Практика организации капитального ремонта многоквартирных жилых домов на территории города Ростова в соответствии с положениями Федерального закона от 21.07.2007 № 185-ФЗ «О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства»

Реформа жилищно-коммунального хозяйства - одно из приоритетных направлений социальной и экономической политики государства. Жилищно-коммунальное хозяйство является особенной сферой экономики, результаты развития которой влияют на уровень жизни населения. Вопросы управления жилыми многоквартирными домами, создание условий для комфортного проживания становятся особенно актуальными.
Жилищным кодексом РФ (ст. 165) предусмотрено право органов местного самоуправления по представлению бюджетных средств на проведение капитального ремонта многоквартирных домов управляющим компаниям, ТСЖ (ЖК).
Однако финансовые возможности ОМС не могли обеспечить реальную потребность в улучшении состояния жилого фонда.
Техническое состояние жилищного фонда города. Из 9956 многоквартирных домов 3117 домов площадью 1041,5 тыс. кв. м имеют физический износ более 60%, 40,9% строений площадью 7344,7 тыс. кв. м имеют износ от 40 до 60%. Объем средств, требуемых на капитальный ремонт, из года в год растет, а объем финансирования не покрывает фактическую потребность, что, в свою очередь, приводит к значительному ухудшению технического состояния жилых зданий. По мере превышения сроков нормативной эксплуатации инженерных систем и конструктивных элементов домов резко возрастают объемы и стоимость текущих ремонтных работ. В результате за относительно короткий срок сверхнормативной эксплуатации стоимость текущих ремонтов начинает превышать стоимость капитального ремонта.
21.07.2007г. был принят Федеральный закон № 185-ФЗ «О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства». Это стало новым этапом в развитии системы ЖКХ.
Значительные объемы федеральных средств, поступающих в регионы, позволяют проводить большой объем работ и добиваться заметных качественных изменений в состоянии жилищного фонда.
В городе Ростове-на-Дону и до выхода 185-ФЗ существовала система мероприятий по капитальному ремонту домов, большую помощь оказывала Администрация Ростовской области, выделяя субсидии из областного бюджета, но с 2007 года мы смогли увеличить количество многоквартирных домов, включаемых в титульные списки.
Учитывая важность проблемы обеспечения нормальных условий проживания горожан, Ростовской-на-Дону городской Думой была принята 28 августа 2007 года городская целевая программа «Создание условий для управления многоквартирными домами в городе Ростове-на-Дону на 2008-2011г.»
Документ отражает комплексный подход ОМС города к решению задач в сфере жилищного фонда.
Так, прежде чем решить, как и в каком объеме надо ремонтировать, необходимо определиться, что (какой объект) подлежит ремонту.
Поэтому проводилась инвентаризация по нескольким направлениям.
1.В 2005-2007 годах на изготовление актуальных технических паспортов многоквартирных домов было выделено из бюджета 37,7 млн. руб., работа продолжается и в 2009 году будет закончена.
2. С 2008 года ведется работа по формированию и государственному кадастровому учету земельных участков под многоквартирными домами. Из бюджета было выделено 32,5 млн. рублей. В этом году должен быть закончен кадастровый учет.
3. В городе Ростове-на-Дону разработана и внедрена система мониторинга технического состояния жилищного фонда. Ее основными задачами являются постоянное отслеживание изменения технического состояния жилищного фонда и сравнение его с нормативными показателями на основе достоверных данных о техническом состоянии объектов.
В результате обследования определяются физический и моральный износ каждого здания. Обследование проводится по всем конструктивным элементам и инженерному оборудованию.
Основными источниками, формирующими информационное обеспечение перспективного планирования, являются материалы сплошного обследования всего жилищного фонда.
4. На территории города зарегистрировано на 1.01.2008г. более 1100 ТСЖ и ЖСК. Управление многоквартирными домами осуществляет 68 управляющих компаний. Частные компании с долей участия в уставном капитале муниципальных образований не более 25% составляют 90% от общего числа управляющих компаний.
Данные мероприятия позволили городу вписаться без проблем в организационные требования 185-ФЗ.
В июне 2008 года Постановлением Мэра города было утверждено положение о формировании муниципальной адресной программы по проведению капитального ремонта многоквартирных домов.
В данном документе, в том числе регламентируется порядок распределения средств, критерии отбора, при этом требования и параметры ужесточаются с каждым годом. Это предусмотрено исходя из территориального деления Ростова на 8 районов, для создания определенной конкуренции, повышения ответственности работников районных администраций перед жителями.
Распределение средств капитального ремонта по административным районам города Ростова-на-Дону осуществляется по формуле
Pp = Pr x Sp / Sr
где Рр - общий объем финансирования адресной муниципальной программы по району (средства федерального, областного, городского бюджетов, собственников);
Рr - общий объем финансирования адресной муниципальной программы (по городу);
Sp - площадь многоквартирных домов района с физическим износом от 40% до 70% (вкл. ТСЖ, ЖСК);
Sr - площадь многоквартирных домов города с физическим износом от 40% до 70% (вкл. ТСЖ, ЖСК).
Долевое участие в затратах определятся следующим образом:
Общая сметная стоимость объекта делится в следующих пропорциях:
10% - собственники жилых и нежилых помещений;
90% - финансирование бюджетов всех уровней, в том числе средства Фонда.
Распределение бюджетного финансирования, включая средства Фонда, осуществляется сл. образом:
72,37% - средства Фонда;
27,63% - объем средств из городского, областного бюджетов (протокол N 4 от 26.12.2007 Правления Государственной корпорации Фонда содействия реформированию ЖКХ).
Учитывая, что государственная поддержка осуществляется при исполнении определенных ст. 14 Федерального закона от 21 июля 2007 года N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" условий, а также в целях стимулирования районных администраций, в исполнении этих условий рассчитанные по указанной формуле средства выделяются району в полном объеме при заявке:
На 2009 год:
- функционирование не менее 5% домов ТСЖ от общего количества многоквартирных домов в районе;
- 50% от общего количества многоквартирных домов находятся в управлении или в эксплуатации организаций с долей участия муниципального образования в уставном капитале менее 25%;
- 100% - межевание земельных участков многоквартирных домов (в том числе ТСЖ (ЖСК)).
На 2010 год:
- функционирование не менее 10% домов ТСЖ от общего количества многоквартирных домов в районе;
- 80% от общего количества многоквартирных домов находятся в управлении или в эксплуатации организаций с долей участия муниципального образования в уставном капитале менее 25%;
- 100% - межевание земельных участков многоквартирных домов (в том числе ТСЖ (ЖСК)).
На 2011 год:
- наличие не менее 20% домов ТСЖ от общего количества многоквартирных домов в районе;
- 80% от общего количества многоквартирных домов находятся в управлении или в эксплуатации организаций с долей участия муниципального образования в уставном капитале менее 25%;
- 100% - межевание земельных участков многоквартирных домов (в том числе ТСЖ (ЖСК)).
За неисполнение вышеуказанных условий объем средств, предусмотренный району, снижается на 10% за каждое из них, а высвободившиеся средства перераспределяются между районами, полностью выполняющими требования данного Положения.
Порядок предоставления субсидий на капитальный ремонт многоквартирных домов в 2008 году был утвержден постановлением Мэра города от 29 апреля 2008г. № 407, в основном содержал переработанные положения 185-ФЗ.
Для уточнения некоторых вопросов взаимодействия муниципальных органов Распоряжением Мэра города был утвержден порядок принятия и регистрации денежных обязательств при представлении субсидий на проведение капитального ремонта многоквартирных домов.
Таким образом, нормативно-организационная основа выполнения требований 185-ФЗ в городе в основном создана.
Сам процесс поэтапно можно представить следующим образом.
1. Включение в бюджет необходимых ассигнований на данные расходы.
2. Распределение сумм по районам. Проверка соответствия требованиям.
3. Определение перечня домов, рекомендуемых видов работ, организаций осуществляющих управление этими работами.
4. Подготовка управляющими компаниями (УК) необходимых документов, проведение собраний с собственниками жилых помещений.
5. Предоставление в территориальные муниципальные органы заявки от УК с указанием видов работ, объема расходов.
6. Проверка представленных документов. Принятие общегородского реестра многоквартирных домов, подлежащих капитальному ремонту, с указанием видов работ, объеме средств, сумм источников, управляющих компаний.
7. Уведомление УК о включении объектов в перечень.
8. Открытие УК специальных счетов. Доработка документации, подписание договоров с органами Администрации на предоставление субсидий. Представление комплекта документов в ДМИБ района.
9. Проверка представленных документов в ДМИБ района.
10. Регистрация денежных обязательств в финансовом органе.
11. Перечисление средств субсидий на специальные счета.
12. Выполнение работ субподрядными организациями или самими УК.
13. Представление отчетности о ходе выполнения работ.
14. Принятие работ представителями собственников и ДМИБ.
15. Последующие проверки объемов и качества выполненных работ.
Все объекты в городе находятся на 12-14 этапе.
В ходе реализации требований 185-ФЗ возникли определенные вопросы в основном организационного и технологического характера. И правильно ли они были решены, покажет время. Мы считаем, что лучшей основой для совершенствования законодательства служит практика и надеемся, что совершенствование нормативной базы по организации капитального ремонта многоквартирных домов будет продолжено.

Дата размещения 17.10.2008