Ипотека дорожает на глазах

На рынке ипотеки России продолжается рост: за первые два месяца 2012 года кредитов выдано в два раза больше, чем за тот же период прошлого года. Но есть и негативные тенденции. Большинство банков начало повышать процентные ставки и ужесточать требования к заемщикам, что, впрочем, не спасает их от ошибок. Просроченная задолженность по ипотечным кредитам составляет сегодня около 3% и имеет тенденцию к росту.

Банки могут увеличить первоначальный взнос по ипотеке в РФ, заявила вчера руководитель аналитического центра «Агентства по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК) Анна Любимцева. По ее мнению, эта мера связана с опасениями банкиров обострения проблем с ликвидностью. Не меньше тревог вызывает и негативный прогноз о возможном росте просроченной задолженности по ипотечным кредитам.

По данным АИЖК, в январе-феврале 2012 года было выдано 73 тыс. ипотечных кредитов на сумму 103,4 млрд. руб. Этот результат в 1,8 раза выше как по количеству кредитов, так и в денежном выражении, чем было в соответствующем периоде прошлого года. Однако наряду с этим отмечена еще одна тенденция — повышение банками ставок по ипотечным кредитам. В частности, в феврале ставки по рублевым кредитам выросли на 0,1 п.п. — до 11,9% годовых, что соответствует средневзвешенной ставке за 2011 год. Анализ динамики изменения ставок по ипотеке показывает тенденцию к плавному их повышению вследствие роста стоимости фондирования.

И это при том, что премьер Владимир Путин в феврале поставил цель снизить ставки по ипотеке до 3–4% годовых. Он убежден, что задача выполнима, если продолжить политику, направленную на снижение инфляции, чтобы 60% россиян к 2020 году имели бы возможность воспользоваться ипотекой для решения жилищных проблем. Банкиры же пока настроены скептически. По мнению главы Сбербанка Германа Грефа, ставка по ипотечным кредитам в нашей стране в ближайшие пять лет может составить 6–8% годовых. Снижение ставки до 3% годовых Греф назвал нереальной задачей.

Еще один малоприятный факт: доля просроченных платежей в общем объеме ипотечной задолженности не снижается и остается на уровне 3%. Но эксперты говорят о рисках роста просроченной задолженности из-за чрезмерной либерализации стандартов кредитования некоторыми участниками рынка. Если в 2009 году требования к уровню первоначального взноса при приобретении жилой недвижимости доходили до 30–50%, то сейчас в среднем они снизились до 20% и даже чуть ниже.

По словам Любимцевой, активное снижение банками требований к заемщикам, отмеченное в первой половине 2011 года, заложило предпосылки для ухудшения качества ипотечного портфеля в среднесрочной перспективе. Она считает, что если макроэкономическая ситуация в России будет развиваться в соответствии с базовым сценарием Минэкономразвития, то существенного роста объемов просроченной задолженности по ипотеке не произойдет. А при негативном сценарии рост долгов не исключается. Банки будут поставлены перед необходимостью и дальше повышать ставки по кредитам, выдаваемым в рублях, ужесточая одновременно требования к первоначальному взносу. Все это не лучшим образом скажется на доступности ипотечного кредитования.

Независимые эксперты считают, что пока и так все складывается неплохо. Директор департамента консалтинга компании «Нексиа пачоли консалтинг» Денис Зуев уверен, что перспективы рынка ипотечного кредитования на 2012 год весьма благоприятны. «Условия кредитования стали более мягкими, и население готово брать большие кредиты главным образом ввиду наличия предложения от застройщиков и их управляющих компаний», — отметил он. Способствует развитию ипотеки и рост предложений на рынке недвижимости. Большое количество жилья, строительство которого было заморожено в кризис 2008–2009 годов, сейчас готовится к сдаче в эксплуатацию. «Можно прогнозировать рост объема кредитования до 50% по сравнению с 2011 годом. И это при том, что процентные ставки будут плавно расти и могут достигнуть 13,5% годовых», — сказал Зуев. Он не исключает рост просроченной задолженности по ипотечным кредитам. Ответственность ложится на АИЖК и банки, которые форсируют ситуацию с ипотечным кредитованием и развитием этого рынка в РФ.

«Перспективы ипотеки в нашей стране зависят от ситуации в глобальной экономике. Если в Европе и США все будет неплохо, то на рынках снова появятся недорогие заемные средства для банков, а значит, кредитные организации смогут выдавать больше средств на более выгодных для клиента условиях. В таком случае объемы кредитования могут составить порядка 1 триллиона рублей по итогам текущего года», — говорит начальник управления ипотечного кредитования СМП-Банка Наталья Коняхина. При этом она уверена — если банки будут осторожны в оценках надежности заемщиков, а экономическая ситуация в стране останется благоприятной, то роста просрочки не произойдет.

В банке ВТБ24 напомнили, что уровень ставок по ипотеке зависит в том числе от стоимости средств на рынке, от инфляции, от слабой системы долгосрочного фондирования ипотеки в РФ и др. И в 2012 году скорее всего следует ожидать повышения ставок, поскольку стоимость финансовых ресурсов на рынке по-прежнему высока. ВТБ24 долго не повышал процентные ставки, тогда как многие банки начали их повышать во втором полугодии 2011 года. В феврале этого года процентная ставка по вновь выдаваемым кредитам увеличилась примерно на 0,7% годовых в зависимости от срока кредитования и величины первоначального взноса.

Ипотека, пожалуй, единственная возможность для населения улучшить свои жилищные условия, не имея значительных накоплений или путем продажи имеющегося жилья для улучшения жилищных условий, считает начальник управления ипотечного кредитования Локо-Банка Владимир Сапогов. В Москве заметна тенденция повышения первоначального взноса за счет накоплений или средств от продажи уже имеющегося жилья. Одновременно подрастают процентные ставки по ипотечным кредитам, что связано как с увеличением стоимости привлекаемых ресурсов, так и с растущими рисками банков. Кроме того, повышение ставок компенсирует потери банков вследствие отмены комиссий за рассмотрение заявок и проведение расчетных операций, связанных с предоставлением кредитов, указал Сапогов.