Развитие жилищного кредитования в муниципальном образовании город Краснодар: опыт, проблемы, перспективы

На современном этапе восстановительного роста российской экономики одной из задач исполнительной и законодательной власти всех уровней является обеспечение адекватных социальных стандартов для граждан России. При этом на первом месте стоит решение жилищной проблемы с использованием системы ипотечного жилищного кредитования.

Хотелось бы остановиться на опыте решения данной проблемы в муниципальном образовании город Краснодар, тенденциях и перспективах ипотечного жилищного кредитования, выделить ряд этапов в его развитии.

Первый этап. Начиная с 2001 года за основу были приняты модель социальной ипотеки и программный подход, которые нашли свое отражение в Концепции жилищного кредитования в городе Краснодаре и программе «Жилье в кредит», утвержденных постановлением главы администрации города Краснодара от 22.08.2001 № 1352. Целью программы жилищного кредитования выступало создание эффективно работающего механизма обеспечения доступным по стоимости жильем граждан со средними доходами. Первоочередная задача состояла в выдаче наибольшего количества небольших по объему жилищных кредитов при ограниченных финансовых ресурсах городского бюджета. Отбор участников программы исходил из трех критериев: экономического, жилищного, социального. Кроме того, была создана соответствующая инвестиционно-финансовая инфраструктура: муниципальный коммерческий банк «Кубанский универсальный банк», Жилищный социальный фонд «ЖилСоцФонд» и Инвестиционный фонд развития жилищного строительства «Сфера жилья».

За 2001-2004 годы в уставный капитал банка для реализации программы «Жилье в кредит» из средств местного бюджета было перечислено 63,5 млн. рублей; за этот же период «Кубанский универсальный банк» выдал 347 жилищных кредитов под ¾ ставки рефинансирования Банка России на сумму 147,8 млн. рублей (с учетом возвратных средств).

Программа «Жилье в кредит» предусматривала также строительство социального жилья для работников бюджетной сферы. За 2001–2005 гг. Жилищным социальным фондом было введено в эксплуатацию 487 квартир общей площадью более 28 тыс. квадратных метров; Инвестиционным фондом развития жилищного строительства «Сфера жилья» - 2953 квартиры общей площадью 177 тыс. квадратных метров.

Второй этап. В 2005 году в муниципальном образовании город Краснодар принимаются две подпрограммы муниципальной целевой программы «Жилище» на 2005-2010 годы:

- подпрограмма развития ипотечного жилищного кредитования и

- подпрограмма «Молодой семье – доступное жилье».

Первая Подпрограмма имеет социальную направленность и призвана улучшить жилищные условия населения муниципального образования город Краснодар, нуждающегося в улучшении жилищных условий и имеющих невысокий уровень материального достатка, в том числе работников бюджетной сферы, молодежи и других групп граждан с низкими и средними доходами. Главной целью Подпрограммы является создание эффективного механизма финансовой поддержки жителей краевого центра, нуждающихся в улучшении жилищных условий, обеспечение привлекательности и доступности ипотечных кредитов. За 2005-2007 годы из средств из местного бюджета (бюджета муниципального образования город Краснодар) на реализацию Подпрограммы выделено «Кубанскому универсальному банку» 136,46 млн. рублей, в том числе 75,73 млн. рублей в 2007 году. За этот же период банк выдал 485 льготных ипотечных жилищных кредитов работникам социальной бюджетной сферы под ¾ ставки рефинансирования Банка России на сумму 559,5 млн. рублей (с учетом возвратных средств).

В 2007 году в рамках договора с администрацией муниципального образования город Краснодар строительной организацией реализовано для работников сферы образования 63 квартиры по льготной стоимости (14,9 тыс. руб. за квадратный метр).

Таким образом, при сдаче жилого дома в эксплуатацию 63 семьи учителей, состоящих в очереди в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий, приобрели жилье по льготной цене; в том числе 6 семей учителей получили возможность приобрести жилье по минимальной стоимости, используя механизмы муниципальной поддержки: льготное кредитование, минимальную стоимость одного квадратного метра жилья и субсидирование части стоимости жилья.

В результате кредит на покупку жилья этих семей составил не более 150 тыс. руб., а у некоторых семей менее 50 тыс. рублей.

В рамках муниципальной подпрограммы «Молодой семье – доступное жилье» на предоставление молодым семьям при рождении ребенка субсидии на погашение части ипотечного жилищного кредита (займа) и на оплату первоначального взноса по ипотечному кредиту (займу) на 2007 год выделено 30,45 млн. рублей. В результате 50 молодых семей получили субсидии на погашение части кредита (займа), привлеченного для приобретения жилья, и на оплату первоначального взноса по кредиту в сумме 17,4 млн. рублей, а также выдано 75 свидетельств на право воспользоваться субсидией на сумму 38,8 млн. рублей (с учетом средств бюджета, выделенных на 2008 год (55 млн. рублей).

С целью повышения платежеспособности граждан путем уменьшения суммы необходимого ипотечного кредита и размера ежемесячных платежей начиная с 2005 года администрацией муниципального образования город Краснодар используются механизмы государственной поддержки из средств краевого бюджета Краснодарского края граждан, воспользовавшихся ипотечным жилищным кредитом. В соответствии с постановлением главы администрации Краснодарского края от 30.08.2005 № 790 до августа 2007 года субсидия предоставлялась гражданам для оплаты части стоимости ипотечного жилищного кредита.

Третий этап. Данный этап связан с выходом постановления главы администрации Краснодарского края от 25.07.2007 № 653, в соответствии с которым с целью обеспечения привлекательности и доступности ипотечных кредитов субсидируется первоначальный взнос при получении ипотечного жилищного кредита. Участниками подпрограммы развития ипотечного жилищного кредитования Губернаторской программы «Жилище» являются:

- граждане и члены их семей, состоящие на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма;

- работники бюджетной сферы, многодетные семьи, если:

являются собственниками жилых помещений, но обеспеченные жильем менее учетной нормы жилой площади (в городе Краснодаре менее 10 кв. м общей площади на человека) или не имеют в собственности недвижимого имущества, за исключением земельных участков, используемых для ведения личного подсобного хозяйства и садово-огороднических целей, а также не более одного земельного участка, предназначенного под индивидуальное жилищное строительство;

постоянно проживают на территории Краснодарского края в течение последнего года;

не отчуждали жилые помещения в течение последнего года.

По данным департамента по финансовому и фондовому рынку Краснодарского края город Краснодар в 2007 году занял первое место по уровню показателя активности по применению форм государственной поддержки участия населения в ипотечных программах. Доля выданных субсидий в муниципальном образовании город Краснодар составляет 27% от общего краевого объема. Это достигнуто активной информационно-разъяснительной работой в печатных и электронных СМИ, на телевидении, проведением обучающих семинаров-совещаний для участников ипотечного рынка по применению порядка субсидирования, организацией ипотечных форумов-выставок, консультированием граждан на личных приемах и «горячей линии». Управлением по финансовому рынку и ценным бумагам администрации муниципального образования город Краснодар подготовлено Соглашение с Краснодарской краевой ассоциацией риэлторов о снижении комиссии в 2 раза за обслуживание граждан – получателей субсидий в риэлторских организациях Ассоциации; готовится подобное соглашение с Союзом риэлторов Кубани.

В целом за 2005-2007 годы на территории муниципального образования город Краснодар из средств краевого бюджета Краснодарского края получили субсидии 923 человека, в том числе 139 состоящих на учете в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий; общая сумма субсидий составила 141 млн. рублей. Только за январь 2008 года оформлено более 100 комплектов документов на получение субсидии, что в 2 раза превышает уровень аналогичного периода прошлого года.

В целом подводя итоги развития ипотечного жилищного кредитования необходимо отметить следующие тенденции. Количество жилищных кредитов в городе Краснодаре в 2007 году по сравнению с 2005 годом увеличилось в 7 раз и составило 7457 кредитов. За этот же период средняя годовая ставка по ипотечным кредитам снизилась с 14,2 % до 12,2%, средний срок ипотечного кредита увеличился с 15,1 до 19,4 лет.

В 2007 году 28 % всех ипотечных жилищных кредитов по Краснодарскому краю выдано в городе Краснодаре. В структуре кредитов на участие в долевом строительстве многоквартирных жилых домов, выданных в Краснодарском крае в 2007 году, в городе Краснодаре предоставлено 75% от общего краевого количества. На сегодняшний день из 93 кредитных организаций (включая отделения Сберегательного банка России и филиалы региональных банков), работающих на территории города Краснодара, 72 выдают гражданам ипотечные жилищные кредиты. По сравнению 2005 годом количество банков-участников ипотечного рынка города Краснодара увеличилось более чем в 3 раза.

Однако несмотря на очевидные успехи имеются ряд проблем, сдерживающих масштабное развитие ипотечного жилищного кредитования на территории муниципального образования город Краснодар.

При решении указанных проблем мы исходим из пространственной модели развития ипотеки, которую в вертикальном разрезе можно представить как совокупность глобального, национального, регионального и местного уровней; в горизонтально разрезе – совокупность ключевых факторов: экономического, социального и правового.

Наибольшее количество неблагоприятных факторов получил экономический блок на всех уровнях. В связи с этим остановлюсь на этом подробнее.

Безусловно, с включением России в мировое хозяйство влияние циклов воспроизводства глобального финансового капитала как на российскую экономику в целом и на национальную систему ипотечного кредитования в частности будет усиливаться. Практика второй половины 2007 года дала яркое подтверждение данного тезиса.

На национальном уровне необходимо отметить отсутствие макроэкономической стабильности (ускорение инфляции, рост ставки рефинансирования Банка России и др.); отсутствие надежных источников финансирования системы ипотечного жилищного кредитования; высокие процентные ставки; жесткие условия предоставления банками ипотечных кредитов; высокую стоимость жилья по сравнению с доходами населения; слабо развитый рынок ипотечных облигаций; отсутствие методологии ипотечного жилищного кредитования.

На региональном и местном уровнях возникают следующие проблемы. Соотношение среднемесячной заработной платы и средней цены 1 кв.м жилья как характеристика уровня покупательной способности населения города Краснодара на рынке жилья в течении 2007 года ухудшалось. Так, если в первом квартале 2007 года цена 1 кв. м составляла 32 тыс. рублей, то в четвертом квартале – 46 тыс. рублей; прирост составил 44%. В первом квартале 2007 года среднемесячная заработная плата составляла 12022 рублей, в четвертом квартале – лишь 13592 рублей; прирост составил только 13%.

В связи с этим анализ доступности ипотеки для граждан города Краснодара показал, что для приобретения 1-комнатной квартиры площадью 40 кв. м и стоимостью 1,8 млн. рублей исходя из ставки 11% годовых и срока кредитования 30 лет совокупный месячный доход семьи из 3 человек (2 трудоспособных члена семьи и ребенок) должен составлять 32128 рублей без учета субсидии и 26808 рублей с учетом субсидии. Таким образом, среднемесячная заработная плата должна составлять 16064 рублей и 13404 рублей соответственно. Следовательно, в первом случае, сложившийся уровень заработной платы занятого населения города Краснодара в основном не соответствует требованиям ипотечных программ банков, а во втором случае, претендентами на краевую субсидию на первоначальный взнос являются, прежде всего, малоимущие граждане, не имеющие не только 13404 рублей, но и прожиточного минимума.

Кроме того, актуальной проблемой выступает ограниченное предложение жилой недвижимости, в частности по причине дефицита муниципальных земель для строительства жилых домов, отсутствия инженерной инфраструктуры на участках, выделяемых под строительство.

В целях дальнейшего развития механизмов ипотечного жилищного кредитования наряду с уже проводимыми предполагается реализация следующих мероприятий:

Согласованная работа федеральных, региональных и местных органов власти с застройщиками по выполнению требований Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» с целью увеличения ипотечного жилищного кредитования за счет роста кредитов на долевое участие в строительстве.

Расширение практики взаимодействия кредитных, строительных и страховых организаций для реализации связанных схем финансирования строительства нового жилья и продажи квартир гражданам на этапе их строительства.

Последовательная реализация схемы финансирования строительства, в рамках которой предполагается отход от практики аккумулирования денежных средств граждан застройщиками и перенесение данной функции на кредитную организацию. Данная схема финансирования строительства жилья уже применяется ведущими кредитными организациями России, в частности Сберегательным банком России.

Оптимизация работы Федеральной регистрационной службы, в том числе регистрации долевого участия, ипотеки жилого имущества, земельных участков для ИЖС.

Предоставление многодетным семьям и гражданам, стоящим на учете в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий, на бесплатной и внеконкурсной основе земельных участков для индивидуального жилищного строительства с последующим использованием механизма земельной ипотеки для строительства жилья.

Законодательно ввести земельную ипотеку для индивидуального жилищного строительства.

Внести в земельное законодательство изменения, дающие право исполнительной власти регионов и органам местного самоуправления выделять земельные участки для строительства социального жилья не на аукционах, а на конкурсах.

Внести в налоговое и бюджетное законодательства изменения, позволяющие регионам оставлять у себя часть налоговых сборов для создания инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры районов и микрорайонов жилой застройки.

Работа с очередью нуждающихся в улучшении жилищных условий, в том числе разработка предложений по изменению законодательства, предусматривающего возможность исключения граждан из категории нуждающихся без их заявлений на основании данных регистрирующих органов; адресная работа с очередниками на предмет возможности их участия в ипотечных программах.

Проведение мероприятий, направленных на расширение категорий граждан, получающих государственную и муниципальную поддержку при получении жилищных кредитов, а также поддержку работодателей.

Необходимо добиваться снижения процентных ставок при ипотечном кредитовании используя механизм их дотирования из местных бюджетов. Однако в Бюджетном Кодексе не предусмотрено такого механизма финансирования, и выделение таким образом средств может быть истолковано проверяющими органами как не целевое.

Дата размещения 20.02.2008