25 апреля 2024 года
Регистрация
№ 6 Июнь 2016 — 01 июня 2016

Системе нужна настройка, а не революция

Версия для печати 1738 Материалы по теме
Системе нужна настройка, а не революция

Альтернативой огосударствлению кадастровой оценки может стать тонкая перенастройка существующей системы. Такое мнение в интервью «Бюджету» высказала президент общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» Светлана Алексеевна ТАБАКОВА. По ее словам, очередная реформа не решит проблем в области оценки — напротив, создаст новые. Например, фактически невозможным станет оспаривание результатов оценки.

— Светлана Алексеевна, в настоящее время ряд регионов заявляет о занижении кадастровой стоимости земель или о недобросовестности собственников, злоупотребляющих правом на оспаривание. Землевладельцы, наоборот, говорят о существенном завышении оценки. Скажите, действительно ли проблема стоит так остро, или это скорее эмоциональная реакция сторон, связанная с тем, что были непосредственно затронуты их интересы?

— Здесь есть два аспекта: объективный и субъективный. Объективный аспект заключается в следующем. Когда принималось решение, что налоги будут платиться исходя из кадастровой стоимости земельных участков и объектов капитального строительства, предполагалось, что, по крайней мере, в отношении бизнеса будут изменены другие платежи. Задача была — ввести новый налог на то, что легко проверить.

Бизнес владеет недвижимостью, которую трудно спрятать. Она зарегистрирована, стоит на учете, ее можно посмотреть, оценить. И в этом смысле налог на недвижимость является более прозрачным, чем другие платежи. В то же время этот налог позволяет региональным бюджетам получать дополнительные доходы. Однако когда взимание налога от кадастровой стоимости начало широко применяться, остальные платежи бизнеса в бюджет, к сожалению, не изменились. Это касается не только ставок, но и системы взимания, расчета и тому подобного. В итоге получилось, что нагрузка и на бизнес, и на физические лица просто выросла. Проблема еще и в том, что нововведения совпали с негативными явлениями в экономике, от которых пострадал бизнес.

Если говорить о субъективной стороне, то я не знаю никого, кто был бы доволен тем налогом, который он платит. Людям всегда кажется, что налог несправедлив. Проблема еще и в том, что никто и никогда не объяснял, что такое рыночная стоимость. Когда принималось решение о том, что оценщики будут осуществлять кадастровую оценку, были предложения ввести налогооблагаемую базу с коэффициентом 0,6–0,7 к рыночной стоимости. То есть кадастровая стоимость вычислялась бы с понижающим коэффициентом к рыночной. Такие решения предлагались для того, чтобы ни у кого не вызывать напряжения и избежать недовольства многих налогоплательщиков. А сейчас (по крайней мере, пока) получается, что кадастровая стоимость — эквивалент рыночной. Причем каждый понимает рыночную стоимость по-своему. Когда вы покупаете квартиру, продавец вам назовет одну цену, которую считает рыночной; вы же, в свою очередь, можете оценивать предлагаемую недвижимость гораздо ниже. И всегда есть какой-то диапазон между этими цифрами.

Что касается администраций, то результаты кадастровой оценки интересуют их с точки зрения получения доходов и реальных потребностей бюджета. И уже потом они начинают смотреть отдельные объекты, в основном недвижимость крупных налогоплательщиков. В этом и заключается причина взаимного недовольства.

— Какой выход из этой ситуации видит оценочное сообщество?

— Выход заключается в том, чтобы совершенствовать механизмы, тонко настраивать уже работающую систему и сближать интересы налогоплательщиков и тех, кто получает налоги. Вместо этого сейчас планируется очередная, четвертая или пятая, революция — я имею в виду принимаемый законопроект «О государственной кадастровой оценке». Суть революции в том, что все будут определять государственные оценщики, а система возражений будет затруднена до такой степени, что, не будучи специалистом в этом вопросе, вы никогда не сможете оспорить результаты оценки.

Дело даже не в том, что государство монополизирует эту систему, или в том, что государственные оценщики, как считают многие, будут зависимыми. Конечно, они будут стоять на стороне бюджета, но не это главная негативная сторона. Приведу один пример. Несмотря на все новшества, у нас отсутствует официально утвержденная государством методология оценки объектов капитального строительства, хотя оценка ведется и с ее результатами многие не согласны. На мой взгляд, это абсурд — принимать решения о налогооблагаемой базе, если не существует методологии.

Вопрос об изменении системы оценки должен быть рассмотрен намного глубже, чем просто принятие решения голосованием о том, менять систему или нет. А пока это решение принималось простым голосованием. Те, кто его принял, — я имею в виду правительство и Комитет по вопросам собственности Государственной думы, — не являются узкими специалистами. У них много задач, которые необходимо решать ежедневно, и детально разобраться в каком-то узком вопросе они не могут. Они опираются на реферативные справки, которые им предоставляют органы государственной власти. Мне кажется, что авторы законопроекта смогли ввести их в заблуждение.

Сейчас сложилась система, к которой уже вся страна привыкла. Она долго доходила до бизнесменов и физических лиц. До последних, к слову, она еще в полной мере не дошла, потому что как таковая массовая уплата налогов по кадастровой стоимости физическими лицами не началась. Но если говорить о бизнесе, то многие уже привыкли к системе и разобрались, каким образом оспаривать оценку, с которой они не согласны.

И вдруг нам предлагается совершенно новая система. Не успев отладить одну модель, мы ломаем ее и меняем на другую. При этом почему-то предполагается, что новая система не будет давать ошибок. Но это не так: будут новые трудности и новые ошибки, которые никто еще не предусмотрел.

Сейчас «плохие», «отвратительные» оценщики имеют определенное профессиональное образование, страховку. Они привыкли отвечать за результаты работы. Авторы законопроекта предлагают передать оценку в организации, которые никогда не работали в этой сфере, никогда не осуществляли никаких расчетов в массовом порядке. В одном регионе только объектов капитального строительства может быть от одного двух миллионов. Представить себе, что люди, которые по большому счету не сталкивались с оценкой или оценивали не более десятка объектов, получают такую масштабную задачу, я не могу.

Кроме того, это определенные бюджетные затраты. Каждый регион должен выделить из бюджета средства на содержание этой команды. Причем оценку могут выполнить и несколько десятков человек, и один — успех заключается в правильной организации, в наличии четкой методологии и в том, что руководство точно понимает, что нужно делать и в какой последовательности.

— По вашим словам, новая система не позволит оспаривать результаты оценки. Почему?

— Сейчас все просто. Если вам не нравится результат, вы предоставляете отчет о рыночной стоимости, его будут рассматривать и принимать какое-то решение. Новая система предусматривает, что для подачи заявления и его рассмотрения необходимо, чтобы вы изучили отчет государственного учреждения, осуществлявшего оценку, нашли ошибки, которые там сделаны, описали их и доказали, что это ошибки. Кто будет заниматься этой работой? Предполагается, что каждый налогоплательщик обладает достаточным уровнем компетенций, чтобы сделать все это, обос­новать свою позицию. Но очевидно, что самостоятельно налогоплательщики это сделать не смогут. В чем смысл законопроекта, который направлен не на сглаживание противоречий, а на их обострение, мне не очень понятно.

— Какова альтернатива этому решению?

— Она заключается в том, чтобы отладить действующую систему. Я не вижу какой-то необходимости в том, чтобы принимать новые законы. Во-первых, необходимо разобраться, почему нам предоставляется настолько несерьезная информация из государственного кадастра и никто не несет за это никакой ответственности — никто и никогда. Мы много раз обращали внимание на эту проблему. Органы государственного учета ссылаются на закон о кадастре, но суть от этого не меняется. Как можно оценивать объекты, про которые неизвестно, где они находятся, какого они типа (коммерческая или некоммерческая недвижимость), в каком году и из чего они построены? Почему в нашей стране такое качество учета — загадка. И даже те сведения, которые собирают оценщики, полностью исчезают до следующей кадастровой оценки. Эти данные остаются только в отчетах оценщиков, никто не принимает их к сведению и не вносит в государственный кадастр. В течение пятилетнего разрыва между двумя кадастровыми оценками появляется масса новых объектов, которые опять ставятся на кадастровый учет, и у них также много непонятных характеристик.

Фактически недостающую информацию для работы собирают оценщики, но их возможности по сбору данных ограниченны. И даже те сведения, которые они собирают, не могут быть занесены в Росреестр. Соответственно, огромная работа не имеет никакого продолжения. Это абсолютный нонсенс. Также совершенно непонятно, почему, если какой-то объект на территории района или области ставится на государственный учет, ему присваивается местоположение относительно нулевого квартала. А это означает, что его местоположение определить совершенно невозможно.

Несмотря на то что существуют различные приказы Росреестра о предоставлении правильной картографической информации, получить ее практически невозможно. Все действующие методики оценки земельных участков предполагают построение математических моделей. Построить модель без характеристик объекта, например формулу множественной регрессии, просто невозможно.

Во-вторых, на оценку сегодня отводится слишком мало времени. Есть регионы, которые понимают это и отводят шесть, семь месяцев на такую работу. Но многие территории, объявив конкурс, например, 1 апреля, уже хотят 1 июня получить результаты. Для того чтобы потом очень долго все это обсуждать и согласовывать. Мне кажется, это совершенно неправильно.

Если бы авторы законопроекта хотели выявить проблемы и исправить их, они бы проводили встречи с регионами и объясняли им ситуацию. Поскольку эта работа делается в интересах региональных бюджетов, они не стали бы возражать. Никто также не хочет работать с налогоплательщиками, хотя это очень важно.

Ну и третье направление — это совершенствование методологии. Сейчас мы работаем по рекомендациям, которые были приняты в 2007, 2010 годах. То есть в то время, когда еще существовала государственная монополия на оценку и эту работу делал федеральный кадастровый центр «Земля». По сути, предлагаемая реформа — это возвращение к тому, от чего уже отказались. В настоящее время есть некий проект методики государственной оценки, но все профессиональное сообщество выступает против этой методологии, потому что ее качество недостаточно для того, чтобы работать по этому документу.

— Насколько сегодня распространены различные мошеннические схемы для занижения стоимости земельных участков?

— На самом деле встречаются как объективные, так и не совсем объективные факты оспаривания. К объективным относятся случаи, когда бизнес приходит и показывает, что повышение налога настолько увеличивает затраты бизнеса, что он становится убыточным. Если это действительно так, то действующие комиссии по оспариванию принимают правильное решение и становятся на сторону предпринимателей, потому что им важно сохранить предприятия и рабочие места. Никому не нужны социальные протесты.

Подавляющее большинство предпринимателей руководствуется не желанием уйти от налогов, а намерением сохранить бизнес в сегодняшней ситуации и иметь возможность развивать производство, услуги и так далее. Не могу отрицать, что есть случаи недобросовестности, как и в каждой отрасли. Некоторые действительно пытаются с помощью отчетов о рыночной стоимости занижать налогооблагаемую базу. Задача как раз в том, чтобы отработать механизм противодействия такому поведению. Но делать это надо не за счет усложнения оспаривания не вполне достоверных результатов оценки. Вместо этого необходимо отлаживать действующий механизм: создавать методики, рекомендации. Это привело бы к существенному снижению числа недобросовестных действий.

Подготовил К. В. ОВЧАРУК

Поделиться
Продолжается редакционная
подписка на 2024 год
Подпишись выгодно