Галина ХОВАНСКАЯ, депутат Государственной Думы Федерального Собрания РФ
В августе 2007 г. Верховный суд, рассмотрев складывающуюся практику трактовки государственными и муниципальными органами управления положений действующего Жилищного кодекса, вынес постановление, полностью подтверждающее, что государство обязано выполнить свои обязательства перед гражданами России по непроизведенному капитальному ремонту многоэтажных жилых домов. Речь идет о суммах порядка 3,2–3,3 трлн руб.
Но откуда взялась такая огромная сумма? В России капитальный ремонт в жилых домах не делался в течение двух десятков лет. Причин много: это и разрушение инфраструктуры строительной отрасли, и ориентация на безусловно более прибыльные девелоперские проекты массовой застройки. Действительно, строители единодушно утверждают, что построить новый дом зачастую значительно легче и дешевле, чем капитально отремонтировать запущенный.
Были и проблемы с законодательством, делающие капитальный ремонт попросту невозможным. Наши законодатели делали все от них зависящее, чтобы переложить материальные расходы за капитальный ремонт на самих жителей. Для примера можно рассмотреть трансформацию ст. 16 федерального закона о приватизации жилищного фонда, которая в первоначальной редакции (от 4 июля 1991 г. № 1541-1) звучала так: «Приватизация занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта в соответствии с нормами эксплуатации и ремонта жилищного фонда, осуществляется, как правило, после проведения наймодателем капитального ремонта. При согласии граждан за непроизведенный ремонт наймодателем может выплачиваться соответствующая компенсация». Но ст. 158 Жилищного кодекса (в редакции закона от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ) гласит, что все обязательства по капитальному ремонту после приватизации жилья переходят к новому собственнику. То есть о капитальном ремонте за государственный счет вообще не может идти речи.
Кроме того, руководство страны и субъектов РФ до последнего времени по каким-то субъективным причинам «не замечало» проблему капитального ремонта жилищного фонда России. Будучи депутатом Московской городской Думы (1993–2003 гг.), я только в 2001 г. смогла привлечь внимание руководства города к данной проблеме.
Понятно, что в старых домах живут не миллионеры. Эти люди и приватизировали свое жилье бесплатно, и денег на капитальный ремонт, особенно если он не проводился десятилетиями, у них нет. Однако масштабы нового строительства не идут ни в какое сравнение с объемами уже имеющегося в стране жилья. И как бы мы ни пытались «малой кровью» решить эту проблему, у нас ничего не выйдет.
Под давлением этого непреложного факта ситуация кардинально меняется. В письме на имя председателя Верховного суда РФ Вячеслава Лебедева мной было указано, что среди норм закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» особо следует остановиться на ст. 16, вызывающей особые сложности в правоприменительной практике и значительно затрудняющей деятельность органов ЖКХ, поскольку речь идет о, пожалуй, самой большой и самой сложной статье расходов на наше жилищно-коммунальное хозяйство. А потому, чтобы решить данную проблему, требуется вмешательство высшей судебной инстанции.
Вопрос, поставленный перед Верховным судом РФ, был сформулирован следующим образом: «Сохраняется ли у бывшего наймодателя – собственника жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда при приватизации гражданами жилых помещений обязанность по производству капитального ремонта жилых помещений многоквартирного дома, требующих на момент приватизации капитального ремонта?»
Ответ Верховного суда РФ (от 10 августа 2007 г. № 3217-2/общ) однозначен: «Согласно ст. 16 закона Российской Федерации “О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации” приватизация занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта, осуществляется в соответствии с указанным законом. При этом за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда. Из данной нормы следует, что обязанность по производству капитального ремонта жилых помещений многоквартирного дома, возникшая у бывшего наймодателя (органа государственной власти или органа местного самоуправления) и не исполненная им на момент приватизации гражданином занимаемого в этом доме жилого помещения, сохраняется до исполнения обязательства.
С 1 марта 2005 г. введен в действие Жилищный кодекс РФ, ст. 158 которого предусматривает, что собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения. Норма, возлагающая на собственника обязанность по содержанию принадлежащего ему имущества, содержится также в ст. 210 Гражданского кодекса РФ.
Исходя из системного толкования ст. 16 вышеназванного закона, ст. 158 Жилищного кодекса РФ и ст. 210 Гражданского кодекса РФ после исполнения бывшим наймодателем обязательства по капитальному ремонту жилых помещений, а также общего имущества в многоквартирном доме обязанность по производству последующих капитальных ремонтов лежит на собственниках жилых помещений, в том числе на гражданах, приватизировавших жилые помещения».
Таким образом, во всех домах, построенных до 1991 г. и не прошедших капитального ремонта, бывший наймодатель и владелец жилищного фонда (государство, поскольку в те времена только государство было единоличным владельцем практически всего жилищного фонда страны и могло быть наймодателем) обязан провести капитальный ремонт дома в соответствии с ныне действующими нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда.
Понятно, что любой ремонт стоит денег, а масштабный ремонт практически всего жилищного фонда страны требует огромных средств. Расчеты, проведенные Министерством регионального развития РФ, дали вышеуказанную сумму – 3,2–3,3 трлн руб. Именно столько задолжало наше государство гражданам, «забыв» на два десятилетия, что дома надо не только строить, но и ремонтировать.
Есть и еще один аспект проблемы. Без ремонта жилые дома быстро ветшают и разрушаются. В результате их рыночная цена стремительно снижается, что затрудняет расселение таких домов в случае массового сноса и застройки освобождающихся площадей домами новых проектов. Для частного девелопера ветхие дома стоят копейки, и говорить о зачете стоимости такого жилья в новой застройке чрезвычайно трудно. Получается, что государство само себя загоняет в ловушку: у ранее возведенного жилья падает рыночная цена, уменьшается возможность учета его стоимости при расселении граждан в новые дома, к тому же у жильцов таких домов, как правило, очень низкие доходы и нет средств для приобретения новых квартир по нынешним ценам.
Думаю, дальше события будут развиваться по следующему сценарию. Активизируется деприватизация жилья. Одинокие бабушки и дедушки с пенсией в 2,5–3 тыс. руб. в месяц перейдут в разряд социальных нанимателей, капитальный ремонт за которых будет оплачиваться из бюджета; что касается собственников, государству придется предоставить им новое жилье по норме «1 кв. м старого жилья меняется на 1 кв. м в новой квартире с учетом компенсации за непроизведенный капитальный ремонт». При этом размер данной компенсации может быть достаточно большим: построенные в 1960-х гг. «хрущевки» со сроком службы в 25–30 лет полностью выработали свой ресурс, и размер компенсации за жилье достигнет 100%. Следовательно, государство будет вынуждено выделить новое жилье, равное старой квартире.
С другой стороны, что делать с теми 3,2–3,3 трлн руб., если государство их все же выделит? Потратить на капитальный ремонт рассыпающихся «хрущевок»? На латание дырок в проржавевших трубах и прочих коммуникациях? Лично я предлагаю другой выход. Необходимо вспомнить, что Россия – социальное государство, как гласит ст. 7 Конституции. А значит, помощь беднякам, которые живут в домах без капитального ремонта, и обеспечение их нормальными жилищными условиями – прямая обязанность государства.
Ситуация осложняется тем, что цена на новое жилье в настоящий момент чрезвычайно завышена. И если говорить о рыночных ценах порядка 2,5–5 тыс. долл. за 1 кв. м, то у нас опять ничего не получится. На деньги за невыполненный капитальный ремонт необходимо возводить именно социальное жилье – по нормам для такого жилья и по цене не более 500–600 долл. за 1 кв. м.
Как это сделать на практике? В принципе это уже проблемы региональных и местных властей. Можно организовать конкурсы и аукционы среди застройщиков, которые взамен получат огромный многолетний фронт работ на льготных условиях и возможность модернизировать собственную производственную инфраструктуру: внедрить современные технологии, создать новые домостроительные комбинаты и т.д.
Можно разрабатывать такие проекты типового жилья, в которых не будет элементов роскоши, вроде двух туалетов и отделки мрамором. Но если удастся уложиться в означенную сумму, то наши 3,2 трлн руб. дадут возможность построить примерно 250 млн кв. м жилья и расселить порядка 14–15 млн человек. Бесплатно. Из расчета «один к одному», поскольку здесь не просто новое жилье, а именно компенсация за непроизведенный капитальный ремонт в виде нового жилья.
Скептики скажут, что все это досужие мечты, которые никогда не сбудутся. Отвечу так. Во-первых, есть разъяснение Верховного суда РФ, которое однозначно говорит, что государство должно выполнить свои давние обязательства перед гражданами. Во-вторых, в настоящее время подготовлена соответствующая поправка в Жилищный кодекс РФ, которая сделает реализацию программы капитального ремонта старых домов обязательной. Эта поправка уже прошла первое чтение, и ее окончательное принятие – дело ближайшего будущего.
Справка «Бюджета»
Галина Петровна ХОВАНСКАЯ, депутат Государственной Думы Федерального Собрания РФ
Родилась 23 августа 1943 г. в Москве.
В 1966 г. окончила Московский инженерно-физический институт и Академический правовой университет, в 1999 г. – Государственный правовой университет.
С 1966 г. – научный сотрудник Института прикладной математики Академии наук СССР.
1993–2005 гг. – депутат Московской городской Думы, руководитель общественного совета и председатель комиссии по жилищной политике. Автор основ жилищного законодательства.
7 декабря 2003 г. избрана депутатом Государственной Думы Федерального Собрания РФ по Ленинградскому одномандатному избирательному округу № 194 города Москвы. Член Комитета Государственной Думы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству.
Награждена медалью «Защитнику свободной России».