Приватизация муниципального имущества – тема, которая на протяжении вот уже более 10 лет, начиная со времен принятия первого закона о приватизации, остается предметом споров на разных уровнях.
Судьба приватизации в современной России неоднозначна, как неоднозначны и мнения о самом процессе ее проведения. Мы не собираемся давать свою оценку существующего положения вещей в этой области, мы просто пытаемся помочь читателям журнала «Бюджет» и разъяснить, что можно сделать в конкретной ситуации в рамках действующего законодательства.
В своих комментариях наши эксперты дают ответы на некоторые вопросы, возникающие в процессе исполнения договоров аренды муниципального имущества.
Споры, связанные со сделками приватизации муниципального имущества
— Комитет по управлению муниципальным имуществом принял решение о продаже на аукционе унитарного предприятия. До приватизации этому предприятию был выдан банковский кредит. Банк обратился к нынешнему собственнику предприятия – обществу с ограниченной ответственностью – с требованием о погашении кредита. ООО возражает, ссылаясь на ст. 58 ГК, согласно которой покупка предприятия, как имущественного комплекса, не относится к случаям правопреемства, указанным в данной статье. Как разрешить эту ситуацию?
- Ст. 58 ГК регулирует именно случаи правопреемства, а не состав имущественного комплекса приватизируемого предприятия. К тому же, механизм приватизации государственных и муниципальных предприятий наиболее подробно разработан в федеральном законе «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ (далее – закон о приватизации). В соответствии с п.1 ст.11 этого закона, состав подлежащего приватизации имущественного комплекса унитарного предприятия определяется в передаточном акте. В том числе это относится и к долгам предприятия. Передаточный акт составляется на основе данных акта инвентаризации, аудиторского заключения, документов на земельные участки и о правах на эти участки. Таким образом, обязательство по кредиту должно быть включено в передаточный акт и бремя возврата ложится на нового собственника.
— При проведении конкурса по продаже предприятия в условия конкурса было включено условие об обязательном наличии у участников конкурса договоров о закупке производимой продукции или договора о поставке необходимого для производства приватизируемым предприятием исходного сырья. ООО, не участвовавшее в конкурсе, обратилось с исковым заявлением в суд о признании результатов конкурса недействительными в связи с внесением данного условия. Правомерно ли это и какими нормативными актами следует руководствоваться при разрешении такого вопроса?
- Перечень условий, которые могут предусматриваться организаторами конкурса, указаны в п.21 ст.20 федерального закона о приватизации. Это:
- сохранение определенного числа рабочих мест;
- переподготовка и (или) повышение квалификации работников;
- ограничение изменения профиля деятельности унитарного предприятия или назначения отдельных объектов социально-культурного, коммунально-бытового или транспортного обслуживания населения либо прекращение их использования;
- проведение реставрационных, ремонтных и иных работ в отношении объектов культурного наследия, объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения.
Условия конкурса должны иметь экономическое обоснование, сроки их исполнения, порядок подтверждения победителем конкурса исполнения этих условий. Условия конкурса не подлежат изменению.
Указанный перечень условий конкурса является исчерпывающим. Соответственно, внесение любого другого условия противоречит требованиям закона.
Что касается субъектов, наделенных правом обращаться в суд с исковым заявлением по поводу оспаривания результатов конкурса, то закон о приватизации закрепляет только перечень субъектов, имеющих право обращаться в суд в защиту имущественных и иных прав и законных интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований. При этом необходимо помнить, что любое лицо, права и законные интересы которого нарушены, вправе обратиться в суд с иском.
— Может ли ООО при покупке на аукционе у комитета по управлению муниципальным имуществом нежилого помещения в расчетах использовать в качестве средств платежа акции ОАО, принадлежащие данному ООО?
- В соответствии со ст.34 закона о приватизации, при продаже государственного и муниципального имущества законным средством платежа признается валюта РФ. Ст. 2 федерального закона от 22.04.96 №39–ФЗ «О рынке ценных бумаг» устанавливает, что акция – это эмиссионная ценная бумага, закрепляющая права ее владельца (акционера) на получение части прибыли акционерного общества в виде дивидендов, на участие в управлении акционерным обществом и на часть имущества, остающегося после его ликвидации. В соответствии с п.2 ст.34 закона о приватизации, обмен государственного или муниципального имущества на находящееся в частной собственности имущество не допускается, за исключением случаев, установленных настоящим федеральным законом. Поскольку данный случай к указанным в п.2 ст.34 ситуациям не относится, то при этом и акции не являются законным средством платежа, суд может признать такую сделку ничтожной на основании ст. 168 ГК РФ.
— ООО заключило с комитетом по управлению муниципальным имуществом договор купли-продажи муниципального предприятия на основании случая, предусмотренного в подп.8 п.1 ст.13 закона о приватизации (продажа муниципального имущества без объявления цены). Зам. прокурора республики в составе РФ установил факт нарушения условий продажи предприятия, а именно – продажа по цене, которая ниже максимально предложенной другими претендентами на покупку. По факту данного нарушения зам. прокурора обратился в арбитражный суд с иском к обществу о признании договора недействительным. На данный момент предприятие, которое при продаже было аварийным и убыточным, ответчиком отремонтировано. Достроено несколько административных и хозяйственных зданий. Доказательства этого суду были предоставлены.
Суд требование удовлетворил, признав договор ничтожной сделкой, обязав ответчика вернуть в муниципальную собственность все имущество, входящее в состав предприятия, а комитет – вернуть первоначально уплаченную ответчиком сумму. Насколько правомерно решение суда?
- В соответствии с п.2 ст.167 ГК РФ, в случае признания сделки недействительной каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре – возместить его стоимость в деньгах. Однако из судебного решения не следует, что стороны приведены в первоначальное положение. Очевидно, что предприятие, находившееся в аварийном состоянии и оценивавшееся по незначительной цене, было восстановлено покупателем за свой счет и является действующим. Суд первой инстанции необоснованно оставил без внимания представленные обществом доказательства о произведенных затратах на реконструкцию предприятия. Продавцу необоснованно передан весь имущественный комплекс после реконструкции, имеющий большее количество объектов, чем было продано согласно договора купли-продажи.
Таким образом двусторонняя реституция проведена с нарушением требований п. 2 ст. 167 ГК РФ. При рассмотрении этого дела следовало бы учесть положения ст. 566 ГК РФ, согласно которой правила ГК о последствиях недействительности сделок и об изменении или о расторжении договора купли-продажи, предусматривающие возврат или взыскание в натуре полученного по договору с одной стороны или с обеих сторон, применяются к договору продажи предприятия, если такие последствия существенно не нарушают права и охраняемые законом интересы кредиторов продавца и покупателя, других лиц и не противоречат общественным интересам. Данная статья ограничивает возможность применения последствий недействительности сделок.
Спорные ситуации, связанные с договорами аренды муниципального имущества
— Между комитетом по управлению муниципальным имуществом и предпринимателем без образования юридического лица был заключен договор об аренде помещения. В договоре было указано, что он действует до начала реконструкции здания, в котором расположено сдаваемое в найм помещение.
Комитет обратился к ПБОЮЛ с требованием освободить занимаемое помещение. На момент этого требования были проведены предреконструкционные работы – в частности, переподключены коммуникации. Предприниматель возражает против выселения, мотивируя это тем, что у комитета нет основания для начала реконструкции здания, а именно – отсутствует ордер на проведение подготовительных, земляных и строительных работ. Какими нормами следует руководствоваться при решении этого спора?
- В ст. 190 ГК РФ указано, что срок может определяться указанием только на те события, которые должны наступить неизбежно, т.е. независимо от воли и действий сторон. Наиболее разумной, очевидно, является привязка к какой-либо дате. Поэтому условие о прекращении договора после начала реконструкции не может быть определено как условие о сроке. Получается, что условие о сроке в договоре отсутствует, а значит договор заключен на неопределенный срок. В этом случае, в соответствии с п.2 ст.610 ГК, арендодатель может в любое время отказаться от договора, предупредив арендатора за три месяца. Наличие или отсутствие факта начала реконструкции имело бы значение только в том случае, если бы в силу договора, заключенного на определенный срок, данное событие являлось бы основанием для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с частью второй ст. 619 ГК РФ (- ) либо для отказа последнего от исполнения договора (п. 3 ст. 450 Кодекса).
— Комитет по управлению муниципальным имуществом и ООО заключили договор об аренде помещения в нежилом здании. ООО обратилось с иском в суд об истребовании этого помещения у другого юридического лица, которое на данный момент занимает это помещение. Истец ссылается на то, что он является титульным владельцем помещения и на основании ст. 301 и ст. 305 ГК вправе потребовать его из незаконного владения третьих лиц. Правомерно ли это?
- Ст. 606 ГК устанавливает, что по договору аренды арендодатель обязан предоставить арендатору имущество. Т.е. бремя предоставления помещения – обязанность именно арендодателя. Фактической передачи арендодателем арендатору, по всей видимости, не было. Соответственно, арендатор не вступил во владение этим помещением, а значит, не имеет права требовать защиты от действий третьих лиц. На этом основании ООО в иске должно быть отказано. Тем не менее, заявитель имеет право на защиту в соответствии с п.3 ст.611 ГК. Согласно данной норме, если арендодатель не предоставил (ЧТО?) в указанный в договоре срок, а при отсутствии в договоре указания на срок – в разумный срок, – арендатор вправе истребовать предоставленное помещение в соответствии со ст.398 ГК и требовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо требовать расторжения договора и возмещения убытков, вызванных неисполнением договора.
— Между комитетом по управлению имуществом муниципального образования и ООО заключен договор аренды помещения в здании, принадлежащем комитету. В договоре есть указание на обязательство арендатора (ООО) произвести капитальный ремонт помещения за свой счет во время проведения планового капитального ремонта всего здания. ООО осуществило ремонт системы отопления до начала планового капремонта в связи с неотложной необходимостью (аварией) и тем, что арендодатель отказался произвести данный ремонт. Ссылаясь на п.1 ст. 616 ГК, арендатор зачел стоимость ремонта в счет арендной платы. Имеет ли арендатор на это право и можно ли требовать его выселения в связи с неуплатой за аренду? По мнению арендодателя, тот факт, что арендатор принял помещение по акту сдачи-приемки, где указано аварийное состояние отопительной системы, означает, что арендатор взял на себя обязательство по ремонту в случае неотложной необходимости.
- В соответствии со ст. 611 ГК арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Сам по себе факт указания в акте сдачи-приемки на аварийное состояние системы отопления не означает принятия обязательства по осуществлению ремонта в случае неотложной необходимости. Бремя капитального ремонта ложится на арендатора (в соответствии с договором) только во время проведения общего капремонта здания. В случае аварии, ее устранение – обязанность арендодателя, так как в договоре нет обратного условия. Исходя из вышесказанного, отказ арендодателя устранить аварию является основанием для арендатора действовать в соответствии со ст. 616 ГК, а именно:
- произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
- потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
- потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
При таких обстоятельствах действия арендатора следует считать правомерными.
Материал подготовил Таймураз Тезиев совместно с адвокатским бюро «Щеглов и партнеры»
Журнал «Бюджет» №7 июль 2003 г.
Судьба приватизации в современной России неоднозначна, как неоднозначны и мнения о самом процессе ее проведения. Мы не собираемся давать свою оценку существующего положения вещей в этой области, мы просто пытаемся помочь читателям журнала «Бюджет» и разъяснить, что можно сделать в конкретной ситуации в рамках действующего законодательства.
В своих комментариях наши эксперты дают ответы на некоторые вопросы, возникающие в процессе исполнения договоров аренды муниципального имущества.
Споры, связанные со сделками приватизации муниципального имущества
— Комитет по управлению муниципальным имуществом принял решение о продаже на аукционе унитарного предприятия. До приватизации этому предприятию был выдан банковский кредит. Банк обратился к нынешнему собственнику предприятия – обществу с ограниченной ответственностью – с требованием о погашении кредита. ООО возражает, ссылаясь на ст. 58 ГК, согласно которой покупка предприятия, как имущественного комплекса, не относится к случаям правопреемства, указанным в данной статье. Как разрешить эту ситуацию?
- Ст. 58 ГК регулирует именно случаи правопреемства, а не состав имущественного комплекса приватизируемого предприятия. К тому же, механизм приватизации государственных и муниципальных предприятий наиболее подробно разработан в федеральном законе «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ (далее – закон о приватизации). В соответствии с п.1 ст.11 этого закона, состав подлежащего приватизации имущественного комплекса унитарного предприятия определяется в передаточном акте. В том числе это относится и к долгам предприятия. Передаточный акт составляется на основе данных акта инвентаризации, аудиторского заключения, документов на земельные участки и о правах на эти участки. Таким образом, обязательство по кредиту должно быть включено в передаточный акт и бремя возврата ложится на нового собственника.
— При проведении конкурса по продаже предприятия в условия конкурса было включено условие об обязательном наличии у участников конкурса договоров о закупке производимой продукции или договора о поставке необходимого для производства приватизируемым предприятием исходного сырья. ООО, не участвовавшее в конкурсе, обратилось с исковым заявлением в суд о признании результатов конкурса недействительными в связи с внесением данного условия. Правомерно ли это и какими нормативными актами следует руководствоваться при разрешении такого вопроса?
- Перечень условий, которые могут предусматриваться организаторами конкурса, указаны в п.21 ст.20 федерального закона о приватизации. Это:
- сохранение определенного числа рабочих мест;
- переподготовка и (или) повышение квалификации работников;
- ограничение изменения профиля деятельности унитарного предприятия или назначения отдельных объектов социально-культурного, коммунально-бытового или транспортного обслуживания населения либо прекращение их использования;
- проведение реставрационных, ремонтных и иных работ в отношении объектов культурного наследия, объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения.
Условия конкурса должны иметь экономическое обоснование, сроки их исполнения, порядок подтверждения победителем конкурса исполнения этих условий. Условия конкурса не подлежат изменению.
Указанный перечень условий конкурса является исчерпывающим. Соответственно, внесение любого другого условия противоречит требованиям закона.
Что касается субъектов, наделенных правом обращаться в суд с исковым заявлением по поводу оспаривания результатов конкурса, то закон о приватизации закрепляет только перечень субъектов, имеющих право обращаться в суд в защиту имущественных и иных прав и законных интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований. При этом необходимо помнить, что любое лицо, права и законные интересы которого нарушены, вправе обратиться в суд с иском.
— Может ли ООО при покупке на аукционе у комитета по управлению муниципальным имуществом нежилого помещения в расчетах использовать в качестве средств платежа акции ОАО, принадлежащие данному ООО?
- В соответствии со ст.34 закона о приватизации, при продаже государственного и муниципального имущества законным средством платежа признается валюта РФ. Ст. 2 федерального закона от 22.04.96 №39–ФЗ «О рынке ценных бумаг» устанавливает, что акция – это эмиссионная ценная бумага, закрепляющая права ее владельца (акционера) на получение части прибыли акционерного общества в виде дивидендов, на участие в управлении акционерным обществом и на часть имущества, остающегося после его ликвидации. В соответствии с п.2 ст.34 закона о приватизации, обмен государственного или муниципального имущества на находящееся в частной собственности имущество не допускается, за исключением случаев, установленных настоящим федеральным законом. Поскольку данный случай к указанным в п.2 ст.34 ситуациям не относится, то при этом и акции не являются законным средством платежа, суд может признать такую сделку ничтожной на основании ст. 168 ГК РФ.
— ООО заключило с комитетом по управлению муниципальным имуществом договор купли-продажи муниципального предприятия на основании случая, предусмотренного в подп.8 п.1 ст.13 закона о приватизации (продажа муниципального имущества без объявления цены). Зам. прокурора республики в составе РФ установил факт нарушения условий продажи предприятия, а именно – продажа по цене, которая ниже максимально предложенной другими претендентами на покупку. По факту данного нарушения зам. прокурора обратился в арбитражный суд с иском к обществу о признании договора недействительным. На данный момент предприятие, которое при продаже было аварийным и убыточным, ответчиком отремонтировано. Достроено несколько административных и хозяйственных зданий. Доказательства этого суду были предоставлены.
Суд требование удовлетворил, признав договор ничтожной сделкой, обязав ответчика вернуть в муниципальную собственность все имущество, входящее в состав предприятия, а комитет – вернуть первоначально уплаченную ответчиком сумму. Насколько правомерно решение суда?
- В соответствии с п.2 ст.167 ГК РФ, в случае признания сделки недействительной каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре – возместить его стоимость в деньгах. Однако из судебного решения не следует, что стороны приведены в первоначальное положение. Очевидно, что предприятие, находившееся в аварийном состоянии и оценивавшееся по незначительной цене, было восстановлено покупателем за свой счет и является действующим. Суд первой инстанции необоснованно оставил без внимания представленные обществом доказательства о произведенных затратах на реконструкцию предприятия. Продавцу необоснованно передан весь имущественный комплекс после реконструкции, имеющий большее количество объектов, чем было продано согласно договора купли-продажи.
Таким образом двусторонняя реституция проведена с нарушением требований п. 2 ст. 167 ГК РФ. При рассмотрении этого дела следовало бы учесть положения ст. 566 ГК РФ, согласно которой правила ГК о последствиях недействительности сделок и об изменении или о расторжении договора купли-продажи, предусматривающие возврат или взыскание в натуре полученного по договору с одной стороны или с обеих сторон, применяются к договору продажи предприятия, если такие последствия существенно не нарушают права и охраняемые законом интересы кредиторов продавца и покупателя, других лиц и не противоречат общественным интересам. Данная статья ограничивает возможность применения последствий недействительности сделок.
Спорные ситуации, связанные с договорами аренды муниципального имущества
— Между комитетом по управлению муниципальным имуществом и предпринимателем без образования юридического лица был заключен договор об аренде помещения. В договоре было указано, что он действует до начала реконструкции здания, в котором расположено сдаваемое в найм помещение.
Комитет обратился к ПБОЮЛ с требованием освободить занимаемое помещение. На момент этого требования были проведены предреконструкционные работы – в частности, переподключены коммуникации. Предприниматель возражает против выселения, мотивируя это тем, что у комитета нет основания для начала реконструкции здания, а именно – отсутствует ордер на проведение подготовительных, земляных и строительных работ. Какими нормами следует руководствоваться при решении этого спора?
- В ст. 190 ГК РФ указано, что срок может определяться указанием только на те события, которые должны наступить неизбежно, т.е. независимо от воли и действий сторон. Наиболее разумной, очевидно, является привязка к какой-либо дате. Поэтому условие о прекращении договора после начала реконструкции не может быть определено как условие о сроке. Получается, что условие о сроке в договоре отсутствует, а значит договор заключен на неопределенный срок. В этом случае, в соответствии с п.2 ст.610 ГК, арендодатель может в любое время отказаться от договора, предупредив арендатора за три месяца. Наличие или отсутствие факта начала реконструкции имело бы значение только в том случае, если бы в силу договора, заключенного на определенный срок, данное событие являлось бы основанием для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с частью второй ст. 619 ГК РФ (- ) либо для отказа последнего от исполнения договора (п. 3 ст. 450 Кодекса).
— Комитет по управлению муниципальным имуществом и ООО заключили договор об аренде помещения в нежилом здании. ООО обратилось с иском в суд об истребовании этого помещения у другого юридического лица, которое на данный момент занимает это помещение. Истец ссылается на то, что он является титульным владельцем помещения и на основании ст. 301 и ст. 305 ГК вправе потребовать его из незаконного владения третьих лиц. Правомерно ли это?
- Ст. 606 ГК устанавливает, что по договору аренды арендодатель обязан предоставить арендатору имущество. Т.е. бремя предоставления помещения – обязанность именно арендодателя. Фактической передачи арендодателем арендатору, по всей видимости, не было. Соответственно, арендатор не вступил во владение этим помещением, а значит, не имеет права требовать защиты от действий третьих лиц. На этом основании ООО в иске должно быть отказано. Тем не менее, заявитель имеет право на защиту в соответствии с п.3 ст.611 ГК. Согласно данной норме, если арендодатель не предоставил (ЧТО?) в указанный в договоре срок, а при отсутствии в договоре указания на срок – в разумный срок, – арендатор вправе истребовать предоставленное помещение в соответствии со ст.398 ГК и требовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо требовать расторжения договора и возмещения убытков, вызванных неисполнением договора.
— Между комитетом по управлению имуществом муниципального образования и ООО заключен договор аренды помещения в здании, принадлежащем комитету. В договоре есть указание на обязательство арендатора (ООО) произвести капитальный ремонт помещения за свой счет во время проведения планового капитального ремонта всего здания. ООО осуществило ремонт системы отопления до начала планового капремонта в связи с неотложной необходимостью (аварией) и тем, что арендодатель отказался произвести данный ремонт. Ссылаясь на п.1 ст. 616 ГК, арендатор зачел стоимость ремонта в счет арендной платы. Имеет ли арендатор на это право и можно ли требовать его выселения в связи с неуплатой за аренду? По мнению арендодателя, тот факт, что арендатор принял помещение по акту сдачи-приемки, где указано аварийное состояние отопительной системы, означает, что арендатор взял на себя обязательство по ремонту в случае неотложной необходимости.
- В соответствии со ст. 611 ГК арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Сам по себе факт указания в акте сдачи-приемки на аварийное состояние системы отопления не означает принятия обязательства по осуществлению ремонта в случае неотложной необходимости. Бремя капитального ремонта ложится на арендатора (в соответствии с договором) только во время проведения общего капремонта здания. В случае аварии, ее устранение – обязанность арендодателя, так как в договоре нет обратного условия. Исходя из вышесказанного, отказ арендодателя устранить аварию является основанием для арендатора действовать в соответствии со ст. 616 ГК, а именно:
- произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
- потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
- потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
При таких обстоятельствах действия арендатора следует считать правомерными.
От редакции
В следующей публикации будут рассмотрены спорные ситуации, связанные с приватизацией государственных и муниципальных земель – темой сравнительно неразработанной в связи с отсутствием окончательно сформированной системы федерального законодательства о собственности на землю.
Если у вас возникли вопросы юридического характера, присылайте их по адресу: pravo@bujet.ru.
Материал подготовил Таймураз Тезиев совместно с адвокатским бюро «Щеглов и партнеры»
Журнал «Бюджет» №7 июль 2003 г.
