Новая база – новый налог

В феврале было объявлено о завершении работ по кадастровой оценке объектов капитального строительства в масштабах страны. Таким образом, жилые и нежилые помещения, здания, строения и сооружения теперь имеют новый официальный «ценник», который в ближайшем будущем станет использоваться для начисления имущественных налогов.

Отсутствие всеобщей рыночной оценки было одним из главных препятствий для введения давно анонсированного налога на недвижимость, который объединил бы налог на имущество физических лиц и земельный налог. Если последний уже несколько лет рассчитывается от кадастровой (приближенной к рыночной) стоимости земельных участков, то в качестве налоговой базы по налогу на имущество физических лиц по-прежнему выступает так называемая инвентаризационная стоимость объектов недвижимости (стоимость БТИ).

Инвентаризационная стоимость никак не связана с реальной ценой объекта. Кроме того, в силу специфики методики ее определения оценка БТИ может различаться в разы для недвижимости одной и той же ценовой категории. Так, просторные апартаменты в центре Москвы вследствие начисляемой амортизации могут оцениваться в несколько сотен тысяч рублей, а скромная квартира в новостройке в Московской области — в 2 млн руб., то есть вполне по рыночному. Не считая прочих негативных последствий такой ситуации, это очевидный отход от принципов, сформулированных в Налоговом кодексе: всеобщность и равенство налогообложения, экономическая обоснованность налогов и сборов, недопустимость их произвольного установления.

Кадастровая оценка объектов капитального строительства — квартир, жилых домов, прочих зданий и сооружений — стартовала в 2010 году. На данный момент она завершена во всех 83 субъектах РФ: оценено более 67,5 млн объектов. В оценке недвижимости участвовало порядка 60 оценочных компаний и 1,2 тыс. оценщиков, а заказчиком этой масштабной работы выступил Росреестр. Предполагается, что ее результаты войдут в специально созданный Фонд данных государственной кадастровой оценки и появятся в открытом доступе на соответствующей странице сайта Росреестра. Пока же информацию о конкретных объектах там найти невозможно, даже если речь идет о регионах, в которых итоги оценки утверждены несколько месяцев назад. База данных лишь содержит сведения о некоторых сделках с недвижимостью, причем в обезличенном виде.

Тем не менее уже ясно, что разница между инвентаризационной и кадастровой стоимостью оказалась весьма значительной. По данным Российского общества оценщиков, она составляет в разных регионах от 6 до 20 раз. Причем чем лучше развит рынок недвижимости, чем выше спрос и предложение, тем сильнее этот разрыв. По словам все тех же оценщиков, во всех без исключения регионах кадастровая стоимость оцененных объектов все равно оказалась примерно на 20–30 % ниже их реальной рыночной цены. Никто не скрывает, что такова была установка заказчиков работ, вероятно опасавшихся неблагоприятных социальных последствий реформы. На очевидные погрешности в оценке указывает хотя бы то обстоятельство, что Санкт-Петербург оказался лишь одиннадцатым в списке самых дорогих регионов (с точки зрения кадастровой стоимости квадратного метра), уступив даже Ростовской и Волгоградской областям.

Итак, нельзя отрицать, что рост налоговой базы получился колоссальным. Значит ли это, что и налоговые платежи граждан вырастут кратно? Такие опасения уже высказываются. Согласно наиболее мрачным сценариям граждане с низкими доходами, по каким-либо причинам владеющие дорогой недвижимостью в престижных районах (например, пенсионеры с квартирами в центре Москвы), постепенно будут вытесняться непомерной налоговой нагрузкой на окраины или в иные неблагополучные части города. Все это может привести к «геттоизации» крупных российских городов, их четкому внутреннему делению на бедные и богатые кластеры. В то же время очевидно, что само по себе изменение подхода к определению налоговой базы не позволяет делать ясных прогнозов: важно, какой будет концепция нового налога.

Налог на роскошь

Впрочем, ждать осталось недолго. Теперь, после того как кадастровая оценка всех объектов капитального строительства завершена, налог на имущество физических лиц может быть реформирован. Министерство финансов уже согласовало с остальными ведомствами соответствующий законопроект, между прочим представляющий собой новую версию принятого Госдумой еще в 2004 году проекта № 51763-4. Вероятно, уже летом в Налоговом кодексе появится новая глава «Налог на недвижимое имущество». С 2014 года муниципалитеты смогут решениями своих представительных органов вводить данный налог в действие (в таких муниципальных образованиях Закон РФ от 9 декабря 1991 г. № 2003-1 «О налогах на имущество физических лиц» перестанет действовать). Крайний срок для завершения данной работы — 1 января 2018 года.

Следует отметить, что о появлении так называемого единого объекта налогообложения (помещение плюс земельный участок, на котором оно расположено), как планировалось ранее, речи пока не идет. Жилые и нежилые объекты, а также земельные участки, принадлежащие физическим лицам, будут облагаться отдельно и по разным ставкам. При этом вопросы налогообложения юридических лиц нововведениями вообще не затрагиваются.

Пока основные параметры нового налога выглядят следующим образом. Плательщиками налога на недвижимое имущества будут признаны физические лица, обладающие на праве собственности зданиями, строениями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями, а также земельными участками как на праве собственности, так и на праве постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения. Налоговые ставки будут устанавливаться представительными органами муниципальных образований в зависимости от суммарной кадастровой стоимости объектов налогообложения, находящихся в собственности, в постоянном (бессрочном) пользовании или в пожизненном наследуемом владении налогоплательщика. Для объектов, для которых суммарная кадастровая стоимость не превышает 300 млн руб. включительно, максимально допустимые налоговые ставки составят:

0,1 % в отношении жилых помещений, в том числе жилых домов (строений), расположенных на земельных участках, а также в отношении объектов незавершенного капитального строительства, относящихся к указанным объектам;

0,5 % в отношении объектов капитального строительства и объектов незавершенного капитального строительства, не относящихся к жилищному фонду.

Для объектов капитального строительства и объектов незавершенного капитального строительства, чья суммарная кадастровая стоимость превышает 300 млн руб., независимо от их принадлежности к жилищному фонду ставка составит 0,5 %.

Ставки налогообложения земельных участков физлиц останутся на текущем уровне: 0,3 % — для земель сельхозназначения, участков, занятых жилищным фондам, а также предоставленных для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства, дачного хозяйства; 1,5 % — для всех прочих земельных участков. Единственное новшество — все тот же элемент налога на роскошь: для участков дороже 300 млн руб. будет установлена максимальная ставка в 1,5 % независимо от категории земли и разрешенного использования земельного участка.

При определении налоговой базы нового налога будут применяться два вида вычетов. Все налогоплательщики в отношении жилых помещений, а также жилых строений, расположенных на земельном участке, получат вычет в размере кадастровой стоимости 20 кв. м этого объекта. Он рассматривается как главная социальная гарантия наименее обеспеченным гражданам, как правило владеющим небольшими квартирами. Второй вычет — 30 кв. м — предлагается предоставить отдельным категориям налогоплательщиков (например, Героям Советского Союза и Российской Федерации, полным кавалерам ордена Славы, инвалидам, ветеранам Великой Отечественной войны). По другим сведениям, на федеральном уровне будет предусмотрен только первый вычет, а все, что сверх него, останется на усмотрение местных властей. Это разительно отличается от нынешней ситуации, когда значительное количество льгот установлено именно в федеральном законодательстве. Вообще всячески подчеркивается, что у муниципальных образований будут все полномочия по снижению налоговых ставок, их дифференциации, а также по увеличению вычетов, расширению перечня их получателей, предоставлению дополнительных налоговых льгот.

В цифрах

Минфин России предварительно проанализировал последствия реформы налога на имущество физлиц. Без учета возможных местных льгот и исходя из максимальной ставки налога средняя налоговая нагрузка для владельца двухкомнатной квартиры площадью 55 кв. м составит 1,2 тыс. руб. в год, трехкомнатной квартиры площадью 75 кв. м — 1,8 тыс. руб. в год. А по более общей оценке Федеральной налоговой службы средний размер налога составит почти 1,5 тыс. руб. с квартиры против 686 руб. в 2011 году.

Согласно данным ФНС, средняя по стране цена 1 кв. м недвижимости, используемая для целей налогообложения, составляет 32 тыс. руб. Однако, например, в Москве метр жилой квартиры оценивается в среднем более чем в 165 тыс. руб. Простой расчет показывает, что все тот же собственник 55-метровой квартиры, окажись он москвичом, вынужден будет ежегодно платить порядка 5,7 тыс. руб. Это уже достаточно чувствительная для населения нагрузка — по сути не что иное, как тринадцатая квартплата. Особенно заметной она может оказаться для собственников так называемых инвестквартир. Гражданам остается надеяться, что в городах с дорогой недвижимостью власти не станут устанавливать планку налога на максимальном уровне, впрочем, опыт взимания земельного налога показывает, что этот соблазн очень велик.

Отметим, что в отношении квартир, домов и прочей недвижимости действует ровно тот же порядок оспаривания их кадастровой оценки, что и для земельных участков (см. материал «Кадастровые войны: что ждать регионам», с. 70). Нельзя исключать, что наиболее пострадавшие в результате реформы собственники начнут активно пользоваться этим механизмом, сокращая свои налоговые обязательства. Пока же в Минфине посчитали, что реформа принесет местным бюджетам дополнительно порядка 40–45 млрд руб. налоговых поступлений (сейчас налог на имущество физических лиц ежегодно собирает примерно 20 млрд руб.). Но это опять-таки без учета местных льгот, которые, вполне вероятно, будут предусматриваться при введении налога в соответствующих муниципальных образованиях.

В Минфине России признают, что в самое ближайшее время, то есть в 2014 году, новый налог может появиться только в наиболее продвинутых регионах. После проведения массовой оценки объектов капстроительства главным препятствием остается необходимость совмещения данных, содержащихся в государственном кадастре недвижимости и Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Эта работа, предполагающая среди прочего, установление собственников многих объектов недвижимости, завершена далеко не везде.