Для рынка ипотечного кредитования 2009 год стал годом проверки на прочность. Банки, напуганные возможными невозвратами, ужесточили требования к заемщикам, перестали выдавать кредиты на покупку жилья в новостройках и наконец повысили процентные ставки. По данным компании «Кредитмарт», средние ставки по ипотечным кредитам в рублях в июне 2009 года доходили до 19,92 % в рублях и 15,65 % в долларах. В то время как одни считали, что брать на таких условиях ипотеку — преступление перед самим собой и своей семьей, другие, а их более 130 тыс. человек (по данным ЦБ РФ, именно столько было выдано ипотечных кредитов в 2009 году), озабоченные скорейшим решением квартирного вопроса, отважились на дорогостоящие кредиты. И были по-своему правы. Рынок недвижимости в тот момент переживал не лучшие времена. По данным Аналитического центра Ged Analytics, только в 2009 году цены на отечественную недвижимость снизились на 16,8 %. Таким образом, взяв «дорогую» ипотеку, смельчаки смогли приобрести ту недвижимость, которая до кризиса была бы им не по карману. «В 2009 году мы своим клиентам настоятельно рекомендовали не бояться высоких процентов, а брать ипотечный кредит и решать квартирный вопрос, — говорит Т. В. Будорагина, директор Департамента маркетинга компании «Кредитмарт», — а по мере снижения процентных ставок просто рефинансировать ипотечный кредит».
Либерализация условий ипотечного кредита
Рефинансирование кредита — это перекредитование на лучших условиях. То есть человек получает другой ипотечный кредит под более низкий процент, который использует для погашения первого. В дальнейшем он будет выплачивать уже второй кредит с меньшими процентами. Более того, можно не просто перекредитоваться, а реструктурировать задолженность, превратив рублевый кредит в валютный или наоборот. Самый простой вариант рефинансирования — перекредитоваться в собственном банке. Если банк заинтересован в клиенте, то он может предложить ему более выгодную ставку, разумеется, за дополнительную комиссию. Если же банк по каким-то причинам отказал заемщику в рефинансировании кредита или предложил невыгодные условия, при которых перекредитование теряет смысл, то можно обратиться в другой банк.
Сегодня как раз наступило время, когда стоит задуматься о рефинансировании дорогостоящего ипотечного кредита. Начиная с 2010 года рынок ипотечного кредитования заметно оживился. На рынок вернулись банки, которые во время кризиса свернули ипотечные программы, смягчились условия кредитования, понизились процентные ставки и возросла лояльность банков к потенциальным заемщикам. По словам А. Ю. Басенко, руководителя Управления по продажам кредитных продуктов «Кредитмарт», среднерыночная ставка по рублевым ипотечным кредитам сегодня составляет 12–12,5 % годовых, по долларовым 9–10 %. Существуют и более низкие ставки в рублях — 10–10,5 %, но такие условия банки, как правило, предлагают узкой целевой аудитории: сотрудникам крупных компаний, имеющих корпоративное обслуживание в этих банках. Но если даже заемщик не относится к избранной аудитории и не может претендовать на индивидуальную процентную ставку, тем не менее и у него есть шанс избавиться от дорогого кредита.
Перекредитование несет реальную финансовую выгоду, когда разница в ставках составляет не менее 2–3 %. Если, к примеру, заемщик выплачивает кредит, взятый под 17 % годовых, то новый кредит даже под 14–15 %, не говоря уже о 12–13 %, безусловно, будет для него выгоден, и это несмотря на то, что перекредитование требует дополнительных денежных вложений. Такое понижение ставки существенно скажется на размере ежемесячного платежа и полной стоимости кредитных средств. «Существует ряд банков, которые в своей продуктовой линейке имеют программы по рефинансированию ипотечных кредитов, но их не так много, — комментирует ситуацию Басенко. — Однако, по нашим данным, в 2011 году число таких программ будет увеличиваться». Программы рефинансирования ипотечных кредитов действуют в Газпромбанке, Сбербанке, ВТБ24, Банке Москвы, Банке Жилищного Финансирования, Альфа-Банке и др.
Руководство к действию
Процесс рефинансирования идентичен процессу получения ипотечного кредита. Тот, кто прошел через ипотечное кредитование, знает, что процедура эта довольно сложная и не менее ответственная. Для перекредитования нужно собрать примерно тот же пакет документов, что и для получения кредита, и представить его в банк, который решил погасить прежние обязательства заемщика. Банк проведет андеррайтинг: оценит платежеспособность клиента, его кредитную историю и т. д.
Стоит заметить, что проверка будет особенно тщательной. Это связано прежде всего с некоторыми правовыми вопросами, которые рождают определенные риски для банка, рефинансирующего ипотечный кредит. А именно: банк переводит деньги на погашение действующего кредита, не получая ничего в залог, поскольку на момент перевода денег объект недвижимости находится в залоге у другого банка. Сначала должно пройти погашение кредита в первом банке и снято обременение с недвижимости, и уже потом эта недвижимость в качестве залога будет зарегистрирована на нового залогодержателя. Временной интервал прохождения процедуры — порядка двух месяцев. Все это время банк, рефинансирующий кредит, находится в зоне повышенного риска, поэтому кредитные организации будут особенно тщательно изучать не только платежеспособность заемщика, но и его кредитную историю. И заемщик, который даже во времена кризиса добросовестно исполнял свои обязательства перед банком, имеет больший шанс на принятие положительного решения по рефинансированию кредита.
Потери
К сожалению, бочка меда редко бывает без ложки дегтя. Особенно, когда речь идет о банковских кредитах. Процесс рефинансирования кредита — удовольствие, за которое придется заплатить. Итак, какие издержки понесет заемщик? Во-первых, если в банке предусмотрена комиссия за рассмотрение кредитной заявки, то заемщик вынужден будет ее оплатить. Во-вторых, у многих банков существует комиссия за выдачу кредита. Она сегодня составляет в среднем 1–1,5% от суммы выдаваемого кредита. В-третьих, снятие обременения с недвижимости и регистрация нового договора ипотеки — это также обязательные статьи расходов. Государственная пошлина за данную услугу относительно небольшая — 1000 руб., однако подача документов на регистрацию — процесс для непосвященных достаточно трудоемкий и, чтобы самостоятельно его провести, нужны определенные навыки и масса свободного времени. Если заемщик не располагает ни тем ни другим, придется обратиться к посреднику, который возьмет на себя все хлопоты по регистрации. Помощь посредника оценивается примерно в 20 тыс. руб.
В-четвертых, заемщику придется еще раз провести оценку недвижимости, являющуюся предметом залога. То, что прежний банк-кредитор уже проверял и оценивал данную недвижимость и давал под ее залог ипотеку, для нового банка-кредитора ничего не значит. Услуги оценщика стоят от 3 тыс. руб. В-пятых, скорее всего придется заплатить банковскую комиссию за перечисление денег на счет первого банка-кредитора. Это только те издержки, которые будут сопровождать оформление нового кредита, но вполне возможно, что и погашение старого тоже потребует некоторых расходов. Например, в виде комиссии банку за досрочное погашение кредита. Правда, это частная деталь, и вполне вероятно, что заемщик с ней не столкнется.
Однако на этом список расходов не заканчивается. Оформляя новый кредитный договор, заемщику придется оплатить страхование собственной жизни и приобретенной недвижимости, что является обязательным условием при оформлении ипотечного кредита. Излишне говорить о том, что страховка, которую человек оформлял по первому кредитному договору, не будет действовать по второму. «Заемщику нужно быть готовым к тому, что потери по неиспользованной страховке составят порядка 40 процентов, — разъясняет А. Ю. Басенко из «Кредитмарт». — Однако существует большая вероятность, что при оформлении страховки удастся избежать финансовых потерь. Например, это возможно тогда, когда страховая компания — партнер обоих банков. Поэтому при выборе кредитной организации этот нюанс следует учитывать».
Кроме того, нужно помнить еще об одной потере. При рефинансировании кредита теряется право на получение имущественного вычета в части фактически уплаченных процентов по ипотеке. Поэтому при принятии решения о рефинансировании следует подсчитать, что выгоднее: на протяжении всего срока погашения кредита получать имущественный вычет с суммы уплаченных процентов или перекредитоваться и потерять право на возврат денег из бюджета.
Брокер вам поможет
Если у человека нет времени или возможности заниматься рефинансированием, то можно обратиться к профессионалу — кредитному брокеру, который поможет подобрать банк и программу рефинансирования, собрать документы и провести первоначальную оценку клиента как заемщика. Услуга кредитного брокера платная. Однако участие брокера в процессе перекредитования поможет сэкономить, например, на комиссиях банка. «Если человек воспользуется услугами профессиональных брокеров, то скорее всего ему не придется платить комиссии банку, — рассказывает сотрудник «Кредитмарт» Т. В. Будорагина, — так как брокеры имеют преференции от большинства банков, с которыми работают». За счет того что брокеры поставляют качественных клиентов, банки готовы предоставлять сниженную процентную ставку, отменять комиссии, мораторий на досрочное погашение. Кроме того, кредитный брокер сможет подобрать эффективную и выгодную для клиента программу рефинансирования. А чтобы не возникало мысли о заинтересованности кредитного брокера в продвижении продукта того или иного банка, он готовит для клиента три лучших предложения по программам, из которых клиент уже сам выбирает, какой программе, а значит и какому банку, он отдаст предпочтение.
Список необходимых документов
Кроме нижеперечисленных документов клиенту необходимо представить согласие на рефинансирование от текущего банка, поскольку условия по снятию и наложению обременения бывают разные.
1. Копия паспорта гражданина РФ (все страницы, в том числе и пустые).
2. Копия трудовой книжки, заверенная работодателем (все страницы должны быть заверены датой, подписью уполномоченного лица организации и печатью, на последней странице должна быть отметка «Работает по настоящее время»). Представляются копии только заполненных страниц трудовой книжки.
3. Копия трудового договора по текущему месту работы, заверенная работодателем (при наличии).
4. Справка с места работы
о размере дохода за последние шесть месяцев (по форме № 2-НДФЛ).
5. Справка по форме банка (при наличии серого дохода).
6. Военный билет или удостоверение гражданина, подлежащего призыву на военную службу, с отметками
о прохождении военной службы, постановке на учет
в военном комиссариате или отсрочке от призыва на военную службу (негодности к военной службе) (для мужчин в возрасте до 27 лет).
7. Свидетельство о браке или свидетельство о расторжении брака/свидетельство о смерти супруга.
8. Свидетельство о рождении ребенка/детей.
9. Брачный договор (при наличии).
9. Документы о текущем кредите с выписками со счетов по учету средств предоставленного кредита и финансовыми документами, подтверждающими факт исполнения обязательств, либо со справкой кредитора о размере ссудной задолженности.
10. Документы об образовании и повышении квалификации (аттестаты, дипломы, сертификаты).
11. Водительское удостоверение (загранпаспорт).
12. Копия свидетельства о присвоении ИНН.
13. Копии документов на объект, купленный с помощью ипотечного кредита (правоустанавливающие документы на предмет залога, технический и кадастровый паспорта объекта недвижимости, подтверждение отсутствия задолженности по квартирной плате, коммунальным платежам, выписка из домовой книги, выписка из ЕГРП, отчет об оценке рыночной стоимости закладываемой недвижимости и т. д.)
