Будет ли введен единый налог на недвижимость? Как определить рыночную стоимость имущества? Когда будет принят закон о саморегулируемых организациях? И запретят ли бесплатную приватизацию жилья? Подробнее об этом рассказывает председатель Комитета по собственности Госдумы РФ Виктор Плескачевский.
— Виктор Семенович, сегодня все чаще звучат призывы ввести новые ставки налога на имущество, исчисляемые из его рыночной цены. А как ее сегодня определить? Может ли заключение оценщика быть основанием для определения стоимости налогооблагаемой базы?
— К великому сожалению, сегодня оценка, как результат работы оценщика, это лишь рекомендуемая цена. За эти рекомендации по закону оценщик не несет никакой ответственности. И конечно, в таких условиях его нельзя считать независимым экспертом. Эту ситуацию пытаются исправить, например, путем стандартизации методик оценки тех или иных объектов. Но, на мой взгляд, это не выход. Ведь покупателя не интересует, по какой методике сделана оценка, лишь бы она была верной. А это зависит не только от методики. Сейчас, например, кадастровая цена земли в Москве занижена по сравнению с реальной стоимостью, а в других регионах завышена. Определяется же она по одной методике. Дело в том, что при определении рыночной стоимости недвижимости учитывается прецедент цены. Но если у нас прецедент искажен, то и оценка искажена.
— И какой выход, если единой методики нет и оценщики необъективны?
— Нужно законодательно определить границы ответственности оценщика. Мы, например, внесли предложение указывать в отчете об оценке небольшую девиацию плюс-минус 10%. Если кто-то доказал, что цена оценщика вышла за эти 10%, значит, наступил страховой случай. За ошибки оценщика должно отвечать профессиональное сообщество, покрывая возникающие убытки за счет страховых выплат.
Но есть еще одна большая проблема — открытого рынка по большей части объектов недвижимости в стране нет. В законе о рыночной деятельности сказано, что рыночная цена — это цена, образованная при свободном выборе покупателей и свободном выборе продавца при неограниченном количестве возможных замещений. А в той же Москве рынок недвижимости практически целиком находится в руках городских властей.
— Значит, определение ставки налога на имущество на основе его рыночной цены пустые разговоры?
— Нет, просто есть разные меры приближения к рыночной цене. В мировой практике при определении ставки налога на недвижимость учитывается не рыночная, а страховая стоимость объекта. Считается, что если ты застраховал объект, то точно знаешь, сколько он стоит. Конечно, с учетом низкого уровня культуры страхования в нашей стране такое понятие, как страховая стоимость, пока рановато вводить. Для начала нужно привыкнуть оперировать понятием кадастровой, учетной цены недвижимости. Стоимость объектов должна быть внесена в государственный реестр. Но если налоговая инспекция будет высчитывать размер налога исходя из кадастровой цены, то налогоплательщик должен иметь право оспорить кадастровую цену в суде. Такой механизм усреднения цены возможен. Если, учитывая колебания цен на рынке, за налогооблагаемую основу взять даже 50% кадастровой цены, это все равно будет точнее, чем нынешняя цена БТИ.
— И когда эти идеи будут воплощены в жизнь?
— Все зависит от политической воли исполнительной власти. Законодательная площадка для этого давно готова. В каких-то регионах уже готовы к переходу на исчисление налогов на имущество и на землю, в других — власти и не приступали к переучету объектов недвижимости. Например, в Саратовской области 100% земли внесено в общероссийский кадастр. А во многих соседних с областью регионах работа только началась. В любом случае формироваться российский кадастр будет в течение как минимум трех лет. Но уже сейчас нужно понимать, что стоимость объекта недвижимости, которая вносится в кадастр, в дальнейшем будет служить налогооблагаемой базой.
— Каковы перспективы введения единого налога на недвижимость?
— Это точно не тот вопрос, который может быть решен на следующей неделе. Даже если сейчас мы примем закон о переходе на этот налог, вступить в действие он сможет не раньше 2007 г. Единый налог на недвижимость должен заменить несколько налогов, которые сейчас собираются плохо. Размер единого налога на недвижимость определяется на основе потребностей бюджета. Но рассчитываться он должен исходя из рыночной цены объектов недвижимости. На мой взгляд, это главное условие. Можно установить минимальную ставку этого налога, но на основе рыночной цены. В течение трех-пяти лет государство может потерпеть и при таком высоком уровне цен на нефть установить низкую ставку налога на недвижимость. Это позволит провести переучет объектов недвижимости по рыночной цене. Потом можно было бы подумать, какую часть госрасходов можно покрыть за счет налога на недвижимость, и откорректировать его ставки.
— Многое упирается в то, кто будет оценивать имущество, вносимое в кадастр. Как конкретно в законодательстве будет прописана ответственность профессиональных участников рынка недвижимости? Когда будет принят закон о саморегулируемых организациях (СРО)?
— Недавно Александр Жуков заявил, что закон о СРО должен быть принят до конца 2004 г. Полагаю, что Дума пойдет навстречу правительству в этом вопросе. По сути, концепция закона о СРО: хочешь взять на себя права — возьми на себя обязанности. Это касается деятельности не только оценщиков, но и всех профессиональных саморегулируемых организаций. Сегодня СРО функционируют на основании закона о банкротстве и закона о рынке ценных бумаг. А между тем СРО сегодня это реальная сила, которая в ходе административной реформы должна взять себе часть госфункций в самых различных сферах.
— Почему к СРО предъявляется столько требований?
— Мы говорим о регулировании профессиональной деятельности на основе аутсорсинга, через организации, отвечающие определенным требованиям. Поэтому государство вправе ограничить правоспособность этих организаций. Ведь лицензирование это тоже ограничение.
После принятия рамочного закона о СРО мы будем вносить поправки в отраслевые законы, где будут конкретизироваться функции СРО в определенной сфере. Тогда мы и расширим круг полномочий СРО.
— Значит, после принятия рамочного закона будут приняты отдельные законы по СРО в отраслях?
— Только там, где это необходимо, где есть уже отраслевой закон, описывающий деятельность в этой сфере. Например, сегодня деятельность бухгалтеров не лицензируется, не аттестуется государством, но как профессия есть. Поэтому можно говорить о добровольном членстве бухгалтеров в саморегулируемых организациях. Только нужно разобраться в принципиальной разнице между бухгалтерской организацией и сотрудником бухгалтерии. В Англии, например, даже в государственной организации главным бухгалтером не может быть не член СРО. Этим подчеркивается, что этот человек несет большую меру ответственности, чем тот, кто просто образование получил.
— А будут ли СРО сами вырабатывать стандарты?
— Существует пять уровней стандартизации: международный, национальный, отраслевой, корпоративный, внутрифирменный. Вот, кстати, в России, в отличие от остального мира, нет отраслевой бухгалтерии. У нас у банков — одна бухгалтерия, у тех, кто на «упрощенке», — другая, а все остальные ведут одинаковую бухгалтерию. То есть и ЛУКОЙЛ, и продуктовый ларек ведут один и тот же план счетов. Мне кажется, что это неправильно, и исправить ситуацию может профессиональное сообщество. Утверждение отраслевых стандартов, на мой взгляд, можно отдать на уровень СРО.
— Как много СРО, по вашей оценке, возникнет после принятия закона?
— Процесс будет развиваться так же, как и в других странах. В Англии существовало множество СРО в одном сегменте, потом они объединялись в одну-две большие организации. А сейчас там есть один мегарегулятор.
— ФСФО прекратила свое существование, и ее функции преданы налоговикам. А эти изменения отражены в законе о банкротстве?
— В законе назван регулятор и государственный орган, который представляет интересы государства в процессе банкротства. Сегодня ФСФО ликвидирована, и ее функции перешли к ФНС. Но регулятором остался Минюст. Другое дело, что мне, как и многим депутатам, не нравится участие государства в процессе банкротства на общих правах. Здесь смешиваются долги гражданско-правовые и налоговые долги, которые имеют публично-правовую природу. Вот над этими поправками в закон работа уже ведется.
— Многих людей волнует вопрос: будет ли отменена бесплатная приватизация квартир?
— Вообще приватизация квартир — одноразовая процедура. Продолжать давать бесплатное жилье в собственность — это может быть политикой конкретного муниципалитета, но не государства в целом. Сейчас плата за жилье как собственника, так и арендатора равнозначна. Но это положение должно измениться. Это будет скорее не запрет на приватизацию, а увеличение арендной платы. В новом варианте жилищного кодекса, рассмотрение которого пока отложено до весенней сессии, появится положение о сроках завершения приватизации жилья и механизмах повышения арендной платы.
Беседовал
Айдар КОЖАХМЕТОВ
— Виктор Семенович, сегодня все чаще звучат призывы ввести новые ставки налога на имущество, исчисляемые из его рыночной цены. А как ее сегодня определить? Может ли заключение оценщика быть основанием для определения стоимости налогооблагаемой базы?
— К великому сожалению, сегодня оценка, как результат работы оценщика, это лишь рекомендуемая цена. За эти рекомендации по закону оценщик не несет никакой ответственности. И конечно, в таких условиях его нельзя считать независимым экспертом. Эту ситуацию пытаются исправить, например, путем стандартизации методик оценки тех или иных объектов. Но, на мой взгляд, это не выход. Ведь покупателя не интересует, по какой методике сделана оценка, лишь бы она была верной. А это зависит не только от методики. Сейчас, например, кадастровая цена земли в Москве занижена по сравнению с реальной стоимостью, а в других регионах завышена. Определяется же она по одной методике. Дело в том, что при определении рыночной стоимости недвижимости учитывается прецедент цены. Но если у нас прецедент искажен, то и оценка искажена.
— И какой выход, если единой методики нет и оценщики необъективны?
— Нужно законодательно определить границы ответственности оценщика. Мы, например, внесли предложение указывать в отчете об оценке небольшую девиацию плюс-минус 10%. Если кто-то доказал, что цена оценщика вышла за эти 10%, значит, наступил страховой случай. За ошибки оценщика должно отвечать профессиональное сообщество, покрывая возникающие убытки за счет страховых выплат.
Но есть еще одна большая проблема — открытого рынка по большей части объектов недвижимости в стране нет. В законе о рыночной деятельности сказано, что рыночная цена — это цена, образованная при свободном выборе покупателей и свободном выборе продавца при неограниченном количестве возможных замещений. А в той же Москве рынок недвижимости практически целиком находится в руках городских властей.
— Значит, определение ставки налога на имущество на основе его рыночной цены пустые разговоры?
— Нет, просто есть разные меры приближения к рыночной цене. В мировой практике при определении ставки налога на недвижимость учитывается не рыночная, а страховая стоимость объекта. Считается, что если ты застраховал объект, то точно знаешь, сколько он стоит. Конечно, с учетом низкого уровня культуры страхования в нашей стране такое понятие, как страховая стоимость, пока рановато вводить. Для начала нужно привыкнуть оперировать понятием кадастровой, учетной цены недвижимости. Стоимость объектов должна быть внесена в государственный реестр. Но если налоговая инспекция будет высчитывать размер налога исходя из кадастровой цены, то налогоплательщик должен иметь право оспорить кадастровую цену в суде. Такой механизм усреднения цены возможен. Если, учитывая колебания цен на рынке, за налогооблагаемую основу взять даже 50% кадастровой цены, это все равно будет точнее, чем нынешняя цена БТИ.
— И когда эти идеи будут воплощены в жизнь?
— Все зависит от политической воли исполнительной власти. Законодательная площадка для этого давно готова. В каких-то регионах уже готовы к переходу на исчисление налогов на имущество и на землю, в других — власти и не приступали к переучету объектов недвижимости. Например, в Саратовской области 100% земли внесено в общероссийский кадастр. А во многих соседних с областью регионах работа только началась. В любом случае формироваться российский кадастр будет в течение как минимум трех лет. Но уже сейчас нужно понимать, что стоимость объекта недвижимости, которая вносится в кадастр, в дальнейшем будет служить налогооблагаемой базой.
— Каковы перспективы введения единого налога на недвижимость?
— Это точно не тот вопрос, который может быть решен на следующей неделе. Даже если сейчас мы примем закон о переходе на этот налог, вступить в действие он сможет не раньше 2007 г. Единый налог на недвижимость должен заменить несколько налогов, которые сейчас собираются плохо. Размер единого налога на недвижимость определяется на основе потребностей бюджета. Но рассчитываться он должен исходя из рыночной цены объектов недвижимости. На мой взгляд, это главное условие. Можно установить минимальную ставку этого налога, но на основе рыночной цены. В течение трех-пяти лет государство может потерпеть и при таком высоком уровне цен на нефть установить низкую ставку налога на недвижимость. Это позволит провести переучет объектов недвижимости по рыночной цене. Потом можно было бы подумать, какую часть госрасходов можно покрыть за счет налога на недвижимость, и откорректировать его ставки.
— Многое упирается в то, кто будет оценивать имущество, вносимое в кадастр. Как конкретно в законодательстве будет прописана ответственность профессиональных участников рынка недвижимости? Когда будет принят закон о саморегулируемых организациях (СРО)?
— Недавно Александр Жуков заявил, что закон о СРО должен быть принят до конца 2004 г. Полагаю, что Дума пойдет навстречу правительству в этом вопросе. По сути, концепция закона о СРО: хочешь взять на себя права — возьми на себя обязанности. Это касается деятельности не только оценщиков, но и всех профессиональных саморегулируемых организаций. Сегодня СРО функционируют на основании закона о банкротстве и закона о рынке ценных бумаг. А между тем СРО сегодня это реальная сила, которая в ходе административной реформы должна взять себе часть госфункций в самых различных сферах.
— Почему к СРО предъявляется столько требований?
— Мы говорим о регулировании профессиональной деятельности на основе аутсорсинга, через организации, отвечающие определенным требованиям. Поэтому государство вправе ограничить правоспособность этих организаций. Ведь лицензирование это тоже ограничение.
После принятия рамочного закона о СРО мы будем вносить поправки в отраслевые законы, где будут конкретизироваться функции СРО в определенной сфере. Тогда мы и расширим круг полномочий СРО.
— Значит, после принятия рамочного закона будут приняты отдельные законы по СРО в отраслях?
— Только там, где это необходимо, где есть уже отраслевой закон, описывающий деятельность в этой сфере. Например, сегодня деятельность бухгалтеров не лицензируется, не аттестуется государством, но как профессия есть. Поэтому можно говорить о добровольном членстве бухгалтеров в саморегулируемых организациях. Только нужно разобраться в принципиальной разнице между бухгалтерской организацией и сотрудником бухгалтерии. В Англии, например, даже в государственной организации главным бухгалтером не может быть не член СРО. Этим подчеркивается, что этот человек несет большую меру ответственности, чем тот, кто просто образование получил.
— А будут ли СРО сами вырабатывать стандарты?
— Существует пять уровней стандартизации: международный, национальный, отраслевой, корпоративный, внутрифирменный. Вот, кстати, в России, в отличие от остального мира, нет отраслевой бухгалтерии. У нас у банков — одна бухгалтерия, у тех, кто на «упрощенке», — другая, а все остальные ведут одинаковую бухгалтерию. То есть и ЛУКОЙЛ, и продуктовый ларек ведут один и тот же план счетов. Мне кажется, что это неправильно, и исправить ситуацию может профессиональное сообщество. Утверждение отраслевых стандартов, на мой взгляд, можно отдать на уровень СРО.
— Как много СРО, по вашей оценке, возникнет после принятия закона?
— Процесс будет развиваться так же, как и в других странах. В Англии существовало множество СРО в одном сегменте, потом они объединялись в одну-две большие организации. А сейчас там есть один мегарегулятор.
— ФСФО прекратила свое существование, и ее функции преданы налоговикам. А эти изменения отражены в законе о банкротстве?
— В законе назван регулятор и государственный орган, который представляет интересы государства в процессе банкротства. Сегодня ФСФО ликвидирована, и ее функции перешли к ФНС. Но регулятором остался Минюст. Другое дело, что мне, как и многим депутатам, не нравится участие государства в процессе банкротства на общих правах. Здесь смешиваются долги гражданско-правовые и налоговые долги, которые имеют публично-правовую природу. Вот над этими поправками в закон работа уже ведется.
— Многих людей волнует вопрос: будет ли отменена бесплатная приватизация квартир?
— Вообще приватизация квартир — одноразовая процедура. Продолжать давать бесплатное жилье в собственность — это может быть политикой конкретного муниципалитета, но не государства в целом. Сейчас плата за жилье как собственника, так и арендатора равнозначна. Но это положение должно измениться. Это будет скорее не запрет на приватизацию, а увеличение арендной платы. В новом варианте жилищного кодекса, рассмотрение которого пока отложено до весенней сессии, появится положение о сроках завершения приватизации жилья и механизмах повышения арендной платы.
Беседовал
Айдар КОЖАХМЕТОВ
