Версия для печати 2870 Материалы по теме

союз1
 Согласно статистике треть россиян рискнула бы взять ипотечный кредит, чтобы улучшить свои жилищные условия. Однако банки не спешат реагировать на этот спрос. О причинах неразвитости ипотечного кредитования и сопутствующих проблемах мы беседуем с руководителем аппарата Совета представителей уполномоченных банков при мэре Москвы Игорем ЛОГИНОВЫМ.

В соответствии с распоряжением мэра Москвы от 15 марта 2004 года № 64-РМ под уполномоченными банками правительства Москвы понимаются банковские учреждения, активно участвующие в реализации городских программ, имеющие утвержденную программу взаимодействия с органами городского управления, раскрывающие информацию о себе в соответствии с принятыми регламентами и требованиями и удовлетворяющие утвержденным критериям. Сегодня уполномоченные банки сотрудничают со столичными властями, участвуя в реализации различных городских программ, являются банками – партнерами правительства Москвы.
Несмотря на то что в настоящее время насчитывается 28 уполномоченных банков правительства Москвы, на них приходится более 50% активов всей российской банковской системы. Достаточно широкий круг уполномоченных банков обеспечивает высокую степень конкуренции между ними. Система является открытой по отношению к другим банкам, желающим войти в нее. Определяющие черты данной системы таковы:
– статус «уполномоченный банк правительства Москвы» присваивается на срок 18 месяцев, по истечении которого банк должен подтвердить статус, в противном случае он будет выведен из состава уполномоченных банков. При подтверждении статуса банк отчитывается о проделанной работе, выполнении утвержденной программы сотрудничества и представляет программу сотрудничества с правительством Москвы на следующий период;
– банк ежемесячно направляет свою финансовую отчетность в экспертный совет при Департаменте финансов города Москвы, который ежемесячно на очном заседании проводит мониторинг финансового состояния уполномоченных банков.
Одной из форм взаимодействия правительства Москвы с уполномоченными банками является практика проведения Советом представителей уполномоченных банков при мэре Москвы круглых столов. Например, прошедший 8 июня 2006 года в здании Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы круглый стол был посвящен проблеме развития ипотечного жилищного кредитования.

Ипотека бывает социальной
Основной темой обсуждения за круглым столом был вопрос развития социальной ипотеки в столице. Москва остается одним из немногих регионов страны, который предоставляет очередникам бесплатное жилье. Однако, несмотря на все увеличивающиеся объемы предоставления городом жилых площадей очередникам, очередь продолжает расти. Следующим шагом города, направленным на сокращение числа нуждающихся, стало предоставление очередникам целевых безвозвратных субсидий на приобретение жилья.
В 2005–2006 годах город разработал и реализовал программу социальной ипотеки для удовлетворения жилищных нужд очередников. Эта программа включает в себя две схемы. Первая схема, уже успешно реализующаяся в Москве, основана на том, что город, выступив заказчиком строительства, предлагает очередникам приобрести у него жилье по себестоимости с использованием ипотечного кредита. Соответственно очередник приобретает жилье по цене в три раза ниже рыночной, а город возвращает вложенные в строительство бюджетные средства. Механизм ипотеки был включен в эту схему, поскольку стоящие в очереди на улучшение жилья люди не способны самостоятельно единовременно выплатить полную стоимость квартиры даже при условии покупки по себестоимости. Партнером правительства Москвы в работе по такой схеме является банк «Московское ипотечное агентство», который выдает кредиты очередникам под 10,5%.
Недостатком данной схемы является ограниченность выделенных на строительство бюджетных средств. Сегодня уже сформировалась очередь из очередников, заинтересованных в приобретении жилья на таких условиях. Один из способов решения этого вопроса – замещение на этапе строительства жилья бюджетных средств внебюджетными, что приведет к некоторому удорожанию строительства (за счет платы за привлеченные внебюджетные средства), но позволит существенно расширить масштаб строительства.
Вторая схема, которая пока находится в стадии запуска, основана на привлечении банков, которые предоставляли бы очередникам ипотечные кредиты на покупку жилья на рынке. Город, в свою очередь, готов, как и раньше, дать этим очередникам безвозмездные субсидии на первый взнос. Причем условия купить квартиру именно в столице нет, очередник может приобрести жилье и за пределами города.
Препятствием на пути реализации данной схемы является трудность оценки банками целесообразности своего участия в ней. Это объясняется двойственностью роли, которую должен играть очередник: с одной стороны, находясь в очереди и претендуя на получение бесплатного жилья, он стремится продемонстрировать жилищным органам свою финансовую ограниченность, с другой, привлекая ипотечный кредит банка, он должен убедить банк в своей финансовой состоятельности и возможности вернуть кредит.

союз 2

Ипотека в Москве неэффективна
Сегодня состояние российской экономики и банковской системы сделало возможным предоставление достаточно недорогих и «длинных» ипотечных кредитов. Однако нужно признать, что сегодня ипотека доступна лишь обеспеченным людям. Ведь стоимость квартир не только в столице, но и в регионах высока.
Другой аспект – процентные ставки. Для долгосрочных кредитов (сроком на 10 лет и более) ставки в 11–13% являются «убийственными». Если кредит взят на 10 лет под 6%, процентные платежи за 10 лет составят 30% стоимости квартиры, а при ставке 12% – уже 60%. Поэтому, как ни парадоксально, банки заинтересованы в снижении процентной ставки за ипотечный кредит. И в Москве уже появились ипотечные кредиты с процентной ставкой 10% годовых. Но существуют два фактора:
1. Высокая, на уровне 10–11%, инфляция. Банки, являясь профессиональными участниками финансового рынка, не могут кредитовать ниже уровня инфляции.
2. Высокая стоимость привлекаемых банками средне- и долгосрочных ресурсов (плата по вкладам и депозитам, плата за размещенные облигации и привлеченные зарубежные кредиты).
Следовательно, без снижения уровня инфляции, улучшения инвестиционного климата и повышения суверенного рейтинга России ждать существенного снижения процентных ставок по ипотеке не приходится.
Ипотека – это инструмент стимулирования спроса на жилье. А в условиях московского рынка, когда наблюдается дефицит жилья при колоссальном спросе, ипотека способна только подхлестнуть цены. Многие банки и их клиенты сегодня сталкиваются с ситуацией, когда продавец жилья отказывается от сделки или повышает цену, узнав, что квартира будет приобретаться по ипотеке. Конечно, это определенный перегиб, вызванный крайне быстрым ростом цен на недвижимость; в такой ситуации задержка сделки на одну-две недели действительно сказывается на цене.
Итак, перспектива развития ипотеки на московском рынке представляется следующая: по мере стабилизации цены все большее количество сделок будет осуществляться с использованием ипотечного кредита. Но подобный рост будет результатом перераспределения внутри рынка (снижением доли сделок, расчеты по которым проходят сразу, и увеличением доли сделок с использованием ипотечного кредита) без увеличения объемов строительства и предложения жилья, ограниченного пределами города и дефицитом свободных площадок. То есть свою основную роль – расширить спрос и стимулировать рост предложения – ипотека в столице не выполнит, хотя как цивилизованный инструмент приобретения жилья займет заметное место на рынке. В настоящее время доля квартир, проданных по ипотеке, составляет около 8%. Также, в зависимости от доли на рынке и с учетом ограниченного предложения, ипотека в Москве станет фактором увеличения цены на жилье.

Жилье для должников
Другим вопросом, обсуждавшимся на круглом столе с участием представителей уполномоченных банков и Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы, стал маневренный фонд города. Одна из функций этого жилищного фонда – обеспечение временного проживания граждан, утративших жилые помещения в результате обращения взыскания на эти жилые помещения, которые были приобретены за счет кредита и заложены в обеспечение его возврата.
Несмотря на то что проблемы по возврату ипотечных кредитов носят единичный характер и их, как правило, удается решить путем переговоров, банки проявили высокий интерес к данной теме. Ведь ситуации, когда банку нужно договориться с одним-двумя должниками или с десятками и сотнями, весьма различны. А поскольку сегодня многие кредитные организации начали массовую выдачу ипотечных кредитов, банк должен выстроить и отработать систему обеспечения возврата выданных кредитов и обращения взыскания на предмет залога, принимая во внимание потенциально возможный массовый характер невозвратов. Маневренный фонд в данной ситуации может стать важным условием для увеличения масштабов ипотечного кредитования.

У ипотеки в регионах есть будущее
С каждым годом внимание власти к обеспечению населения жильем увеличивается. Президент РФ в 2005 году объявил о начале реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России». Все больше банков включают в свою работу программы по ипотечному кредитованию.
Еще пять лет назад в стране практически не было потребительского кредитования. Переломным в этом отношении стал 2005 год. Сегодня нет ничего проще, чем взять потребительский кредит на покупку машины, техники, на необходимые нужды. По итогам 2005 года только москвичам было выдано кредитов на сумму 178,5 млрд руб., из них 29,8 млрд на покупку жилья, в том числе 17,4 млрд – ипотечные жилищные кредиты. По России же за прошедший год было выдано около 53 млрд руб. ипотечных кредитов.
Через некоторое время взять ипотечный кредит будет так же просто. И если в столице из-за дефицита свободных земельных площадок для строительства развитие ипотеки затруднено, то в других регионах России ипотечное кредитование может стать доступным и эффективным инструментом обеспечения населения квартирами.


История
Институт уполномоченных банков правительства Москвы был создан в 1992–1994 годах. За первые два года существования он объединил 15 ведущих банков страны. На протяжении 14 лет с момента создания система уполномоченных банков прошла несколько этапов развития, корректировались ее цели и задачи. Но время показало способность системы адаптироваться к изменяющимся условиям: она совершенствовалась, отрабатывались оптимальные механизмы взаимодействия коммерческих банков и государственных структур.
На сегодняшний день в систему уполномоченных банков входят 28 коммерческих организаций. Среди них есть не только крупные банки, но и средние банки городского масштаба: Альта-Банк, Альфа-Банк, Аспект, БИНБАНК, Внешторгбанк, Возрождение, Зенит, Инвестторгбанк, Импэксбанк, Международный банк Азербайджана – Москва, Межтопэнергобанк, Москва-Сити, Московский Деловой Мир, МБРР, МИнБ, Московский Капитал, Мосстройэкономбанк, Номос-Банк, Первый инвестиционный, Петрокоммерц, Промсвязьбанк, Росбанк, Рыбхозбанк, Россельхозбанк, Сберегательный банк РФ, УРАЛСИБ, Юниаструм Банк, Электроника.
Несмотря на то что количество уполномоченных банков невелико, их доля на рынке весьма значительна. Активы уполномоченных банков правительства Москвы составляют 48,6% совокупных активов всей банковской системы России. Их прибыль увеличивается ежегодно, так же как и размер кредитного портфеля: в 2005 году он достиг 2834 млрд руб., что составляет более 61% совокупного кредитного портфеля всех московских банков.


Банки и городские целевые программы
В рамках сотрудничества со столичными властями уполномоченные банки участвуют в реализации городских целевых программ правительства Москвы. В 2005 году они стали участниками:
1. Комплексной программы промышленной деятельности в городе Москве на 2004–2006 годы.
2. Программы жилищного строительства по городскому заказу на период до 2005 года.
3. Комплексной программы развития и поддержки малого предпринимательства в городе Москве на 2004–2006 годы.
4. Программы развития оптовой торговли продовольствием в городе Москве.
5. Программы развития потребительского рынка и услуг города Москвы на 2004–2006 годы и др.
За 2005 год уполномоченные банки правительства Москвы выдали кредитов на сумму свыше 2834 млрд руб., из них столичным предприятиям выдано более 930 млрд руб., или 32,8%, предприятиям и организациям в регионах – 1904 млрд, или 67,2%. Промышленным предприятиям было выдано кредитов на сумму 230 млрд руб., предприятиям торговли – 250 млрд; более 120 млрд руб. получили предприятия малого бизнеса.


Основные функции Совета представителей уполномоченных банков при мэре Москвы
 координация деятельности уполномоченных банков по вопросам финансового, экономического и организационного взаимодействия в различных сферах интересов Москвы;
 содействие в финансово-кредитном обеспечении структурной перестройки экономики;
 рассмотрение вопросов об участии уполномоченных банков в качестве инвесторов в реализации городских инвестиционных программ;
 участие в разработке мер по совершенствованию рынка муниципальных ценных бумаг;
 экспертиза проектов нормативных актов по финансово-кредитным вопросам, вносимых на рассмотрение городских властей;
 выработка рекомендаций по вопросам организационно-экономического обеспечения условий функционирования уполномоченных банков;
 координация предложений спонсорства и благотворительной деятельности по отдельным социальным и культурным акциям администрации города.

Поделиться