Бег на месте

Участники VI аналитической бизнес-конференции «Рынок недвижимости, строительства и финансов 2012», организованной Московским бизнес-клубом, воспользовались заявленной темой, чтобы обсудить более широкую экономическую повестку.

Ожидать ли в 2012 году обострения симптомов кризиса? Что в этой связи будет с рынком недвижимости? Вокруг этих вопросов и развернулась основная дискуссия. Президент компании «Неокон» М. Л. Хазин убежден, что отрасль не ждет ничего хорошего: прежняя модель, при которой финансовые потоки активно направлялись в сектор недвижимости, уходит в прошлое. Примерно до начала 1980-х годов банки в развитых капиталистических странах интересовались прежде всего тем, способен ли заемщик вернуть кредит целиком за счет своих доходов. Однако затем переход к пресловутой рейганомике (политике активной накачки потребительского спроса с помощью расширения кредита) предопределил замену традиционной модели возврата кредита схемой рефинансирования, при которой возврат всякий раз осуществляется за счет очередного перекредитования. Результатом стало наращивание общего объема долга, тем более что Федеральная резервная система США постоянно понижала свою учетную ставку. В 2008 году, то есть к началу кризиса, долги американских домохозяйств составляли примерно 130 % от среднего годового дохода. Что касается суверенных долгов государств, то для Греции и Италии этот показатель составляет 120 % ВВП, а США недавно преодолели отметку в 100 %. «Очевидно, что просто взять и вернуть все эти долги невозможно», — сказал М. Л. Хазин.

В качестве гарантии возврата растущих долгов все это время выступали залоги, причем самым желанным для банков был именно залог недвижимости. Кредитная накачка американских домохозяйств привела к образованию ипотечного «пузыря»: чем сильнее дорожала недвижимость, тем выгоднее было брать под нее новые кредиты. Как итог, рост цен на недвижимость в последние 30 лет значительно опережал темпы развития экономики. Такая модель работала до тех пор, пока можно было снижать стоимость кредита. Сегодня при нулевой ставке ФРС США эти возможности уже исчерпаны. М. Л. Хазин прогнозирует, что необходимость затягивать пояса и расплачиваться с гигантскими долгами сделает экономический рост в ближайшие годы невозможным. Экономику ждет падение совокупного спроса, валового продукта и цен, а завышенные цены на недвижимость и вовсе обвалятся. Наиболее остро этот эффект проявится в тех странах, где фондовый рынок сильно развит и залоговые инструменты используются активнее всего.

Впрочем, в российских условиях существуют факторы, которые, возможно, позволят сохранить интерес банков к кредитованию строительной отрасли. По данным, которые привел вице-президент Ассоциации региональных банков (АРБ) В. А. Гамза, еще в июне 2012 года объем собственных средств банков на корреспондентских счетах и депозитах Центробанка составлял 1 трлн руб. К декабрю они уже заняли у ЦБ почти столько же: это означает, что общая ликвидность банковской системы упала почти на 2 трлн руб. Главная причина — отток капитала, другая — выборы, перед которыми Правительство РФ, вместо того чтобы кредитовать экономику, сосредоточилось на выполнении социальных функций. В этих условиях, прогнозирует В. А. Гамза, кредитная активность банков будет снижаться, однако ряд объективных факторов все же заставит их участвовать в кредитовании строительного сектора. Это почти предельная изношенность ЖКХ и крайне низкая обеспеченность населения жильем — 40 % от уровня развитых стран, а если не учитывать бараки и ветхое жилье, то и вовсе 20 %. Для того чтобы проблема начала хоть как-то решаться, в год придется строить не менее одного квадратного метра на каждого жителя страны, то есть в три раза больше, чем сейчас.

По мнению представителя АРБ, чтобы сдвинуться с места, необходимо создать правовое поле для проектного финансирования. «Все, что называют проектным финансированием сегодня, таковым юридически не является, — подчеркнул В. А. Гамза. — В России нет ни одного законодательного акта, который бы регулировал эти вопросы так, как в развитых странах. Поэтому большинство реальных крупных проектов сегодня оформляется в иностранных юрисдикциях». При проектном финансировании, в отличие от традиционного кредитования, объектом залога служит еще не созданный объект, а возврат заемных средств обеспечивается за счет денежного потока, который тот начнет генерировать после завершения проекта. «Минэкономразвития наконец нас услышало и подготовило проект закона о проектном финансировании. К сожалению, он пока очень сырой и поверхностный», — сказал В. А. Гамза.

Аналитики рынка недвижимости также осторожны в своих выводах. «Никакого нового кризиса в 2012 году не будет, — настаивает руководитель аналитического центра „Индикаторы рынка недвижимости“ О. Н. Репченко. — Настоящий кризис приходит так, как это было в 2008 году, то есть когда его никто не ждет». Что касается недвижимости, то, по мнению эксперта, в секторе негативные симптомы проявились уже давно. Примерно до 2006 года здесь наблюдался умеренный восходящий тренд: в 2000–2005 годы недвижимость прибавляла в цене в среднем по 15 % в год, то есть на уровне чуть выше инфляции. Затем цены начали расти неадекватными темпами: только по итогам 2006 года недвижимость прибавила в стоимости 100 %. Появились ипотечные кредиты с нулевым начальным взносом, а также кредиты на 40 и даже 50 лет. «Это было явно ненормально, учитывая, что экономика росла в пределах 10 процентов в год», — отмечает аналитик.

По словам О. Н. Репченко, в ближайшие годы спекулятивные инвестиции в недвижимость как во всем мире, так и в России успеха иметь не будут, а единственным путем для участников рынка станет производство «полезного и востребованного продукта». Ведущие государства в качестве решения долговой проблемы изберут проверенный инструмент — инфляцию, подогреваемую масштабной эмиссией денег. В условиях эмиссии дорожать будут прежде всего невосполнимые ресурсы — нефть, газ, металлы. Земля и прочая недвижимость подорожают только в уникальных местах (Лондоне, Монако, Нью-Йорке). Что касается типовых, «конвейерных» товаров и услуг, таких, например, как электроника, автомобили, типовое жилье, то они будут дешеветь. Эмиссия приводит к росту цен на товары первой необходимости (продукты питания, бензин и т. д.), а значит, денег, которые могут быть потрачены на крупные покупки, у домохозяйств становится меньше. «В долгосрочной перспективе, то есть в ближайшие лет 10, на рынке недвижимости не стоит ожидать ни устойчивого роста, ни устойчивого падения, — прогнозирует аналитик. — Будет что-то вроде бега на месте: постоянная болтанка и волатильность».

Говоря о столичном рынке недвижимости, директор аналитического центра «Гдеэтотдом.ру» А. Н. Пыпин подчеркнул, что до кризиса основным фактором роста здесь был приток капитала, вызванный высоким уровнем цен на нефтегазовое сырье. Другим фактором стало ипотечное кредитование, превратившееся по сути в спекулятивный инструмент. С весны 2011 года цены на нефть держатся на уровне более 100 долл. за баррель, а объемы выдачи ипотечных кредитов сравнялись с докризисными — однако бурного роста цен в Московском регионе не наблюдается. Дело в том, что если раньше избыточный капитал оставался в России, то и в 2010, и в 2011 году граждане стремились фиксировать деньги на рынке недвижимости зарубежных стран, включая и развивающиеся — Бразилию, Аргентину, Эквадор.

Текущую ситуацию с первичным рынком жилья Москвы эксперт охарактеризовал как депрессию. К ней привели политические и административные изменения, которые дезориентировали бизнесменов и не позволили им выстроить четкую стратегию на несколько лет вперед. Московское правительство неоднократно заявляло о намерении выйти на показатель ввода жилья примерно 2,5 млн кв. м в год, однако, считает аналитик, ресурсов для этого не будет до тех пор, пока не начнут осваиваться присоединяемые к городу территории. Разработка всей необходимой документации займет не менее 4–5 лет. «Учитывая, что из зоны активного девелопмента вырван целый кусок областных территорий, ввод жилья и в Московской области тоже несколько сократится», — поясняет А. Н. Пыпин. Наиболее вероятным сценарием аналитик назвал рост цен на недвижимость на уровне инфляции, то есть 8–10 % в Москве и 6–8 % в Московской области.