– Галина Петровна, как Вы оцениваете эффективность такой меры, как создание Фонда содействия реформированию ЖКХ?
– Полагаю, что создание этого фонда было совершенно необязательным шагом. Средства, заложенные в фонд, достаточно было распределить через бюджеты – так же, как первые 10 млрд руб. из предусмотренных 250 млрд. Кстати, такую позицию занимали и главы субъектов северо-западного региона страны. По сути, создана лишняя структура, еще один аппарат, требующий значительных расходов на свое содержание – денег, которые можно было бы направить на снос аварийного жилья и капитальный ремонт домов.
– Что Вы думаете по поводу требований, предъявляемых Федеральным законом № 185-ФЗ к регионам? Насколько они выполнимы?
– Регионам очень нужны эти средства, а потому они сделают все, чтобы продемонстрировать требуемые показатели, которые могут и не отражать реальной ситуации. Я выступала с законодательной инициативой, пытаясь скорректировать наиболее одиозные условия закона. Среди требований есть и вполне разумные, но все в совокупности, я уверена, честно выполнить невозможно. Причем в дотационных регионах будут одни причины для невыполнения, а в регионах-донорах – другие.
– Какие именно положения закона Вы считаете неприемлемыми?
– Например, требование 5%-ного софинансирования капитального ремонта многоквартирного дома со стороны всех собственников жилья. В соответствии со ст. 16 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» при приватизации занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта, обязанность производить ремонт сохраняется за бывшим наймодателем. Речь идет об обязательствах по капитальному ремонту, возникших на момент приватизации. На этот счет есть и соответствующее разъяснение Верховного Суда. Таким образом, ни о каких 5% применительно к бывшему государственному и муниципальному жилищному фонду, который был передан в собственность гражданам, речи идти не может.
Наличие в законе указанного требования приводит к самым неприятным последствиям. Дома, находящиеся в наихудших условиях и требующие немедленного капитального ремонта, невозможно отремонтировать, потому что в них, как правило, живут наиболее бедные люди. Чем хуже дом, тем выше стоимость его капитального ремонта, а значит, и «вес» этих 5%. Пожилому человеку не под силу вложить в ремонт две-три свои пенсии. К сожалению, Правительство РФ до сих пор не пересмотрело постановление № 761 «О предоставлении субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг». В нем можно было бы предусмотреть, что в случае проведения капитального ремонта дома средства, внесенные жильцами, будут включены при расчете субсидий малоимущим гражданам на оплату жилого помещения и коммунальных услуг. Это один из вариантов решения проблемы, хотя бы в отношении бедных собственников.
В отношении аварийного жилья, подлежащего сносу, была проведена черта: региональные адресные программы по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, наличие которых обязательно для получения федеральных средств, должны содержать перечни домов, признанных аварийными до 1 января 2007 г. А ведь в то время ничего не было известно о выделении федеральных 250 млрд руб.! Местные власти попали в ловушку. Если бы они своевременно признали все аварийные дома таковыми, то вынуждены были бы, выполняя нормы Жилищного кодекса, вне очереди отселять жильцов, что невозможно с учетом плачевного состояния местных бюджетов. Если бы указанная дата была перенесена хотя бы на полгода, на местах смогли бы включить аварийные дома в этот перечень. Закон позволяет в пределах лимита предоставления финансовой поддержки из фонда, предусмотренного для субъекта, перебрасывать деньги на капитальный ремонт вместо сноса аварийного фонда. Как следствие, средства будут выделяться на капитальный ремонт домов, и аварийные дома вместо того, чтобы сносить, начнут ремонтировать. Разумеется, это экономически нецелесообразно. Средства, являющиеся теперь собственностью фонда, станут использоваться неэффективно.
– Едва ли не самый больной вопрос – ТСЖ…
– Закон требует от регионов создания к определенной дате заданного процента товариществ собственников жилья. Это абсурд. Ведь, во-первых, создание объединения собственников – дело совершенно добровольное, о чем говорил и Конституционный Суд. Во-вторых, во всех регионах разная исходная ситуация. В-третьих, в домах, требующих капитального ремонта, создать ТСЖ тяжелее всего.
Жилищный кодекс, как известно, определяет три возможных способа управления домом, равноправных с точки зрения закона: управляющая компания, ТСЖ или ЖСК, непосредственное управление. Федеральный закон № 185-ФЗ проигнорировал такую форму, как непосредственное управление собственниками домом, хотя она прекрасно подходит для небольших домов в несколько квартир: люди могут элементарно собраться вечером и решить накопившиеся проблемы. Теперь, если они хотят получить средства из фонда, то должны объединиться в ТСЖ. Я считаю, что такой подход абсолютно неправомерен.
К тому же там, где созданы товарищества собственников жилья, существует целый ряд трудностей. Например, ресурсоснабжающие организации навязывают договоры ТСЖ вместо прямых договоров с собственниками. В результате каждый собственник отвечает не только за себя, но и «за того парня», в том числе за неплательщиков. Кроме того, налоговые органы считают ТСЖ исполнителем коммунальных услуг, хотя это просто посредник, а возникающий у ТСЖ НДС «вешается» на жильцов. Причем налоговые службы продолжают взимать НДС с ТСЖ даже несмотря на то, что есть постановление пленума Высшего Арбитражного Суда от 5 октября 2007 г. № 57, в котором прямо сказано, что такое взимание незаконно.
Отмечу, что в законе заложены и совершенно правильные вещи, например ликвидация перекрестного субсидирования. Сейчас предприятия платят за «коммуналку» больше, чем граждане, хотя, казалось бы, как оптовики они должны платить меньше. Что касается льгот, то их необходимо зачислять на персонифицированные счета граждан, чтобы у управляющих компаний и ТСЖ не возникало дополнительных проблем по компенсации этих льгот из бюджета.
– Каковы перспективы снижения федерального стандарта по оплате жилья и коммунальных услуг?
– Мне довелось очень долго заниматься этим вопросом. В течение 10 лет я была депутатом Московской городской Думы и возглавляла комиссию по жилищной политике. В Москве удалось принять закон, в соответствии с которым ни один москвич не тратит на оплату жилья и коммунальных услуг более 10% от своего совокупного семейного дохода, как бы ни повышались платежи. Федеральный стандарт составляет 22%, причем изначально его планировали сделать еще выше – 25%. Высота этой планки важна прежде всего для семей с низкими доходами. У тех, кто зарабатывает много, даже при большом объеме потребления жилищно-коммунальных услуг траты на них не превышают 1–2% дохода. Пенсионеру же тяжело отдавать за «коммуналку» четверть своей и без того маленькой пенсии. Абсолютно лицемерной я считаю аргументацию федеральных чиновников относительно права субъектов самостоятельно, за счет собственных бюджетов, снижать указанный стандарт. Был один регион, который эту планку и вовсе повысил, правда, после вмешательства прокуратуры вопрос удалось урегулировать.
Хорошо уже то, что эта ответственность легла сейчас на региональные бюджеты, а не на бюджеты муниципальных образований. На мой взгляд, стандарт должен быть только федеральным и приниматься единым документом для всей страны. Это вопрос социальной защиты населения. В США – казалось бы, чисто капиталистической стране – адресная помощь по оплате ЖКУ является проблемой именно федерального бюджета. Утверждалось, что там население платит за жилье и коммунальные услуги 25% от своего дохода, но если разложить эту цифру на составляющие, то выясняется, что туда входят и налоги, и выплаты по ипотеке, и страховые выплаты, а собственно доля платы за помещение и услуги не превышает 12–12,5%. Поэтому наши 10% были бы совершенно адекватны, особенно с учетом доходов населения России. Мы дважды обращались к правительству с просьбой снизить федеральный стандарт хотя бы до 15%, но безрезультатно. Такая система воплощает принцип адресной защиты населения – в отличие от льгот, которые предоставляются вне зависимости от дохода.
– А почему не развивается конкуренция на рынке управления жилыми домами? Какими проблемами это чревато?
– Это особый разговор. В рамках интервью стоит сказать о саморегулировании в жилищной сфере в целом, ведь многие до сих пор не понимают, что дает введение нового для России института, хотя он давно существует в других странах. При таком подходе государство перестает контролировать жилищную сферу через лицензирование, которое повсеместно отменяется. В ближайшее время десятки тысяч различных видов деятельности не будут лицензироваться, а перейдут на саморегулирование.
Предположим, в сфере управления домами работают некие профессионалы. Лицензии для этого вида деятельности не предусмотрено. Какие критерии есть у вас как потребителя соответствующих услуг? Ведь вы наверняка хотите, чтобы управляющий был честным и профессиональным: грамотно заключал договоры с поставщиками услуг, делал вам перерасчет за непредоставленные услуги, а если понадобится – ходил в арбитражный суд спорить с ресурсоснабжающими организациями-монополистами, которые пытаются поднять цены. То есть, по сути, был вашим представителем и защищал ваши интересы. Сейчас, как правило, потребители используют только один источник информации об управляющих организациях – сарафанное радио.
В настоящее время порядка 80% жилищного фонда в Москве управляется государственными унитарными предприятиями, которые в соответствии с законом должны быть приватизированы до 2010 г. Значит, на рынок выйдут управленцы с той же – не слишком высокой – квалификацией, но уже в новом статусе. Они отнюдь не безнадежны и крест на них ставить не следует. Если эти структуры захотят остаться на рынке, они будут вынуждены крутиться и повышать профессиональный уровень. В последние годы цена вопроса очень выросла, бизнес в сфере ЖКХ стал интересен. Сейчас уже 80% жилищного фонда находится в частной собственности. За деньги собственников должны бороться управляющие компании. Тем не менее пока конкуренции действительно нет.
Одна из причин такого положения заключается в том, что сейчас на рынок выходят крупные застройщики, с которыми практически невозможно конкурировать. Они стремятся монополизировать рынок управления жилищным фондом, вытесняя оттуда малый и средний бизнес, который как раз и должен работать в данной сфере. Управлением может заниматься даже индивидуальный предприниматель – возможно, человек, живущий в том же самом доме. Если он имеет соответствующую квалификацию, это очень удобно и для него, и для жильцов.
Только год действует закон о саморегулируемых организациях. Он ждал второго чтения пять лет и был принят, когда дальше тянуть стало просто невозможно. И первыми, кто начал его активно использовать, оказались строители, которые в 2010 г. будут жить уже без лицензий. Для них нет иного пути, кроме объединения профессионалов ради защиты бизнеса от недобросовестных конкурентов. В том, что касается управления жильем, это тоже очень актуально.
Управляющим компаниям необходимо объединяться, чтобы защититься от недобросовестной конкуренции, учиться и, в конце концов, лучше выглядеть в глазах потребителя. Саморегулируемая организация (СРО) заметно отличается от обычной общественной некоммерческой организации, поскольку у нее будет создан компенсационный фонд и предусмотрено страхование ответственности членов СРО. Теперь посмотрим на это с точки зрения потребителя. Если недобросовестный предприниматель, входящий в саморегулируемую организацию, нанес потребителю ущерб, она ответит рублем – средствами из компенсационного фонда. С предпринимателя, который в такую организацию не входит и у которого уставный капитал составляет 5–6 тыс. руб., часто взять просто нечего.
Пока получить статус саморегулируемой организации нельзя, поскольку не существует утвержденного порядка ведения реестра таких организаций. Ответственный федеральный орган должен проверить соответствие организаций требованиям закона, в частности наличие у них достаточного количества членов организаций и предпринимателей (больше 25), стандартов и правил, а также компенсационного фонда и страховки. Для потребителя это будет одним из важнейших критериев выбора: связываться с компанией, которая не является членом саморегулируемой организации, значит рисковать понести убытки в результате непрофессионализма такого управленца.
Описанная система только начинает формироваться, и проблем пока немало. Уже видно, какие именно поправки потребуется внести в базовый закон. Так, в строительной отрасли саморегулируемыми стали три вида деятельности: инженерные изыскания, проектирование и собственно строительство. При этом на практике все это часто сосредоточено в одной структуре, которой, получается, необходимо вступать сразу в три саморегулируемые организации.
– Какие изменения, на Ваш взгляд, нужно внести в законодательство, регулирующее сферу ЖКХ, в частности в Жилищный кодекс?
– Когда принимали ныне действующий Жилищный кодекс, у меня был свой альтернативный проект, который был внесен раньше правительственного. В нем предлагалось решение ряда имеющихся сейчас проблем. Мне удалось провести поправки в первом чтении, однако, к сожалению, принят документ не был. Между тем он мог бы защитить права очередников, которые, прождав 16 лет и дождавшись сноса дома, снова переезжают в коммуналку прежнего размера. Почему раньше люди могли выкупить свободную комнату в квартире коммунального заселения, где они живут, а теперь, если превышается норма площади, они этого права уже не имеют и туда могут вселить постороннее лицо? Почему муниципалитетам предоставлено право устанавливать учетные нормы и нормы предоставления жилья? Ведь это приводит к тому, что соответствующая планка опускается тем ниже, чем беднее муниципалитет. Напомню, что в Жилищном кодексе РСФСР норма предоставления жилья была установлена для всех и составляла 12 кв. м жилой площади на человека. Сегодня же доходит до абсурда: норма предоставления в одних субъектах меньше, чем учетная норма в других. Наши поправки позволили бы предотвратить и такие ситуации, когда собственники жилых помещений выселяют близких родственников на улицу. Сейчас Кодекс написан таким образом, что собственник может продать квартиру, не обращая внимания на судебное решение о сохранении права пользования за бывшим членом семьи.
В общем различных поправок необходимо внести много, но, увы, нас далеко не всегда хотят слушать. Проходит несколько лет, пока предложения становятся нормами закона. А ведь многих человеческих трагедий, произошедших за это время, можно было избежать.
Материал подготовили Елена КОЛНООЧЕНКО, Марк ЦУЦИЕВ
