Учитывая важность ипотечного жилищного кредитования для решения жилищной проблемы, его масштаб и значимость для социально-экономического развития региона, правительство Челябинской области в 2002 году создало ОАО «Южно-Уральское Агентство по ипотечному жилищному кредитованию». На момент создания уставный капитал Агентства составлял 8 млн руб., на сегодняшний день он равен 1008 млн руб. С 2003 года Агентство является региональным оператором федерального Агентства по Челябинской области и развивает в области схему ипотечного кредитования по федеральным стандартам.
Агентством заложена система ипотечного жилищного кредитования в Челябинской области, основными участниками ипотечного рынка являются банки – первичные кредиторы, страховые, оценочные компании. В процессе рефинансирования ипотечных кредитов они выполняют следующие функции:
– банки – первичные кредиторы выдают ипотечные кредиты и являются первичными владельцами стандартных закладных;
– страховые компании осуществляют обязательное страхование заемщика (страхование жизни и потери трудоспособности заемщика, предмета ипотеки и по желанию участников кредитной сделки – страхование титула собственности, то есть риска утраты права собственности);
– оценочные компании производят оценку рыночной стоимости предмета ипотеки на дату проведения оценки.
С 2003 по 2005 год объемы кредитования граждан на приобретение жилья в Челябинской области выросли более чем в пять раз (в 2003 г. выдано около 1 тыс. кредитов на приобретение жилья, в 2005 г. – более 5 тыс.). Общая сумма выданных ипотечных кредитов на территории Челябинской области за 2003–2005 годы составляет 3,5 млрд руб. В 2005 году на приобретение жилья банками выдано 5714 кредитов на сумму 2,2 млрд руб. Доля ипотечных кредитов по стандартам АИЖК составляет не менее 30% в общем объеме кредитов. Средний срок кредитования по области составляет 15 лет. Средняя сумма кредита за три года выросла от 280 тыс. до 460 тыс. руб. По данным Агентства, ипотечными кредитами в 2005 году воспользовались люди, занятые в разных сферах деятельности, в том числе:
работники бюджетной сферы – 15,1%;
государственные служащие – 11,3%;
работники производственной сферы – 31,3%;
работники торговли (сферы услуг) – 29,7%;
другие сферы занятости – 6,8%.
В 2006 году планируется увеличение числа выдаваемых банками кредитов на приобретение жилья минимум на 20% по отношению к данным прошедшего года.
За три года по кредитам полностью рассчитались 37 человек, у них средний срок кредитования составил 1,5 года.
В области по стандартам АИЖК работают восемь банков.
Агентство работает по двум основным направлениям: рефинансирование банков, которые выдают ипотечные кредиты, и финансирование строительства жилья. Агентство выкупает у банков стандартные закладные, оформленные заемщиками в пользу первичного кредитора (банка), и формируют пулы закладных для передачи федеральному Агентству по ипотечному жилищному кредитованию, тем самым давая возможность развивать розничный бизнес по выдаче ипотечных кредитов в условиях долгосрочных ресурсов.
Реализация договора поставки закладных в АИЖК (Москва) позволила запустить в Челябинской области механизм рефинансирования и привлечь дополнительные средства на выдачу ипотечных кредитов (займов). В итоге за 2003–2005 годы продано 87 пулов закладных на сумму 338,5 млн руб. В 2006 году Агентство планирует продать закладных на сумму не менее 500 млн руб.
Система рефинансирования позволяет обеспечить равномерное перераспределение капитала с финансового рынка страны в банковский сектор, а оттуда (в виде ипотечных кредитов) – широким массам населения.
В 2004 году Агентством запущен механизм финансирования строительства объектов жилой недвижимости. В рамках национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» Агентство инвестирует средства в строительство объектов жилой недвижимости в Челябинской области, причем список объектов согласовывается наблюдательным советом Агентства. Чтобы сделать жилье более доступным для жителей области, цена реализации квадратного метра установлена на 10–15% ниже рыночных цен. В 2005 году осуществлялось инвестирование строительства 31 объекта жилой недвижимости, расположенных на территории региона, на общую сумму 611 млн руб.
В 2006 году Агентство планирует вложить 1130 млн руб. в строительство жилья в следующих муниципальных образованиях:
– городские округа: Верхнеуфалейский, Кыштымский, Озерский, Чебаркульский, Южноуральский, Златоустовский, Магнитогорский, Челябинский, Миасский, Копейский, Усть-Катавский;
– муниципальные районы: Еманжелинский, Коркинский, Каслинский, Саткинский, Сосновский,
что позволит ввести в эксплуатацию не менее 215 тыс. кв. м жилья.
Одним из источников финансирования строительства является привлечение средств дольщиков на поздних стадиях возведения жилого дома. Агентством отработан механизм кредитования граждан на этапе строительства, что позволяет привлекать собственные средства жителей Челябинской области и заемные средства банков.
Повышение доступности ипотечных кредитов для широких слоев населения поможет привлекать кредитные средства банков на этапе строительства жилья. У банков все большее распространение получает кредитование физических лиц сроком до 30 лет на цели долевого инвестирования. В настоящее время Агентство продолжает работу по совершенствованию механизма финансирования на различных стадиях строительства.
Владимир ДЯТЛОВ, первый заместитель губернатора Челябинской области
