К сожалению, россияне не любят вникать в законодательные нюансы, тратить время на чтение финансовых бумаг, внимательно проверять условия займа. В федеральных законах достаточно много «узких мест», которые можно трактовать в наиболее привлекательном для кредитора свете. Этим зачастую и пользуются банкиры, загоняя своих клиентов в ловушку собственной юридической неграмотности. Так, в одном из основных пунктов ипотечного договора прописывается оценка приобретаемого объекта жилья. Она является обязательной процедурой и одним из излюбленных способов банковских спекуляций. Некоторые кредитные организации настаивают на собственном «аккредитованном» оценщике, подчеркивая, что принимают только его экспертное заключение. Опасность кроется в заведомом занижении стоимости недвижимости, которую укажет лояльный учреждению эксперт. Это крайне выгодно банку, легко убеждающему заемщика согласиться с обозначенной суммой весомым аргументом: возможностью сэкономить на страховании залогового имущества. Известно, что стоимость полиса прямо пропорциональна стоимости объекта страхования. Многие клиенты, желая избежать дополнительных трат, идут на риск и в конечном итоге теряют огромные суммы и даже то самое желанное жилье. Ипотечный кредит — один из самых длинных. За время погашения займа могут возникнуть непредвиденные финансовые трудности, и залоговую квартиру придется продать по согласованию с банком. Стоимость будет определяться, исходя из цифры в оценочном заключении. Чем она ниже, тем меньше шансов реализовать объект недвижимости и, погасив долг перед банком, приобрести другое жилье, пусть даже меньшей площадью. Схема работы кредитных организаций элементарна: у большинства заключены постоянные договоры с риэлторами, которые занимаются продажей «проблемной» недвижимости по бросовой цене в договоре займа. К тому же, банк имеет право списывать проценты на амортизацию жилища и тем самым существенно уменьшать его себестоимость. В итоге этих манипуляций кредитозаемщик сумеет выплатить только остаток задолженности, ничего не приобретя взамен. Высвобожденная же недвижимость перепродаётся по высокой рыночной цене. Ситуация усугубляется и тем, что нередко оценщики сознательно обозначают стоимость жилья в условных показателях — «от и до», «в среднем», «около». Подобные формулировки в договоре позволяют кредитным учреждениям ориентироваться на нижнюю планку или в дальнейшем в случае необходимости оспаривать в судах рыночную цену.
Еще одна опасность кроется в заключительной части ипотечного договора, дополнительных условиях и приложениях. Как правило, будущие клиенты не дочитывают договоры до конца, а на последних страницах сокрыта истинная суть. Так, например, именно там банки указывают, что имеют право изменить ставку ипотечного кредита в одностороннем порядке, начислить комиссию за свои услуги, внести запрет на на дифференцированные платежи, так как финансистам гораздо выгоднее работать по аннуитетной схеме (погашение кредита строго равными долями). Между тем, в дополнение к заработку от установленной процентной ставки, банки зарабатывают и на таких платежах. Общая сумма выплат при аннуитете будет выше на
Недавно в Думе был рассмотрен законопроект, призванный развивать альтернативные программы приобретения жилья. Россиянам предлагается делать долгосрочные накопительные вклады, которые спустя несколько лет можно использовать как первый ипотечный взнос. Однако, процентная ставка по таким вкладам составляет всего
«Данный альтернативный способ накопления не только не спасает от инфляции, но и не компенсирует рост цен на недвижимость. В случае принятия закона двойную выгоду снова получат банки, принимающие в распоряжение свободные средства, а потом выдающие ипотечные кредиты. Клиенты вряд ли почувствуют ощутимую разницу в способах приобретения жилья, — отмечает партнер „“ Александр Бирагов — в отличие от банковских вкладов доходность инвестпрограмм значительно выше, например, мы предлагаем инвестиционную программу „просто накопи на жильё“, обеспечивающую клиентам стабильный доход в размере 17% годовых. Таким образом, спустя несколько лет, не соприкасаясь с трудностями и скрытыми угрозами ипотеки, клиенты компании самостоятельно покупают жилье за собственные накопленные средства».
Сегодня в России мало кто знает, что грамотные европейцы считают ипотеку «пережитком прошлого» и предпочитают избегать заключения подобных долговых договоров. Гораздо проще и эффективней накапливать на собственное жилье посредством программ доверительного управления. Современные инструменты финансирования позволяют быстро и безопасно заработать на недвижимость, не вступая в долговые отношения и доверяя свои средства профессионалам управления капиталом.
