Даже при беглом взгляде на российский рынок жилой недвижимости бросается в глаза, что ситуация в России в целом сильно отличается от московской. Тенденции развития рынка жилья в столице и раньше, в докризисный период, не всегда совпадали с тенденциями общероссийскими. Объясняется это тем, что столичный рынок финансово гораздо более мощный (его оборот оценивается примерно в 10 млрд. долл.), чем любой другой локальный рынок. Из-за своего масштаба рынок столичной недвижимости более консервативен и инертен: реакция на внешние раздражители более заторможенная. А эта мощь поддерживается, в частности, притоком покупателей московской недвижимости именно из регионов. Дисбаланс рожден деньгами частных лиц из областей. Ведь 40% покупок в Москве совершают либо “свежие” приезжие, либо приезжие, закрепившиеся в столице недавно.
Позитивные процессы в виде стабильного спроса и соответствующего ему предложения мы наблюдаем в регионах, где расположены те или иные производства, которые как основные работодатели и налогоплательщики развивают и эти регионы. Другой фактор — экспорт. Если у предприятий региона хорошие внешнеэкономические позиции, то жизнь в этом субъекте Федерации развивается совсем по другим законам, нежели в областях, которым в плане экономических достижений похвастать нечем.
В последних активен лишь сектор вторичного рынка. Небольшую долю рынка занимают специальные проекты структур федерального масштаба, которые имеют опорные пункты в этих регионах. Например, Сбербанк, Газпром, на местах строят для своих сотрудников дома.
А если говорить об аграрных регионах, то и здесь есть своеобразная зависимость: если есть урожай, то цены на недвижимость растут. Например, в Краснодаре, Ростове, Астрахани темпы роста цен сейчас более существенны, чем в других регионах именно по причине успешно проведенных сельскохозяйственных сезонов.
У всех локальных рынков — относительно небольшая денежная емкость. Но при отсутствии маркетингового подхода к строительству, мониторинга рынка и цивилизованных способов финансирования проектов может сложиться неприятная ситуация даже в благополучных в экономическом плане городах. Например, Пермь и Самара. В этих городах риэлторы и застройщики недавно просто обрушили свои рынки. Было это так.
Как только после кризиса августа 1998 года экономическая ситуация немного стабилизировалась и денежные накопления у населения в банках и “чулках” восстановились, застройщики стали привлекать от населения деньги под неоправданно высокий процент. Неправильно спланирован бизнес уже на начальном этапе — при определении платежеспособного спроса. Кроме того, были недооценены и другие риски. Пошли в корне ошибочные оценки в СМИ и в профессиональных кругах о бешеной доходности рынка жилья. Застройщики вложили свои деньги в большое количество площадок, покупая их в расчете на прибыль от быстрой реализации по спрогнозированной ими стоимости заложенного в проекте метража жилья. А покупатели отказались от предложения, и рынок встал. А так как цены на первичном рынке стали снижаться, пошатнулись цены и на вторичном рынке. Их взаимозависимость хорошо известна риэлторам.
Ведь весь жилищный строительный бизнес в России построен на привлечении денег населения, частных инвесторов (читай, вкладчиков), на которых бизнесмены перекладывают почти все риски в своих проектах. А делают это они по той причине, что в России не создана эффективная финансово-кредитная система. Ведь долгосрочных кредитов банки застройщикам не дают. У нас не развита система финансирования строительства — ни банковская, ни небанковская. Банковская система не имеет инструментов эффективного анализа рынка недвижимости и строительных проектов.
Между тем во всем мире есть две формы финансирования строительства: специализированные банки и кассы взаимного кредитования или кассы жилищного строительства — последние в основном развились в Европе и могут называться по-разному. И банки, и кассы там имеют в штате экспертов-аналитиков рынка недвижимости, обязанных вести мониторинг рынка и оценивать риски, которые присутствуют при кредитовании строительного проекта. Строительство — это одна из самых рискованных сфер бизнеса. Вероятность потери инвестиций здесь очень высокая. Именно поэтому кредиты под строительство в специализированных банках стоят всегда дороже, чем любые другие (товарные или связанные с залогом имущества).
Вице-президент Российской гильдии риэлторов Константин АПРЕЛЕВ
Журнал «Бюджет» апрель-май 2003 г.
Позитивные процессы в виде стабильного спроса и соответствующего ему предложения мы наблюдаем в регионах, где расположены те или иные производства, которые как основные работодатели и налогоплательщики развивают и эти регионы. Другой фактор — экспорт. Если у предприятий региона хорошие внешнеэкономические позиции, то жизнь в этом субъекте Федерации развивается совсем по другим законам, нежели в областях, которым в плане экономических достижений похвастать нечем.
В последних активен лишь сектор вторичного рынка. Небольшую долю рынка занимают специальные проекты структур федерального масштаба, которые имеют опорные пункты в этих регионах. Например, Сбербанк, Газпром, на местах строят для своих сотрудников дома.
А если говорить об аграрных регионах, то и здесь есть своеобразная зависимость: если есть урожай, то цены на недвижимость растут. Например, в Краснодаре, Ростове, Астрахани темпы роста цен сейчас более существенны, чем в других регионах именно по причине успешно проведенных сельскохозяйственных сезонов.
У всех локальных рынков — относительно небольшая денежная емкость. Но при отсутствии маркетингового подхода к строительству, мониторинга рынка и цивилизованных способов финансирования проектов может сложиться неприятная ситуация даже в благополучных в экономическом плане городах. Например, Пермь и Самара. В этих городах риэлторы и застройщики недавно просто обрушили свои рынки. Было это так.
Как только после кризиса августа 1998 года экономическая ситуация немного стабилизировалась и денежные накопления у населения в банках и “чулках” восстановились, застройщики стали привлекать от населения деньги под неоправданно высокий процент. Неправильно спланирован бизнес уже на начальном этапе — при определении платежеспособного спроса. Кроме того, были недооценены и другие риски. Пошли в корне ошибочные оценки в СМИ и в профессиональных кругах о бешеной доходности рынка жилья. Застройщики вложили свои деньги в большое количество площадок, покупая их в расчете на прибыль от быстрой реализации по спрогнозированной ими стоимости заложенного в проекте метража жилья. А покупатели отказались от предложения, и рынок встал. А так как цены на первичном рынке стали снижаться, пошатнулись цены и на вторичном рынке. Их взаимозависимость хорошо известна риэлторам.
Ведь весь жилищный строительный бизнес в России построен на привлечении денег населения, частных инвесторов (читай, вкладчиков), на которых бизнесмены перекладывают почти все риски в своих проектах. А делают это они по той причине, что в России не создана эффективная финансово-кредитная система. Ведь долгосрочных кредитов банки застройщикам не дают. У нас не развита система финансирования строительства — ни банковская, ни небанковская. Банковская система не имеет инструментов эффективного анализа рынка недвижимости и строительных проектов.
Между тем во всем мире есть две формы финансирования строительства: специализированные банки и кассы взаимного кредитования или кассы жилищного строительства — последние в основном развились в Европе и могут называться по-разному. И банки, и кассы там имеют в штате экспертов-аналитиков рынка недвижимости, обязанных вести мониторинг рынка и оценивать риски, которые присутствуют при кредитовании строительного проекта. Строительство — это одна из самых рискованных сфер бизнеса. Вероятность потери инвестиций здесь очень высокая. Именно поэтому кредиты под строительство в специализированных банках стоят всегда дороже, чем любые другие (товарные или связанные с залогом имущества).
Вице-президент Российской гильдии риэлторов Константин АПРЕЛЕВ
Журнал «Бюджет» апрель-май 2003 г.
