Версия для печати 2947 Материалы по теме
Федеральное ипотечное агентство пытается запустить механизм рефинансирования региональных кредитов под залог квартир Развитие ипотеки в России, похоже, уже в этом году сможет преодолеть точку перелома на пути от изолированного развития квазиипотечных программ в субъектах РФ к созданию общероссийской системы обеспечения граждан жильем под залог недвижимости. После упоминания об ипотеке в президентском послании в начале прошлого года было назначено новое руководство в федеральное Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). За короткий срок оно добилось от большинства региональных операторов формируемого ипотечного рынка взаимопонимания, пообещав им привлечь деньги для рефинансирования как будущих кредитов, так и части ранее выданных. Рефинансирование нужно всем субъектам Федерации для выдачи следующих кредитов. И это понятно: чем больше будет кредитная масса, тем доступнее будут сами кредиты. Но получить средства они смогут, лишь действуя по правилам — так называемым стандартам ипотеки, определенным агентством. Из-за этого, очевидно, далеко не все выданные ранее кредиты будут рефинансированы даже в немногих продвинутых в плане развития ипотеки регионах. Региональные операторы ведут себя неоднозначно: в дискуссиях с представителями АИЖК они, с одной стороны, согласны ориентироваться на двухуровневую ипотеку (необоснованно называемую американской моделью. — Ред.), предполагающую выпуск ипотечных эмиссионных ценных бумаг, а с другой — не могут расстаться с доморощенными, в основе своей бюджетными (и, как говорят специалисты, поэтому тупиковыми и бесперспективными) схемами кредитования населения. В сущности, в центре многомесячной дискуссии — проблема выбора между социальным (он же — бюджетный) и рыночным вариантами ипотеки.
Они различаются по максимальной величине кредитной ставки, которую смогут «потянуть» потенциальные заемщики: федеральное агентство утверждает, что рыночной кредитной ставкой на сегодня являются 18% годовых в рублях. В регионах же ее средняя величина колеблется от 6 до 15%. (В Москве Сбербанк РФ оценивает свои ипотечные кредиты под 23% годовых в рублях, валютные кредиты стоят 15%, под квартиру в строящемся доме — до 30% годовых.) При этом, как объясняет эксперт Владимир Пономарев (зампред Госстроя РФ), исходным при определении федеральной кредитной ставки является доходность по ипотечным бумагам (облигациям, которые намерено выпустить и разместить АИЖК). Доходность не может быть ниже уровня инфляции. Единственным источником инвестиций на сегодня является Пенсионный фонд России, с которым достигнуты договоренности о размещении будущего выпуска корпоративных облигаций АИЖК.
В некоторых субъектах РФ ипотечные схемы предоставления жилья успешно развиваются, но имеют «больные» бюджетные корни, что, впрочем, не сильно волнует региональных операторов, а кое-кого даже более чем устраивает. Например, в Башкирии схемы кредитования и рассрочки выплат с финансовой точки зрения служат чем-то вроде приложения к жилищному строительству, которое было реанимировано несколько лет назад и увеличивается сегодня как раз за счет бюджетных ресурсов. Схемы эти не рыночные (поскольку используют бюджетные ресурсы, весьма ограниченные). Зато они позволяют запустить строительство жилья — традиционно дефицитного товара, востребованного населением в любом, даже и в не очень качественном исполнении. Кроме живых денег администрации используют налоговые недоимки, гасимые предприятиями-должниками строительной отрасли. Оправданием этим уловкам служит тот факт, что они все же дают возможность относительно не обеспеченным гражданам, доверяя гарантиям администраций, нести свои сбережения ипотечным фондам, а региональным властям латать бюджетные дыры. Ипотечные региональные структуры, как правило, тесно связаны со строительными организациями, а те в свою очередь — с администрациями. Таким образом, на дату послания президента в России было выдано 40 тыс. рублевых кредитов на 8 млн руб. (в среднем под 8-10% годовых). Мизерная сумма говорит о том, что у слабых в основе своей бюджетов краев и областей просто нет возможности за свой счет увеличивать кредитную массу.
Да и предприятиям отвлекать свои финансовые ресурсы на помощь своим работникам по большому счету невыгодно. Хотя под лозунгами социальной помощи и заботы о работниках и региональные чиновники, и руководители крупных предприятий, а то и отраслей поддерживают «ипотечное» движение, построенное на дешевых или вообще «бесплатных» деньгах. Неэффективность (не будем говорить о ее порочности) придуманных в регионах финансовых схем очевидна. Тем не менее, как масса относительно платежеспособных местных заемщиков, так и заемщиков, мигрирующих в Россию на ПМЖ из стран ближнего зарубежья (менее удачного в экономическом плане), все-таки кредитуются по ставкам, ниже инфляционного уровня.
По расчетам экономистов Госстроя, приобрести обычную трехкомнатную квартиру (72 кв. м) сегодня в состоянии 5% населения, если же заемщики удовлетворятся однокомнатными (30 кв. м), то их количество составит 15,6%. В том же президентском послании перед правительством поставлена задача довести объем строительства жилья с нынешних 30 млн кв. м до 70 - 80 млн кв. м в год. Между тем, по данным Госстроя, в стране за последнее время наметилась неприятная тенденция превышения выбытия жилищного фонда над его приростом. Другими словами, в аварийный и ветхий фонд списывается жилья больше, чем строится за тот же год.
К тому же, как заявил в ходе недавнего заседания Национального инвестиционного совета гендиректор АИЖК Александр Семеняка, в ближайшей перспективе ожидается рост стоимости строительства, который может опередить платежеспособный спрос населения. По расчетам специалистов АИЖК, коэффициент доступности жилья в России (показатель окупаемости инвестиций, который допускается измерять в годах) составляет 4,5 года (в Европе — 3 года, в США — 2,5 года). За последний год этот коэффициент ухудшился на 8,3%. Это означает, что средняя российская семья может позволить себе ипотечный кредит на 20 лет под 6% годовых в рублях.
Агентство и стремится к снижению кредитной ставки и увеличению срока погашения займа (пока предполагается, что он составит максимум 15 лет). А набрать критическую массу закладных можно только путем привлечения денег с рынка. Но так как экономически обоснованные запросы инвесторов к ипотеке выше по сравнению с кредитоспособностью населения, то на первых порах государство должно помочь финансированием. Таков общий подход к развитию ипотеки. И действительно, правительство РФ сохранило в проекте бюджета на 2003 год финансовые гарантии в размере 4,5 млрд рублей (в прошлом году АИЖК грозилось использовать 2 млрд рублей, предусмотренных в бюджете-2002).
Что же касается взаимоотношений АИЖК и региональных операторов (или дилеров федерального агентства по выкупу закладных у первичных кредиторов — банков), то безоговорочных сторонников мало, как, впрочем, и откровенных оппозиционеров. Последних не устраивают некоторые позиции в стандартах агентства, оставившего риски по дефолту заемщиков региональным операторам, а за собой — обязательство регулярно выкупать стандартные закладные по региональным кредитам. При этом каждый субъект Федерации в зависимости от состояния своего бюджета вправе и дальше сохранять льготы для своих заемщиков (например, работников бюджетной сферы или богатых предприятий).
Потенциальные заемщики 18-процентных кредитов, как надеются в АИЖК, в регионах найдутся. Реализовать федеральному агентству закладные по выданным ранее кредитам можно будет только за счет бюджетных субсидий региональных бюджетов. То есть придется погасить разницу между рыночной (условно говоря, федеральной) и льготными (условно говоря, региональными) кредитными ставками. Но ошибкой будет думать, что все региональные ипотечные операторы не могут работать без бюджетных денег. Например, о Самаре, Иркутске, Оренбурге, Ростове-на-Дону в федеральных структурах отзываются исключительно положительно.
По последним данным, АИЖК выкупило закладных на сумму 38 млн руб. Первым субъектом РФ, на деле поддержавшим новую федеральную политику, стала Оренбургская область (рефинансировала кредиты на сумму 10 млн руб.). А Иркутская область войдет в новейшую историю России как первая выпустившая купонные ипотечные облигации, обеспеченные реальным покрытием (заложенными квартирами).
Но ведь и с точки зрения макроэкономики, и с точки зрения инвестиционной привлекательности в разных субъектах РФ ситуация не идентична: разное состояние бюджетов, разные доходы на душу населения, разные по степени развитости (или, точнее, упадка) рынки индустриального жилищного строительства. Отсюда и степень участия региональных администраций в федеральной ипотеке будет разной. Какой конкретно — для каждого региона определяется в нелегком процессе переговоров представителей АИЖК и местных ипотечных операторов (региональных фондов или агентства ипотечного кредитования, учрежденных администрациями субъектов РФ).
 
Материал подготовил  Владислав Долгов
Журнал «Бюджет» №1 январь 2003 г.

Поделиться