Версия для печати 4278 Материалы по теме
Необходимость изменения концепции государственно-частного партнерства в сфере жилищных услуг
гуня
Елена Сергеевна ГУНЯ, генеральный директор ООО «Магаданская жилищная управляющая компания»

Экономический кризис стал серьезным испытанием для малого бизнеса в сфере жилищных услуг, которая и без финансовых потрясений испытывала большие трудности в своем развитии. Учитывая, что ЖКХ является социально значимым сегментом и присутствие бизнеса в нем затруднено объективно плохим, а зачастую и аварийным состоянием жилого фонда, необходимо участие государства в формировании рыночной среды в ЖКХ, а именно создание финансовых институтов и механизмов, направленных на совершенствование условий для благоприятного развития отрасли. Реформирование сферы ЖКХ идет уже давно, государство говорит о необходимости привлечения частного капитала, однако все эти шаги достаточно формальны и радикально ситуацию не меняют. Я процитировала бы здесь Булата Окуджаву: «Все хотят, чтобы что-нибудь произошло, и все боятся, как бы чего-нибудь не случилось». Считаем, что время для серьезных изменений в сфере управления жилой недвижимостью, тем более в условиях кризиса, уже настало и медлить нельзя.
Наша компания четыре года участвует в реализации программы реформирования системы ЖКХ и проведении капитального ремонта жилого фонда в Магадане и Магаданской области в части привлечения собственников жилья к управлению жилыми домами и выбора способа управления. Мы достаточно глубоко изучили накопившиеся проблемы в данной отрасли, и хотелось бы отметить, что далеко не всегда эти проблемы заключаются в недостаточности финансирования, на которую часто ссылаются аналитики.
Над чем нужно работать
Рассмотрим главные, на наш взгляд, барьеры, препятствующие эффективной работе управляющих организаций, занимающихся управлением жилых домов.
1 Недостаточность финансирования при одновременной необходимости серьезных капитальных вложений в жилую недвижимость. В частности, в управлении нашей компании находится жилой фонд, средний возраст которого составляет 55 лет. Источником финансирования являются платежи населения, что позволяет лишь оказывать услуги по содержанию общего имущества и производить небольшой текущий ремонт. Однако, в связи с тем что аварийность инженерных систем жилых домов, элементов зданий очень высока и при возникновении таких ситуаций требуется срочный ремонт, нам приходится проводить необходимые ремонтно-восстановительные работы, что требует дополнительных затрат, которые не могут быть возмещены. Складывающаяся ситуация является неблагоприятной для эффективной работы управляющей компании, так как приводит к нерентабельности предприятия.
2 Несовершенство нормативно-правовой базы, отсутствие четких правил деятельности частных компаний в сфере жилищных услуг. Российское законодательство совершенно не регламентирует работу управляющих организаций, как будто такой деятельности вовсе нет. Учитывая, что степень ответственности за эксплуатацию жилых зданий у управляющих компаний высока, поскольку касается безопасности проживающих граждан, считаем это существенным пробелом в законодательстве. Остаются неурегулированными аспекты, относящиеся к управлению жилым фондом, распределению полномочий между участниками отношений (собственниками, муниципалитетом, управляющими организациями) и т. д. А самое главное, не определена конечная цель управления жилой недвижимостью, которая должна быть четко и ясно прописана законодательно, а именно повышение рыночной стоимости управляемых объектов.
На одной из всероссийских конференций, посвященной вопросам ЖКХ, было озвучено, что в настоящее время происходит уже не реформирование одного большого комплекса ЖКХ, а развитие отраслей жилищных услуг и коммунальной энергетики. Да, в некоторых регионах это действительно так, однако в депрессивных, дотационных субъектах Федерации, находящихся в суровых условиях Крайнего Севера, как наша Магаданская область, до полноценного развития ЖКХ еще далеко. На это есть объективные общеизвестные причины. Приход малого бизнеса в ЖКХ на таких территориях должен сопровождаться помощью и поддержкой органов власти всех уровней, поскольку пока эта сфера является нерентабельной.
3 Высокое налогообложение. Малым предприятиям в сфере ЖКХ необходимо предоставить возможность льготного налогообложения, поскольку работа управляющих организаций направлена на улучшение комфортности проживания граждан в жилых домах.
4 Кадровый дефицит. Сфера управления жилой недвижимостью очень сложна и требует привлечения как административно–управляющего персонала (бухгалтеры, инженеры, юристы, экономисты), так и технического (сантехники, строители). Такие специалисты востребованы на рынке и находят себе применение в других, более высокооплачиваемых отраслях. Компаниям, работающим в сфере ЖКХ, платить высокую заработную плату просто не по силам. В связи с этим теряется качество управления, что серьезно сказывается на бизнесе, теряются ресурсы как финансовые, так и материальные. Необходима поддержка государства в широкомасштабной подготовке квалифицированных кадров для данной отрасли. Учитывая, что в рамках Федеральной целевой программы «Комплексная программа реформирования и модернизации ЖКХ на период 2010–2020 годов» планируется разработка серьезных проектов, требующих привлечения специалистов инженерных, экономических и других специальностей, полагаем, что к этому вопросу надо отнестись с особым вниманием.
5 Высокие риски. Незаинтересованность частного бизнеса в участии в ЖКХ. Мы считаем это ключевой проблемой. У управляющих организаций нет стимулов и заинтересованности вкладывать финансовые средства в жилой фонд. В основном это происходит потому, что согласно Жилищному кодексу РФ поменять управляющую организацию собственники жилых помещений могут в любой момент. С одной стороны, это правильно в целях защиты интересов собственников, но с другой — не защищена управляющая организация, которая вкладывает деньги в жилой дом. Мы как бизнес-структура готовы привлекать инвестиции, разрабатывать долгосрочные программы, однако заинтересованности у нас в этом объективно нет. Много говорится о том, что сейчас в ЖКХ пришли фирмы-однодневки или те организации, которые оказывают минимальное количество услуг сомнительного качества. Это и понятно, ведь можно просто собирать деньги с жильцов и работать спустя рукава. Жильцы, конечно, могут поменять управляющую организацию, только на какую? Чаще всего на такую же однодневку. А просто моральное удовлетворение от хорошей работы — слабый стимул с точки зрения бизнеса, хоть и важный в смысле деловой репутации.
Должен быть проработан механизм, который позволил бы управляющей организации при улучшении ликвидности жилого дома с помощью более качественного проведения ремонтных работ, модернизации, повышении энергоэффективности сэкономленные финансовые средства оставлять у себя для дальнейшего развития. Институт саморегулирования, достаточно хорошо зарекомендовавший себя в качестве гаранта профессионализма и ответственности его участников, уже формируется и в сфере жилищных услуг. Он может частично решить эту проблему, правда, только в плане подтверждения добросовестности участников рынка, но не в части решения задач инвестирования. Управляющие компании должны быть стабильными, серьезными, прибыльными предприятиями, тогда выиграют все: и компании, и собственники, и муниципалитеты. Последние не менее заинтересованы в том, какая управляющая организация работает на территории, поскольку, как показывает практика, основные претензии и вопросы жителей к администрациям муниципальных органов самоуправления касаются именно качества жилищно-коммунальных услуг, то есть работы управляющих организаций.
6 Недоступность кредитования. Для получения кредита необходимо залоговое имущество, которое у управляющих компаний отсутствует в силу специфики вида деятельности (сбор денежных средств и расчеты с подрядчиками). По смыслу возложенных функций управляющая компания — это прежде всего объединение менеджеров, которые владеют информацией о потребностях жилого дома, умеющие и знающие, как наиболее эффективно использовать полученные от жителей средства. Проблема невозможности привлечь возвратные источники финансирования ­— большое препятствие для проведения мероприятий по модернизации и применению новых технологий. Сейчас существует множество инновационных разработок, новейшего оборудования и материалов, применение которых позволит существенно снизить затраты на проведение работ по улучшению технических характеристик жилых домов. Однако из-за недостаточности оборотных средств мы вынуждены направлять все поступающие деньги на расчеты с подрядчиками, применяющими более дешевые, но отнюдь не более эффективные методы, тем самым абсолютно не развивая потенциал, предлагаемый современными производителями и инновационными предприятиями. Получается парадокс: мы готовы и хотим модернизировать жилой фонд, а таких возможностей у нас просто нет.
Помимо развития системы кредитования, считаем, что государству необходимо поощрять те управляющие компании, которые намерены брать кредиты именно на применение новейших технологий. Необходимо разработать систему льготного кредитования, когда государство обеспечивало бы гарантии возврата денежных средств и компенсировало процентные ставки по кредитам.
7Тарифное регулирование. На наш взгляд, положения, касающиеся платы за содержание и ремонт жилого фонда, определенные Жилищным кодексом РФ и постановлением Правительства РФ от 13 июля 2006 г. № 491, не работают. Фактически применяются тарифы, утвержденные органами местного самоуправления, усредненные и не позволяющие учесть индивидуальное состояние каждого дома. Согласно законодательству собственники жилых помещений должны утверждать плату за содержание и ремонт на общем собрании собственников помещений по предложениям управляющей организации — красиво в теории и не выполнимо на практике. Те, кто сталкивался с процедурой проведения общего собрания, знают, что это такое: провести его практически невозможно. Более простым и понятным, по нашему мнению, было бы утверждение органами местного самоуправления не тарифа, а стоимости видов работ по содержанию и ремонту. При этом можно предусмотреть, чтобы утверждение перечня необходимых работ производилось собственниками, но по более упрощенной схеме, чем общее собрание. Такая же ситуация и с утверждением платы за капитальный ремонт. Мы провели не одно собрание по данному вопросу и можем сказать, что это, во-первых, огромная работа, отнимающая много времени с сил, а во-вторых, в большинстве случаев кворум в 2/3 голосов набрать не удается. Таким образом, собственники изъявляют нежелание собирать средства на капитальный ремонт. Основная причина в том, что зачастую в жилых домах, построенных 30 и более лет назад, капитальный ремонт не производился, и жильцы резонно спрашивают: «А куда мы платили?». При этом нужно учитывать, что отсутствует четкий механизм накопления денежных средств на капитальный ремонт. Считаем, что этот вопрос необходимо срочно прорабатывать на государственном уровне, так как собственники должны понимать, что обязанность нести бремя ответственности за жилой дом теперь возложена на них и платить все равно придется. Однако обязательно нужны гарантии сохранения денег.
Позитивные изменения
Несмотря на проблемы, озвученные выше, хотелось бы отметить, что у реформы ЖКХ имеются реальные положительные результаты. Прежде всего это то, что государство стало выделять бюджетные средства для проведения капитального ремонта жилых домов. «Фонд содействия реформированию ЖКХ» работает, и собственники жилых помещений, заинтересованные в том, чтобы их дома были приведены в надлежащее техническое состояние, имеют такую возможность, чего не было ранее.
Мы также являемся активными участниками проводимой Фондом программы: капитально отремонтировали четыре жилых дома и продолжаем данную работу. Однако, на наш взгляд, эффект от направляемых бюджетных средств мог быть гораздо выше в экономическом, техническом и социальном аспектах. Мы считаем, что необходимо поменять саму концепцию Федеральной программы. Ведь получается, что, отремонтировав часть жилых домов (к сожалению, как отмечают сами представители Фонда, очень незначительную, если брать в расчет количество всех жилых домов, нуждающихся в капитальном ремонте), надеялись тем самым «запустить» механизм заинтересованных собственников. Но сделать это не получится по простой причине. Как можно заинтересовать собственников жилого дома, если возможности попасть в программу у них больше не будет? Между тем сроки и финансовые возможности программы ограниченны и позволяют провести ремонт лишь небольшого количества жилых домов. Не лучше ли было выделяемые бюджетные деньги предоставлять в форме кредитов управляющим организациям или гарантий для банков, чтобы те же самые управляющие организации имели возможность получить заем? Ведь в конечном счете управлением жилых домов занимаются именно управляющие организации, поэтому им и необходимо дать возможность наиболее эффективно направлять средства на необходимые работы, ремонт, модернизацию, а не делать это «сверху» и точечно, как происходит в настоящее время. Участие собственников должно быть выражено как в обязательном софинансировании (но дифференцированно, в зависимости от технического состояния жилого дома), так и в строгом контроле за целевым использованием денежных средств. Пока же получается, что голодному человеку дается рыба, но не удочка, что совершенно неразумно. Вместо механического распределения централизованных капитальных вложений, выдаваемых на безвозмездной основе, необходимо создание инвестиционного механизма, обеспечивающего развитие и поддержку эффективного собственника жилых помещений.
Мы считаем, что необходимо внимательно проанализировать весь имеющийся опыт, накопленный за много лет, результаты успешно работающих пилотных проектов в регионах, обобщить его, и разработать комплексный механизм по созданию условий для привлечения частных инвестиций в жилищную сферу. На наш взгляд, сейчас необходимы не лозунги и обличение системы, а конструктивная критика, объективная оценка реальной картины. Предстоит большая аналитическая работа, но сделать ее надо как можно быстрее, поскольку жилой фонд с катастрофической скоростью изнашивается, количество аварий с каждым годом увеличивается и время здесь работает против нас. Если не изменить подход к реформированию, то уже в ближайшее время на эту работу потребуется гораздо больше финансов, трудовых и технических ресурсов, времени. Еще больше обветшает жилая недвижимость, и привлечь частный капитал станет намного сложнее.
Создание условий для развития государственно-частного партнерства позволит решить множество проблем в жилищной сфере и создать условия для развития малого бизнеса, в том числе в смежных отраслях, поскольку ЖКХ нуждается в новых трубах, кабельной продукции, системах автоматизированного учета, теплоизоляционных и кровельных материалах и т. д. В конечном счете это будет способствовать выходу на новый этап развития экономики страны в целом.

Журнал "Бюджет", апрель 2010 г.
Поделиться