Отдельные проблемные вопросы действующего земельного законодательства

Порядок предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности предусмотрен статьей 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой предоставление земельных участков для указанных целей как юридическим, так и физическим лицам возможно только с торгов (аукционов), исключение составляет лишь тот случай, когда на сообщение о предстоящей продаже земельного участка или права на заключение договора аренды такого участка поступила только одна заявка физического лица.

В то же время рядом федеральных законов предусмотрено предоставление земельных участков для индивидуального жилищного строительства отдельным категориям граждан в первоочередном порядке, что исключает проведение аукционов.

Например:

пунктом 12 статьи 15 Федерального закона от 27.05.98 № 76-ФЗ «О статусе военнослужащих» предусмотрено право органов местного самоуправления выделять в первоочередном порядке земельные участки для строительства индивидуальных жилых домов военнослужащим - гражданам, проходящим военную службу по контракту, и гражданам, уволенным с военной службы по достижении ими предельного возраста пребывания на военной службе, состоянию здоровья или в связи с организационно-штатными мероприятиями, общая продолжительность военной службы которых составляет 10 лет и более, а также военнослужащим - гражданам, проходящим военную службу за пределами территории Российской Федерации, в районах Крайнего Севера, приравненных к ним местностях и других местностях с неблагоприятными климатическими или экологическими условиями;

статьей 17 Федерального закона от 24.11.95 № 181-ФЗ «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации» установлено, что инвалидам и семьям, имеющим в своем составе инвалидов, предоставляется право на первоочередное получение земельных участков для индивидуального жилищного строительства, ведения подсобного и дачного хозяйства и садоводства.

пункт 4 статьи 5 Закона РФ от 15.01.93 № 4301-1 «О статусе Героев Советского союза, Героев Российской Федерации и Полных Кавалеров Ордена Славы» прямо закрепляет право на бесплатное получение в собственность земельных участков под строительство индивидуальных жилых домов, дач, под садово - огородные и личные подсобные хозяйства для Героев Советского союза, Героев Российской Федерации и Полных Кавалеров Ордена Славы.

Такие противоречия в действующем законодательстве порождают разночтения и неоднозначность применения норм права, а также многочисленные споры и жалобы со стороны отдельных категорий лиц, которым вышеуказанными федеральными законами предоставлено право на получение земельных участков для индивидуального жилищного строительства без участия в аукционах.

На основании изложенного, необходимо внести ряд изменений в действующее законодательство в области земельных отношений для устранения коллизий в праве, например, дополнить текст статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации отсылочной нормой к федеральным законам, предусматривающим предоставление земельных участков для индивидуального жилищного строительства без проведения торгов, а также разработать порядок такого предоставления с целью разрешения вопросов, которые возникнут при применении данных положений на практике (например, отнесение затрат по формированию земельного участка и постановке на кадастровый учет).

Количество обращений физических лиц по вопросу предоставления земельных участков для жилищного строительства в 2006 году составило 6544 шт., за первое полугодие 2007 – 1880 шт., причем порядка 20% обращений составляют обращения граждан льготной категории (инвалиды, военнослужащие и т.д.) и около 40% обращений – граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий.

На учете в улучшении жилищных условий зарегистрировано 32049 семей.

2. По вопросу комплексного освоения земельных участков в целях жилищного строительства, в том числе в рамках реализации федеральной целевой программы «Жилище» на 2002-2010 годы.

Федеральным законом от 18.12.2006 № 232-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» внесены изменения в Федеральный закон от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

В частности указанными изменениями федеральный закон «О введении в действие Земельного кодекса РФ», дополнен статьей 3.2, которой установлено, что в случае принятия в период с 1 мая 2007 года по 1 ноября 2008 года решений о включении находящихся в федеральной собственности и не предоставленных в пользование или во владение гражданам либо юридическим лицам земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения, а также находящихся в федеральной собственности и предоставленных федеральным государственным унитарным предприятиям, федеральным государственным учреждениям земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения в границы населенных пунктов для жилищного строительства, строительства объектов социальной инфраструктуры или комплексного освоения в целях жилищного строительства Российская Федерация передает органам государственной власти субъектов Российской Федерации полномочия по управлению и распоряжению указанными земельными участками.

Однако положениями данной статьи не учтены ситуации, возникающие на практике, когда в черте населенного пункта имеются неосвоенные земельные участки, находящиеся в федеральной собственности, которые могут быть использованы для жилищного строительства, строительства объектов социальной инфраструктуры или комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Полномочия по управлению и распоряжению указанными земельными участками согласно действующему законодательству в области регулирования земельных отношений органам государственной власти субъектов Российской Федерации не передаются, что создает дополнительные административные барьеры и препятствует реализации программ по жилищному строительству.

В связи с чем, предлагаем внести соответствующие изменения в статью 3.2 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и определить возможность передачи полномочий по управлению и распоряжению земельными участками, в отношении которых принято решение о комплексном освоении в целях жилищного строительства, не только в случае включения таких земельных участков в границы населенных пунктов, но и в случае нахождения их на территории населенного пункта.

В основе программ по улучшению жилищных условий граждан, среди прочих, лежит принцип доступности приобретения жилья за счет снижения его стоимости.

На практике же возникают следующие проблемы.

Земельным кодексом Российской Федерации предусмотрен порядок предоставления земельных участков для жилищного строительства, в соответствии с которым продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства с 01.10.2005 осуществляется исключительно на торгах (аукционах).

Начальная цена земельного участка, выставляемого на аукцион, определяется в размере рыночной стоимости земельного участка на основании заключения независимого оценщика. При этом победитель аукциона извещается о необходимости в будущем произвести оплату за подключение объекта жилищного строительства к сетям инженерно-технического обеспечения. В ходе проведения торгов цена земельного участка значительно возрастает по отношению к начальной.

В свою очередь, застройщик при определении реализации строящегося жилья закладывает понесенные затраты на приобретение земельного участка в стоимость квадратного метра такого жилья, что в свою очередь негативно влияет на доступность приобретения жилья гражданами.

По нашему мнению для решения указанной проблемы необходимо внести в Земельный кодекс Российской Федерации изменение (либо отсылочную норму на федеральное законодательство), которым предусмотреть исключительные случаи предоставления застройщикам земельных участков для жилищного строительства с целью исполнения федеральной целевой программы «Жилище» на 2002 – 2010 годы без торгов (например, по результатам конкурсов, проводимых среди таких застройщиков), что позволит существенно уменьшить стоимость земельного участка и в конечном счете, стоимость квадратного метра жилья, построенного на таком участке.

3. По вопросу определения порядка изъятия земельных участков.

Порядок изъятия земельных участков установлен и четко регламентирован Земельным кодексом Российской Федерации, имеющим высшую юридическую силу на территории Российской Федерации в области регулирования земельных правоотношений по отношению к другим федеральным законам и принимаемых в соответствии с ними муниципальных правовых актов.

При реализации на практике положений Земельного кодекса РФ, устанавливающих порядок изъятия земельных участков, возникает ряд существенных проблем, что делает их фактически неприменимыми.

Изъятие земельного участка и объекта недвижимости на нем для государственных или муниципальных нужд производится на основании решения органа государственной власти или местного самоуправления об изъятии, в котором указываются цели изъятия земельных участков, общая площадь, категории земельных участков, собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы, арендаторы земельных участков, обладатели сервитутов.

В соответствии с федеральным законодательством, собственник земельного участка должен быть не позднее чем за год до предстоящего изъятия земельного участка письменно уведомлен об этом органом, принявшим решение об изъятии. Выкуп земельного участка до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника.

Однако на практике складывается следующая ситуация.

Собственники жилья, расположенного на земельных участках, в отношении которых принято решение о резервировании для государственных или муниципальных нужд, проявляют недобросовестность и в течение года до предстоящего изъятия дополнительно прописывают лиц (родственников, знакомых) на свою жилую площадь с целью получения дополнительного жилья при изъятии (например, на момент уведомления собственника о предстоящем изъятии, в жилом помещении зарегистрировано три человека, а в течение года на эту же жилплощадь дополнительно прописываются еще пять человек, следовательно, предоставление нового жилья необходимо будет проводить из расчета на восемь человек, вместо трех).

Рычагов для предотвращения указанных недобросовестных действий со стороны собственников в действующем законодательстве не имеется. В связи с чем предлагаем внести соответствующие изменения в Земельный и Гражданский кодексы РФ и сократить годичный срок до шести месяцев и (или) определить порядок предоставления жилья взамен изымаемого, в соответствии с которым расчет площади предоставляемого жилья будет проводиться только в отношении лиц, зарегистрированных по месту жительства на изымаемой жилплощади на момент принятия решения об изъятии.

Постановлением Правительства РФ от 07.05.2003 г. №262 утверждены Правила возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц».

Размер убытков, причиненных землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков изъятием для муниципальных нужд или временным занятием земельных участков, ограничением прав землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, определяется по соглашению сторон и рассчитывается в соответствии с методическими рекомендациями, утвержденными Федеральной службой земельного кадастра России по согласованию с Министерством экономического развития и торговли РФ и Министерством имущественных отношений РФ 11.03.2004 г., а именно рассчитывается путем сложения:

размера реального ущерба, рассчитываемого без учета размера реального ущерба, который несут обладатели прав на земельные участки в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами;

размера упущенной выгоды, рассчитываемого без учета размера упущенной выгоды, которую несут обладатели прав на земельные участки в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами;

размера убытков, которые несут обладатели прав на земельные участки в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами.

Споры, связанные с определением размера убытков, рассматриваются в судебном порядке.

Определение размера убытков, причиненных землепользователям и землевладельцам изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд, осуществляется в соответствии с гражданским законодательством.

При определении размера убытков, причиненных арендаторам земельных участков изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд, учитываются убытки, которые арендаторы земельных участков несут в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода, арендная плата, уплаченная по договору аренды за период после изъятия земельного участка, а также стоимость права на заключение договора аренды земельного участка в случае его заключения на торгах.

Таким образом, изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд требует значительных денежных затрат.

Возмещение убытков осуществляется за счет средств соответствующих бюджетов или лицами, в пользу которых изымаются земельные участки или ограничиваются права на них.

На практике изъятие земельных участков необходимо для реализации социальных и инфраструктурных программ (как муниципальных, так и федеральных), а также проведения социально значимых работ на территории муниципального образования. При этом круг лиц, в пользу которых изымаются земельные участки или ограничиваются права на них, в основном является неопределенным (например, изъятие земельных участков либо их части для проведения берегоукрепительных работ вдоль берега реки Кубань необходимо для предотвращения размывания почвы, возникновения оползней и наводнения, то есть в интересах жителей всего города, а не конкретных лиц).

В соответствии с действующим федеральным законодательством, регулирующим порядок изъятия земельных участков, возмещение убытков в таких случаях должно производиться бюджетом муниципального образования город Краснодар, что на практике невозможно в силу нехватки денежных средств.

4. По вопросу резервирования земель для государственных и муниципальных нужд.

Федеральным законом от 10.05.2007 № 69-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части установления порядка резервирования земель для государственных или муниципальных нужд» внесены изменения в Земельный кодекс Российской Федерации, в соответствии с которыми определен закрытый перечень оснований для резервирования земель, не находящихся в муниципальной или государственной собственности (предоставленных гражданам или юридическим лицам).

В частности в него входят следующие исключительные случаи, связанные с:

1) выполнением международных обязательств Российской Федерации;

2) размещением следующих объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов:

объекты федеральных энергетических систем и объекты энергетических систем регионального значения;
объекты использования атомной энергии;
объекты обороны и безопасности;
объекты федерального транспорта, путей сообщения, информатики и связи, а также объекты транспорта, путей сообщения, информатики и связи регионального значения;
объекты, обеспечивающие космическую деятельность;
объекты, обеспечивающие статус и защиту Государственной границы Российской Федерации;
линейные объекты федерального и регионального значения, обеспечивающие деятельность субъектов естественных монополий;
объекты электро-, газо-, тепло- и водоснабжения муниципального значения;
автомобильные дороги общего пользования в границах населенных пунктов и между населенными пунктами, мосты и иные транспортные инженерные сооружения местного значения в границах населенных пунктов и вне границ населенных пунктов.

Однако в настоящее время в ряде муниципальных образований на территории Российской Федерации, в том числе и в городе Краснодаре, возникает острая необходимость в проведении реконструкции исторически сложившихся центров муниципальных образований в целях переселения граждан из ветхого и аварийного жилья, размещения объектов социальной, инженерной инфраструктуры и жилищного строительства.

Провести реконструкцию в рамках развития застроенных территорий центра города зачастую не представляется возможным, так как статьей 46.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлено, что принятие решения о развитии застроенной территории может быть принято, только в случае, если на такой территории расположены:

1) многоквартирные дома, признанные в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу;
2) многоквартирные дома, снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления.

Однако на практике застройка центра города производилась зачастую в довоенные (иногда и дореволюционные) годы и в редких случаях состоит из многоквартирных домов, в основном это покосившиеся одноэтажные индивидуальные домики, нежилые строения физических и юридических лиц, объекты соцкультбыта, рынки и т.д., которые не только портят внешний вид города, но и представляют реальную угрозу для жизни и здоровья жителей города.

Законодательно указанная проблема никак не урегулирована, введение федеральным законом от 18.12.2006 № 232-ФЗ в Земельный и Градостроительный кодексы положений о развитии застроенных территорий решает лишь часть проблемы, ограничивая кварталы, в отношении которых может быть проведено развитие, обязательным наличием на них многоквартирных домов; внесение изменений федеральным законом № 69-ФЗ в Земельный кодекс не позволяет провести реконструкцию ветхой части города, так как проведение мероприятий в целях переселения граждан из ветхого и аварийного жилья, размещения объектов социальной, инженерной инфраструктуры и жилищного строительства не входит в перечень оснований для резервирования земель.

В связи с чем, по нашему мнению, необходимо внести соответствующие изменения в Градостроительный кодекс РФ, предусмотрев в качестве основания для принятия решения о развитии застроенных территорий наряду с многоквартирными домами и иные строения, здания и сооружения.

5. По вопросу порядка изменения видов разрешенного использования земельных участков на территории муниципального образования.

Пунктом 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что земли в Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением, правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий.

На сегодняшний день в ряде муниципальных образований в Российской Федерации приняты и действуют Правила землепользования и застройки (зонирование территорий), которыми установлены территориальные зоны муниципальных образований, а также предусмотрены виды разрешенного использования земельных участков в различных территориальных зонах.

Абзацем вторым пункта 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации, а также пунктом 4 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлено, что любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

При применении указанных положений Земельного и Градостроительного кодексов Российской Федерации на практике, возникает ряд существенных проблем.

Во-первых, самостоятельное изменение физическим или юридическим лицом вида разрешенного использования земельного участка не позволяет своевременно и полно отразить информацию о земельном участке в Государственном земельном кадастре в связи с отсутствием информации о таком изменении.

Во-вторых, недостоверная информация о разрешенном использовании земельного участка влечет неправильное исчисление кадастровой стоимости земельного участка, и, как следствие, земельного налога и арендной платы, так как ставки и налога, и арендной платы напрямую зависят от вида использования земельного участка.

В-третьих, лицом может быть неверно выбран вид разрешенного использования земельного участка либо вид использования, не предусмотренный в данной территориальной зоне Правилами землепользования и застройки, как правило, для уменьшения земельных платежей. Самостоятельное изменение вида разрешенного использования не позволяет вести актуальный государственный земельный кадастр.

Вышеназванные проблемы приводят к нарушению принципов землепользования и влекут за собой значительные финансовые потери для бюджетов всех уровней в связи с неполучением сумм земельного налога и арендной платы от землепользователей, самостоятельно изменивших виды разрешенного использования земельных участков на виды использования, за которые применяются более высокие ставки налога (арендной платы).

В связи с тем, что абзац второй пункта 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации не позволяет устанавливать какие-либо процедуры согласования для изменения вида разрешенного использования, проконтролировать с какого момента землепользователем изменен вид использования земельного участка и на какой именно, а, соответственно получать в бюджет сумму земельного налога или арендной платы, не представляется возможным.

Учитывая, что Земельный кодекс Российской Федерации обладает высшей юридической силой по отношению к иным правовым актам, содержащим нормы земельного права, для разрешения вышеуказанной проблемы необходимо исключить абзац второй из пункта 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации, а также пункт 4 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации и федеральный закон от 02.01.2000 № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре», предусмотрев не уведомительный, а разрешительный порядок изменения видов разрешенного использования земельного участка.

6. По вопросу утверждения процедуры резервирования земельных участков для государственных или муниципальных нужд в соответствии положениями статьи 10 Федерального закона от 10.05.2007 № 69-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части установления порядка резервирования земель для государственных или муниципальных нужд».

Согласно статье 70.1 Земельного кодекса Российской Федерации порядок резервирования земель для государственных или муниципальных нужд определяется Правительством Российской Федерации.

Статьей 10 Федерального закона от 10.05.2007 № 69-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части установления порядка резервирования земель для государственных или муниципальных нужд» установлено, что разработка нормативных правовых актов, обеспечивающих реализацию положений данного закона проводится правительством РФ в течение шести месяцев (то есть до 29 ноября 2007).

Анализируя положения Земельного кодекса РФ и Федерального Закона № 69-ФЗ, можно сделать вывод о том, что до ноября 2007 нормы о резервировании земельных участков для государственных или муниципальных нужд на практике реализованы быть не могут.

Более того, при разработке правительством РФ нормативных правовых актов, регулирующих порядок резервирования земель, на федеральном уровне, не исключен вариант принятия положений, предусматривающих разработку нормативных правовых актов для конкретизации порядка резервирования земель на уровне субъекта Российской Федерации (органами власти субъектов РФ).

В таком случае практическое применение порядка резервирования земельных участков для муниципальных нужд на территориях муниципальных образований (а, следовательно, и процесс реализации ряда федеральных и муниципальных целевых программ) может затянуться на неопределенное время.

В связи с чем необходимо внести ясность и определить на федеральном уровне, возможно ли проведение органами местного самоуправления мероприятий по резервированию земель для государственных или муниципальных нужд до разработки правительством РФ нормативных правовых актов, обеспечивающих реализацию положений Федерального закона от 10.05.2007 № 69-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части установления порядка резервирования земель для государственных или муниципальных нужд».

7. По вопросу продажи с аукциона земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договора аренды таких земельных участков для индивидуального жилищного строительства.

Порядок организации и проведения аукционов по продаже земельных участков (права на заключение договоров аренды земельных участков) установлен статьями 38, 38.1 и 38.2 Земельного кодекса РФ, при этом предметом аукциона может быть только один земельный участок:

- пункт 1 статьи 38 Земельного кодекса РФ – «предметом торгов (конкурсов, аукционов) может быть сформированный земельный участок с установленными границами или право на заключение договора аренды такого земельного участка».

Понятие земельного участка как объекта земельных отношений закреплено в статье 6 Земельного кодекса РФ: «часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке».

То есть фактическое объединение нескольких сформированных земельных участков в один лот будет означать продажу не земельного участка, а земельных участков, что Земельным кодексом не предусмотрено.

Сама терминология указанных статьей Земельного кодекса РФ не допускает проведение аукциона по продаже земельных участков, законодательством предусмотрено лишь проведение аукциона по продаже земельного участка.

Кроме того, продажа нескольких земельных участков, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, одним лотом ущемляет права и законные интересы неопределенного круга лиц, которые в соответствии с федеральными законами имеют право приобретать в собственность земельные участки, однако финансовое положение которых не позволяет приобрести сразу несколько земельных участков (например, физические лица, предприниматели малого и среднего бизнеса).

Таким образом, фактическое объединение земельных участков в один лот для продажи с аукциона не предусмотрено земельным законодательством РФ и нарушает права и законные интересы неопределенного круга лиц.

Для продажи с торгов земельного участка, например, для строительства коттеджей в целях их последующей реализации гражданам, целесообразным в рамках действующего законодательства будет формирование одного земельного участка большей площадью и проведение аукциона по продаже земельного участка для малоэтажного жилищного строительства в порядке, установленном статьей 38.1 Земельного кодекса РФ.

8. По вопросу учета и кадастровой оценки земельных участков, на которых расположены многоэтажные жилые дома со встроенными офисными, торговыми, социально-бытовыми помещениями.

Вопрос о дифференцировании кадастровой оценки земельных участков под многоквартирными жилыми домами возник при определении сумм ставок земельного налога для собственников нежилых (офисных, торговых и т.п. не предназначенных для обслуживания дома) помещений в многоквартирных домах.

Статьей 394 Налогового кодекса РФ установлено, что ставка земельного налога не может превышать 0,3 процента от кадастровой стоимости земельного участка, занятого жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса (за исключением доли в праве на земельный участок, приходящейся на объект, не относящийся к жилищному фонду и к объектам инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса) или предоставленного для жилищного строительства.

Минфин России своим письмом от 16.11.2006 № 03-06-02-02/138 разъяснил порядок налогообложения земельного участка, занятого многоквартирным домом, а именно Минфином разъяснено следующее:

а) если земельный участок предназначен для промышленного производства и на нем расположены объекты жилищного фонда и инженерной инфраструктуры, к нему применяются налоговые ставки двух видов:

- налоговая ставка земельного налога в размере 0,3 процента кадастровой стоимости земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, применяется только к площади земельного участка, занятой объектами жилищного фонда и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса;
- к остальной площади земельного участка применяется налоговая ставка, устанавливаемая представительными органами муниципальных образований в пределах, не превышающих 1,5 процента кадастровой стоимости участка. При этом исходным материалом для определения площади под соответствующими объектами является кадастровый план земельного участка.

б) в отношении земельного участка, принадлежащего налогоплательщику на праве собственности и предоставленного для жилищного строительства, даже при наличии на территории такого участка иных объектов, не относящихся к жилищному фонду (например, магазина) применяется ставка 0,3 процента кадастровой стоимости ко всему участку.

При применении положений Налогового кодекса РФ и разъяснений Минфина РФ на практике возникает ряд вопросов, а именно:

а) можно ли применять два вида налоговых ставок в отношении одного земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом (применительно к жилым помещениям и нежилым, не относящимся к жилищному фонду, но расположенных в доме) либо разные виды налоговых ставок можно применять только к отдельно стоящим строениям на одном земельном участке;

б) по смыслу разъяснений Минфина РФ для применения единой налоговой ставки в размере 0,3 процента ко всему земельному участку необходимо наличие двух условий:

- земельный участок должен принадлежать на праве собственности налогоплательщику (в многоквартирном доме собственников, а значит и налогоплательщиков несколько и земельный участок принадлежит им на праве общей долевой собственности) - означает ли это, что многоквартирный дом не подпадает под данное условие,
- земельный участок предоставлен для жилищного строительства (здесь необходимо уточнить, для индивидуального строительства, то есть предоставлен гражданину, либо же в эту категорию входит и земельный участок, предоставленный для строительства многоквартирного жилого дома, например, юридическому лицу).

Без разрешения указанных вопросов, нет ясности в применении налоговых ставок на территории муниципального образования, так как в случае применения единой налоговой ставки 0,3 процента ко всем помещениям, входящим в состав многоквартирного дома (включая нежилые, не предназначенные для его обслуживания, например, магазины) размер земельного налога, подлежащего к уплате юридическими лицами, приравнивается к размеру налога, уплачиваемого физическими лицами, без учета того, что юридические лица получают коммерческую выгоду от использования таких помещений.

По нашему мнению, при наличии в многоквартирном жилом доме офисных, торговых и иных нежилых помещений, не предназначенных для обслуживания такого жилого дома должны применятся дифференцированные налоговые ставки по земельному налогу – 0,3 процента кадастровой стоимости земельного участка для собственников жилых помещений и до 1,5 процентов для предпринимателей и юридических лиц, осуществляющих коммерческую деятельность в целях извлечения прибыли в нежилых помещениях такого дома.

В связи с чем предлагаем внести соответствующие изменения в статью 493 Налогового кодекса Российской Федерации для исключения неоднозначного толкования норм права.

Дата размещения 10.07.2007