По итогам 2009 года поступления по налогу на имущество физических лиц, налогу на имущество организаций и земельному налогу «весили» менее 7 % консолидированного бюджета РФ и менее 0,2 % ВВП, что крайне мало по сравнению с большинством развитых государств. Причем 386 млрд руб., то есть почти 70 % поступлений по имущественным налогам, составил налог на имущество организаций, а доля налога на имущество физических лиц не превысила 16 %. Как недавно отметил А. Л. Кудрин, в Минфине России в ближайшие пять лет рассчитывают выйти на показатель поступлений по имущественным налогам в 1 % ВВП .
Очевидно, что достичь этой планки не получится без введения пресловутого налога на недвижимость, который обсуждается уже более 10 лет. Можно вспомнить хотя бы несколько подзабытый эксперимент по налогообложению недвижимости в городах Великом Новгороде и Твери, начатый еще в конце 90-х годов и завершившийся в 2005 году. Как известно, в июле 2004 года был принят в первом и пока единственном чтении законопроект, предусматривающий включение в Налоговый кодекс РФ главы «Местный налог на недвижимость». Впоследствии о необходимости ускорить процесс введения нового налога неоднократно говорилось как в президентских бюджетных посланиях, так и в Основных направлениях налоговой политики. Сроки назывались разные: сначала речь шла о 2011-м, затем о 2012 годе, в последнее время — о 2013-м. Сейчас практически очевидно, что и к этому сроку всю подготовительную работу провести не удастся.
Главным препятствием для введения нового налога все эти годы была и остается необходимость формирования государственного кадастра недвижимости, который помимо общих сведений об объектах учета — кадастровом номере, адресе, описания границ земельных участков и т. п. — должен содержать и данные об их кадастровой стоимости. Это требуется для определения налоговой базы: в ее качестве должна выступать рыночная стоимость недвижимости, а не та, которой сегодня оперируют БТИ и которая к реальной не имеет никакого отношения. Примечательно, что по данным, которые недавно озвучил руководитель ФНС России М. В. Мишустин, нагрузка по налогу на имущество физических лиц в расчете на одного налогоплательщика в разных регионах сегодня может различаться более чем в 120 раз.
Правовая база
1 марта 2008 года вступил в силу Федеральный закон от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». Он заложил необходимую правовую основу для того, чтобы вся информация об объектах, подлежащих учету (здания, строения, сооружения, включая объекты незавершенного строительства, а также земельные участки) была наконец собрана в единую информационную базу. Однако, хотя закон о госкадастре и можно считать базовым, сам по себе он указанную проблему не решает. Для того чтобы создать предпосылки для введения налога, нужно провести масштабную работу по наполнению государственного кадастра недвижимости: в частности, осуществить оценку миллионов объектов учета, результаты которой затем должны быть в определенном порядке утверждены.
Еще в 2008 году Минфин совместно с другими заинтересованными ведомствами подготовил график работ по принятию упомянутой главы Налогового кодекса РФ, регулирующей налогообложение недвижимости. В нем предусматривалось внесение изменений в Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», разработка сопутствующих нормативно-правовых актов, информационное наполнение кадастра объектов недвижимости, в том числе перенос в него сведений из Государственного земельного кадастра и данных БТИ.
В июле текущего года наконец были приняты, а в октябре вступили в силу поправки к закону об оценочной деятельности. Они установили общие принципы проведения кадастровой оценки объектов недвижимости и требования к оценщикам, а также регламентировали порядок утверждения результатов кадастровой оценки. Поскольку было понятно, что индивидуально оценить каждый объект недвижимости в стране невозможно, в Минэкономразвития России долго трудились над методикой массовой оценки для целей налогообложения. В этой связи важным и ожидаемым событием стало утверждение в конце октября 2010 года Федерального стандарта оценки № 4 («Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости»), который призван создать методологическую основу для массовой оценки, хотя возможность индивидуальной оценки в нем также предусмотрена.
Массовая оценка недвижимости запланирована на 2011–2012 годы, причем она будет производиться независимыми оценщиками по заказу Росреестра. Поэтому важно, что предусмотрен порядок досудебного оспаривания результатов оценки (в комиссиях при территориальных органах Росреестра, состоящих из представителей Росреестра, оценочного сообщества и местных органов власти). В противном случае тем, кто не согласен с результатами оценки — а таких, как можно предположить, будет немало, — пришлось бы обращаться в суд.
Проблема метода
Помимо колоссальных объемов предстоящей работы есть и другие проблемы. Так, вызывает вопросы сама методология оценки. Эксперты отмечают, что российские особенности рынка недвижимости серьезно затрудняют определение ее реальной рыночной стоимости. Вышеупомянутый Федеральный стандарт оценки № 4 предлагает использовать для оценки один из трех методов: сравнительный, базирующийся на достоверной информации о ценах сделок на рынке недвижимости; затратный, отталкивающийся при определении цены объекта от расходов на его строительство; доходный, использующийся для оценки тех объектов, которые сдаются в аренду. В договорах, которые заключаются при купле-продаже недвижимости, по понятным причинам цена часто занижена. Что касается аренды жилья, то во многих случаях такие сделки проходят неофициально, что исключает возможность применения доходного метода. Наконец, использование затратного метода предполагает известную степень прозрачности ценообразования в сфере жилищного строительства. Без лишних объяснений понятно, что ни о какой прозрачности этого сектора сегодня речи не идет.
Самостоятельная проблема — оценщики, на плечи которых ляжет основная работа. При этом в их квалификации есть определенные сомнения. На одной из недавних конференций директор Департамента корпоративного управления Минэкономразвития России И. В. Осколков призвал саморегулируемые организации оценщиков уделить внимание дополнительному образованию своих членов, профессиональной этике, выработке внутренних правил и требований.
Не стоит забывать и о финансировании массовой оценки объектов недвижимости. На проведение этой работы в 2011 и 2012 годах деньги предусмотрены в принятой еще в 2005 году ФЦП «Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости», которую курирует Росреестр. То есть первая волна оценки будет обеспечена федеральными деньгами. Однако она должна производиться не реже чем раз в пять лет, и с 2013 года бремя оценки будет возложено на местные бюджеты.
Есть воля — нет технологии
Пока никто официально не опроверг заявленный срок введения налога на недвижимость — 2013 год, однако его реалистичность вызывает большие сомнения. Об этом свидетельствуют и заявления чиновников. До конца 2012 года удастся в лучшем случае завершить оценку, а ведь нужно еще утвердить поправки к Налоговому кодексу РФ, для чего следует определиться со ставкой налога и решить другие проблемные вопросы. «Разговор о ставках, необлагаемом минимуме, льготах, возможности снижения ставки на региональном уровне возможен только после массовой оценки», — заявил недавно директор Департамента инвестиционной политики и развития частно-государственного партнерства Минэкономразвития России С. Ю. Беляков.
То есть развеять опасения граждан, обеспокоенных перспективой роста налоговой нагрузки, в ближайшие два года не получится. Впрочем, в сентябре Минфин России уже озвучивал предполагаемую базовую ставку налога: 0,1 % налоговой базы. Подразумевается, что регионы смогут ее уменьшать по собственному усмотрению. Простые расчеты показывают, что в среднем по стране это составит около 60 руб. с квадратного метра в год, а, например, в Москве — более 130 руб. Впрочем, со ставкой далеко не все ясно. Например, представители ФНС России уже заявляли, что ставка не должна превышать 0,05 % и что должен быть предусмотрен не облагаемый налогом минимум жилплощади. А министр экономического развития Э. С. Набиуллина ранее высказалась за то, чтобы предусмотреть понижающие коэффициенты для граждан с низкими доходами, владеющими дорогой недвижимостью.
В этой ситуации появились сообщения о том, что изменения в налогообложении имущества возможны и до введения налога на недвижимость. Так, в середине ноября прошлого года директор Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России И. В. Трунин заявил о том, что налог на недвижимость вряд ли будет введен в 2013 году, зато к этому сроку вполне возможно начать рассчитывать существующие имущественные налоги исходя из рыночной оценки имущества в тех регионах, где такая оценка будет полностью проведена. Как подчеркнул Трунин, этот новый налог на имущество стал бы не полноценной реформой, а лишь другим способом оценки налоговой базы. Перспективы же самой реформы зависят от создания так называемого единого объекта налогообложения, в котором совокупно учитывалась бы рыночная стоимость земельного участка и недвижимости, которая на нем располагается.
Следует подчеркнуть, что налогом на недвижимость должен облагаться единый (с точки зрения прав на него) объект, состоящий из земельного участка и расположенного на нем строения. Формирование этого объекта и регистрация прав на него представляет собой самостоятельную и трудноразрешимую задачу, которой, как признал представитель Минфина России, в настоящее время никто не занимается. «Единого объекта нет, и он в ближайшее время не появится», — отметил Трунин. Чтобы он все же появился, придется совместить данные земельного кадастра и реестра недвижимости. То, что между этими базами данных существуют многочисленные расхождения, известно заранее.
Выступая в ноябре на Гайдаровских чтениях, замминистра финансов С. Д. Шаталов заявил, что налог на недвижимость нужно вводить как можно быстрее. Рассуждая о том, что этому мешает, он подчеркнул: «Вопрос не в недостатке политической воли. Нам не хватает технологических решений, чтобы налог на недвижимость не оказался дискредитирован с самого начала». Между тем замминистра полагает, что новый налог призван снять многие вопросы, связанные с социальной справедливостью налоговой системы.
