Принятый в 2001 г. Земельный кодекс РФ в определенной степени упорядочил правовое регулирование земельных отношений, на практике сложившихся в последние годы. Однако в связи с тем, что этот закон вступил в силу сравнительно недавно, возникают вопросы в сфере обращения различных категорий земель, находящихся в государственной, муниципальной и частной собственности - в частности, вопросы приватизации и аренды земельных участков. Этой теме редакция намерена посвятить ряд публикаций в журнале. Отвечаем на вопросы, присланные нашими подписчиками.
«Гражданин обладает земельным участком, являющимся собственностью города, по праву постоянного бессрочного пользования. Одновременно у него в собственности находится участок, приобретенный им у другого лица по договору купли-продажи. Может ли администрация отказать в приватизации участка, мотивируя это тем, что гражданином уже был приобретен участок, приватизированный его предыдущим собственником?»
Пункт 5 ст. 20 Земельного кодекса (ЗК) предоставляет гражданам, имеющим земельные участки в постоянном (бессрочном) пользовании, право на приобретение этих участков в собственность. Такая возможность безвозмездного приобретения может быть использована только однократно. Иначе говоря, если гражданин является обладателем двух земельных участков по праву постоянного (бессрочного) пользования, он не может реализовать свое право на безвозмездное приобретение в отношении каждого из них. Однако в законе речь идет о запрете приватизации еще одного участка, также находящегося в постоянном бессрочном пользовании. В нашем же случае второй участок находится у гражданина по другому основанию, а именно - он был куплен у другого собственника уже будучи приватизированным. Поэтому отказ комитета в предоставлении рассматриваемого участка будет неправомерным.
В связи с рассматриваемым вопросом следует упомянуть ряд немаловажных моментов. Федеральный закон от 25 октября 2001 г. №137-Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в п. 1 указывает, что права на землю, не предусмотренные соответствующими статьями Кодекса, подлежат переоформлению с момента вступления Земельного кодекса в силу. Поскольку право постоянного
(бессрочного) пользования земельными участками для граждан в ЗК не предусмотрено, граждане должны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок на право собственности. Если же у гражданина имеется в постоянном (бессрочном) пользовании еще и другой участок - в этом
случае он может либо отказаться от права пользования, либо взять земельный участок в аренду, либо приобрести в собственность, но уже за плату. Однако
сроки переоформления в собственность граждан земельных участков, ранее предоставленных им в постоянное (бессрочное) пользование, в земельном законодательстве не ограничиваются. Поэтому, скорее всего, право постоянного (бессрочного) пользования граждан земельными участками еще довольно долго не исчезнет, постепенно отмирая в связи с ограниченным правом распоряжения такими земельными участками.
«ООО выкупило в собственность у некоммерческого партнерства (НП) жилое здание на участке размером 3700 кв. м. Участок является городской собственностью, расположен в городской черте и ранее находился у НПпо праву бессрочного (постоянного) пользования. После перехода права собственности на здание к ООО, комитет по управлению городским имуществом принял решение о предоставлении данного участка в аренду новому собственнику здания. Правомочно ли такое решение городской администрации?»
В соответствии с п.1 ст.35 ЗК, при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Соответственно, решение комитета о предоставлении участка в аренду в данном случае неправомерно. Но необходимо иметь в виду, что термины условия и объем относятся к праву на участок, а не к характеристикам самого земельного участка - таким, например, как его площадь. Поэтому собственник участка в данном случае вправе предоставить новому собственнику здания в аренду ту часть участка, которая не является необходимой для использования данного здания, в то время как последний может принять такие условия или отказаться от использования оставшейся части.
Остается вопрос, каков минимальный размер части участка, необходимой для использования здания. Площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, как указывает п.2 ст.35 ЗК, определяется в соответствии с п.З статьи 33 ЗК. Последний гласит, что предельные (максимальные и минимальные) размеры устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.
Очевидно, что в указанном случае участок находится в пределах городского поселения и относится по своему целевому назначению к землям поселений, ^определяемым п.1 ст.83 ЗК как "«земли, используемые и предназначенные для застройки и развития городских и сельских поселений и отделенные их чертой от земель других категорий». В соответствии с п.1 ст. И ЗК, к полномочиям органов местного самоуправления в области земельных отношений относится «...установление с учетом требований законодательства Российской Федерации правил землепользования и застройки территорий городских и сельских поселений...»
В рассматриваемом контексте нормативными актами, устанавливающими минимальные размеры участка, необходимого для использования здания, являются акты муниципального образования, | на территории которого находится данный участок, принятые в соответствии с законодательством РФ и субъектов РФ, и содержащие правила землепользования и застройки, а также землеустроительная, градостроительная и проектная документация данного муниципального образования. Таким образом, для выяснения минимального размера участка необходимо руководствоваться соответствующими муниципальными нормативными актами.
«Инспектором территориального органа Федеральной службы земельного кадастра России был составлен протокол о самовольном занятии ООО земельного участка и наложен штраф. Первоначально, сразу после установления факта правонарушения, было вынесено предписание об устранении правонарушения в течение 30 дней без составления протокола об административном правонарушении. Наложение штрафа и составление протокола было произведено через 37 дней после истечения 30-дневного срока предписания. ООО обжаловало данное решение в судебном порядке, ссылаясь на истечение срока давности по нарушению. Кто прав в данной ситуации, каков порядок наложения административных взысканий, какова суть «самовольного занятия земельного участка», каковы права органов Федеральной службы земельного кадастра при разрешении подобных ситуаций?»
Ст.7.1. КоАП предусматривает административную ответственность за самовольное занятие земельного участка. В соответствии с п.1 ст.4.5. КоАП, постановление по делу об административном правонарушении не может быть вынесено по истечении двух месяцев со дня совершения административного правонарушения. В соответствии же с п.2 той же статьи, при длящемся административном правонарушении, которое и присутствует в рассматриваемом случае, сроки, предусмотренные п.1 настоящей статьи, начинают исчисляться со дня обнаружения административного правонарушения.
Если суммировать время с момента обнаружения правонарушения, данный период превышает установленный в КоАП двухмесячный срок. Получается, что административное взыскание не может быть наложено, так как истек срок давности с момента обнаружения факта самовольного занятия земельного участка. Тем не менее, в соответствии с п.4 ст.4.1. КоАП и п.2 ст.74 ЗК, привлечение лица, виновного в совершении земельных правонарушений, к административной ответственности не освобождает его от обязанности устранить допущенные земельные правонарушения и возместить причиненный ими вред. В случае, если организация и далее не выполнит предписание органа Федеральной службы земельного кадастра (Росземкадастра) об устранении самовольного занятия земельного участка, дальнейшее производство осуществляется в судебном порядке.
Должностные лица Росземкадастра - государственные инспекторы - в соответствии с п. 14 и п. 15 Положения о государственном земельном контроле, утвержденном постановлением правительства РФ от 19 ноября 2002 г. №833, наделены определенными правами по осуществлению контрольных функций в области государственного контроля за использованием земель - в частности, за соблюдением порядка, исключающего самовольное занятие земельных участков или использование их без оформленных в установленном порядке документов, удостоверяющих право на землю.
Государственные инспекторы в пределах их компетенции имеют право: направлять в соответствующие органы материалы (протоколы) о нарушении земельного законодательства с последующим решением вопроса о привлечении виновных лиц к ответственности или рассматривать дела о нарушениях земельного законодательства самостоятельно и устанавливать штраф в размере, предусмотренном административным законодательством; выносить предупреждения о допущенных земельных правонарушениях с уведомлением об этом соответствующих органов, осуществляющих предоставление земельных участков; обращаться в суд или арбитражный суд с исками в связи с нарушениями земельного законодательства; обладают рядом других полномочий, предусмотренных вышеуказанным Положением.
Исполнение решения госинспектора любой службы государственного земельного контроля обеспечивается самим инспектором. В этих целях инспекторы ведут журнал учета выявленных земельных правонарушений, записывая в нем сведения о принятых мерах, добиваются восстановления нарушенных прав, делают отметки об исполнении предписаний и указаний по вопросам надлежащего соблюдения требований земельного законодательства.
«Какова процедура получения гражданами участков из государственной или муниципальной собственности для использования в собственных нуждах? Могут ли государственные или муниципальные органы отказать в предоставлении участка. Если да, то в каких случаях?»
Ст.29 ЗК гласит, что предоставление гражданам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления земельных участков, в пределах их компетенции в соответствии сост.9, ЮиИЗК.
Для начала необходимо предоставить заявление, в котором, в первую очередь, указываются цели использования земельного участка. Предоставление земельных участков производится для целей, не связанных со строительством -к примеру, ведение крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, ведение личного подсобного хозяйства - с учетом местоположения и размеров, о которых просит заявитель, и, как правило, на том праве, на котором просит заявитель, т.е. на праве собственности, безвозмездного срочного пользования или аренды. Также учитываются конкретные цели, для которых предоставляются участки. К примеру, земли для несельскохозяйственного использования предоставляются в основном из земель, непригодных для ведения сельского хозяйства, или из угодий худшего качества.
Ограничения при предоставлении земельных участков установлены в соответствии с ограничением их участия в обороте (ст. 27 ЗК РФ, п.2 ст.15 ЗК). При этом, согласно ч.2 п.4 ст.28 ЗК, не допускается отказ предоставить в собственность гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и ограниченных в обороте, если федеральным законом разрешено предоставлять их в собственность граждан.
Две недели - срок, который отводится пунктом 6 ст.36 ЗК исполнительному органу государственной власти или органу местного самоуправления для принятия решения о предоставлении испрашиваемого земельного участка в собственность за плату или бесплатно либо о передаче его в аренду. В решении должно быть указано, передается ли участок в собственность за плату или бесплатно, а также в собственность или в аренду. К решению прилагается проект границ земельного участка, утвержденный - соответствующим органом.
Принятое решение о предоставлении земельного участка является основанием для заключения договора купли-продажи (если такой участок предоставляется за плату) или договора аренды. Использование участка допускается только после регистрации права на участок в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и выдачи подтверждающих документов (ст.26 ЗК РФ) в соответствии с требованиями Гражданского кодекса и федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Решение о предоставлении земельного участка или об отказе в его предоставлении может быть обжаловано заинтересованными лицами в судебном порядке. При принятии судом решения о неправомерности отказа в предоставлении участка оно служит основанием для дальнейшей регистрации права на землю или для заключения договора.
Ст.38 ЗК предусматривает возможность приобретения гражданином земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, или права на заключение договора аренды такого земельного участка на торгах (конкурсах, аукционах).
Ст. 34 ЗК устанавливает недельный срок заключения договоров купли-продажи или аренды земельного участка после представления заявителем кадастровой карты (плана) земельного участка в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления.
Рассматриваемые случаи получения прав собственности и аренды земельного участка удостоверяются документами в соответствии с законом о регистрации прав на недвижимость. При этом договоры аренды земельного участка, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами (ст.26 ЗК).
Публикация подготовлена Таймуразом ТЕЗИЕВЫМ
совместно с адвокатским бюро «Щеглов и партнеры»
Журнал «Бюджет» №9 сентябрь 2003 г.
«Гражданин обладает земельным участком, являющимся собственностью города, по праву постоянного бессрочного пользования. Одновременно у него в собственности находится участок, приобретенный им у другого лица по договору купли-продажи. Может ли администрация отказать в приватизации участка, мотивируя это тем, что гражданином уже был приобретен участок, приватизированный его предыдущим собственником?»
Пункт 5 ст. 20 Земельного кодекса (ЗК) предоставляет гражданам, имеющим земельные участки в постоянном (бессрочном) пользовании, право на приобретение этих участков в собственность. Такая возможность безвозмездного приобретения может быть использована только однократно. Иначе говоря, если гражданин является обладателем двух земельных участков по праву постоянного (бессрочного) пользования, он не может реализовать свое право на безвозмездное приобретение в отношении каждого из них. Однако в законе речь идет о запрете приватизации еще одного участка, также находящегося в постоянном бессрочном пользовании. В нашем же случае второй участок находится у гражданина по другому основанию, а именно - он был куплен у другого собственника уже будучи приватизированным. Поэтому отказ комитета в предоставлении рассматриваемого участка будет неправомерным.
В связи с рассматриваемым вопросом следует упомянуть ряд немаловажных моментов. Федеральный закон от 25 октября 2001 г. №137-Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в п. 1 указывает, что права на землю, не предусмотренные соответствующими статьями Кодекса, подлежат переоформлению с момента вступления Земельного кодекса в силу. Поскольку право постоянного
(бессрочного) пользования земельными участками для граждан в ЗК не предусмотрено, граждане должны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок на право собственности. Если же у гражданина имеется в постоянном (бессрочном) пользовании еще и другой участок - в этом
случае он может либо отказаться от права пользования, либо взять земельный участок в аренду, либо приобрести в собственность, но уже за плату. Однако
сроки переоформления в собственность граждан земельных участков, ранее предоставленных им в постоянное (бессрочное) пользование, в земельном законодательстве не ограничиваются. Поэтому, скорее всего, право постоянного (бессрочного) пользования граждан земельными участками еще довольно долго не исчезнет, постепенно отмирая в связи с ограниченным правом распоряжения такими земельными участками.
«ООО выкупило в собственность у некоммерческого партнерства (НП) жилое здание на участке размером 3700 кв. м. Участок является городской собственностью, расположен в городской черте и ранее находился у НПпо праву бессрочного (постоянного) пользования. После перехода права собственности на здание к ООО, комитет по управлению городским имуществом принял решение о предоставлении данного участка в аренду новому собственнику здания. Правомочно ли такое решение городской администрации?»
В соответствии с п.1 ст.35 ЗК, при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Соответственно, решение комитета о предоставлении участка в аренду в данном случае неправомерно. Но необходимо иметь в виду, что термины условия и объем относятся к праву на участок, а не к характеристикам самого земельного участка - таким, например, как его площадь. Поэтому собственник участка в данном случае вправе предоставить новому собственнику здания в аренду ту часть участка, которая не является необходимой для использования данного здания, в то время как последний может принять такие условия или отказаться от использования оставшейся части.
Остается вопрос, каков минимальный размер части участка, необходимой для использования здания. Площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, как указывает п.2 ст.35 ЗК, определяется в соответствии с п.З статьи 33 ЗК. Последний гласит, что предельные (максимальные и минимальные) размеры устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.
Очевидно, что в указанном случае участок находится в пределах городского поселения и относится по своему целевому назначению к землям поселений, ^определяемым п.1 ст.83 ЗК как "«земли, используемые и предназначенные для застройки и развития городских и сельских поселений и отделенные их чертой от земель других категорий». В соответствии с п.1 ст. И ЗК, к полномочиям органов местного самоуправления в области земельных отношений относится «...установление с учетом требований законодательства Российской Федерации правил землепользования и застройки территорий городских и сельских поселений...»
В рассматриваемом контексте нормативными актами, устанавливающими минимальные размеры участка, необходимого для использования здания, являются акты муниципального образования, | на территории которого находится данный участок, принятые в соответствии с законодательством РФ и субъектов РФ, и содержащие правила землепользования и застройки, а также землеустроительная, градостроительная и проектная документация данного муниципального образования. Таким образом, для выяснения минимального размера участка необходимо руководствоваться соответствующими муниципальными нормативными актами.
«Инспектором территориального органа Федеральной службы земельного кадастра России был составлен протокол о самовольном занятии ООО земельного участка и наложен штраф. Первоначально, сразу после установления факта правонарушения, было вынесено предписание об устранении правонарушения в течение 30 дней без составления протокола об административном правонарушении. Наложение штрафа и составление протокола было произведено через 37 дней после истечения 30-дневного срока предписания. ООО обжаловало данное решение в судебном порядке, ссылаясь на истечение срока давности по нарушению. Кто прав в данной ситуации, каков порядок наложения административных взысканий, какова суть «самовольного занятия земельного участка», каковы права органов Федеральной службы земельного кадастра при разрешении подобных ситуаций?»
Ст.7.1. КоАП предусматривает административную ответственность за самовольное занятие земельного участка. В соответствии с п.1 ст.4.5. КоАП, постановление по делу об административном правонарушении не может быть вынесено по истечении двух месяцев со дня совершения административного правонарушения. В соответствии же с п.2 той же статьи, при длящемся административном правонарушении, которое и присутствует в рассматриваемом случае, сроки, предусмотренные п.1 настоящей статьи, начинают исчисляться со дня обнаружения административного правонарушения.
Если суммировать время с момента обнаружения правонарушения, данный период превышает установленный в КоАП двухмесячный срок. Получается, что административное взыскание не может быть наложено, так как истек срок давности с момента обнаружения факта самовольного занятия земельного участка. Тем не менее, в соответствии с п.4 ст.4.1. КоАП и п.2 ст.74 ЗК, привлечение лица, виновного в совершении земельных правонарушений, к административной ответственности не освобождает его от обязанности устранить допущенные земельные правонарушения и возместить причиненный ими вред. В случае, если организация и далее не выполнит предписание органа Федеральной службы земельного кадастра (Росземкадастра) об устранении самовольного занятия земельного участка, дальнейшее производство осуществляется в судебном порядке.
Должностные лица Росземкадастра - государственные инспекторы - в соответствии с п. 14 и п. 15 Положения о государственном земельном контроле, утвержденном постановлением правительства РФ от 19 ноября 2002 г. №833, наделены определенными правами по осуществлению контрольных функций в области государственного контроля за использованием земель - в частности, за соблюдением порядка, исключающего самовольное занятие земельных участков или использование их без оформленных в установленном порядке документов, удостоверяющих право на землю.
Государственные инспекторы в пределах их компетенции имеют право: направлять в соответствующие органы материалы (протоколы) о нарушении земельного законодательства с последующим решением вопроса о привлечении виновных лиц к ответственности или рассматривать дела о нарушениях земельного законодательства самостоятельно и устанавливать штраф в размере, предусмотренном административным законодательством; выносить предупреждения о допущенных земельных правонарушениях с уведомлением об этом соответствующих органов, осуществляющих предоставление земельных участков; обращаться в суд или арбитражный суд с исками в связи с нарушениями земельного законодательства; обладают рядом других полномочий, предусмотренных вышеуказанным Положением.
Исполнение решения госинспектора любой службы государственного земельного контроля обеспечивается самим инспектором. В этих целях инспекторы ведут журнал учета выявленных земельных правонарушений, записывая в нем сведения о принятых мерах, добиваются восстановления нарушенных прав, делают отметки об исполнении предписаний и указаний по вопросам надлежащего соблюдения требований земельного законодательства.
«Какова процедура получения гражданами участков из государственной или муниципальной собственности для использования в собственных нуждах? Могут ли государственные или муниципальные органы отказать в предоставлении участка. Если да, то в каких случаях?»
Ст.29 ЗК гласит, что предоставление гражданам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления земельных участков, в пределах их компетенции в соответствии сост.9, ЮиИЗК.
Для начала необходимо предоставить заявление, в котором, в первую очередь, указываются цели использования земельного участка. Предоставление земельных участков производится для целей, не связанных со строительством -к примеру, ведение крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, ведение личного подсобного хозяйства - с учетом местоположения и размеров, о которых просит заявитель, и, как правило, на том праве, на котором просит заявитель, т.е. на праве собственности, безвозмездного срочного пользования или аренды. Также учитываются конкретные цели, для которых предоставляются участки. К примеру, земли для несельскохозяйственного использования предоставляются в основном из земель, непригодных для ведения сельского хозяйства, или из угодий худшего качества.
Ограничения при предоставлении земельных участков установлены в соответствии с ограничением их участия в обороте (ст. 27 ЗК РФ, п.2 ст.15 ЗК). При этом, согласно ч.2 п.4 ст.28 ЗК, не допускается отказ предоставить в собственность гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и ограниченных в обороте, если федеральным законом разрешено предоставлять их в собственность граждан.
Две недели - срок, который отводится пунктом 6 ст.36 ЗК исполнительному органу государственной власти или органу местного самоуправления для принятия решения о предоставлении испрашиваемого земельного участка в собственность за плату или бесплатно либо о передаче его в аренду. В решении должно быть указано, передается ли участок в собственность за плату или бесплатно, а также в собственность или в аренду. К решению прилагается проект границ земельного участка, утвержденный - соответствующим органом.
Принятое решение о предоставлении земельного участка является основанием для заключения договора купли-продажи (если такой участок предоставляется за плату) или договора аренды. Использование участка допускается только после регистрации права на участок в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и выдачи подтверждающих документов (ст.26 ЗК РФ) в соответствии с требованиями Гражданского кодекса и федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Решение о предоставлении земельного участка или об отказе в его предоставлении может быть обжаловано заинтересованными лицами в судебном порядке. При принятии судом решения о неправомерности отказа в предоставлении участка оно служит основанием для дальнейшей регистрации права на землю или для заключения договора.
Ст.38 ЗК предусматривает возможность приобретения гражданином земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, или права на заключение договора аренды такого земельного участка на торгах (конкурсах, аукционах).
Ст. 34 ЗК устанавливает недельный срок заключения договоров купли-продажи или аренды земельного участка после представления заявителем кадастровой карты (плана) земельного участка в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления.
Рассматриваемые случаи получения прав собственности и аренды земельного участка удостоверяются документами в соответствии с законом о регистрации прав на недвижимость. При этом договоры аренды земельного участка, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами (ст.26 ЗК).
Публикация подготовлена Таймуразом ТЕЗИЕВЫМ
совместно с адвокатским бюро «Щеглов и партнеры»
Журнал «Бюджет» №9 сентябрь 2003 г.
