Сегодня, по данным социологических опросов, в улучшении жилищных условий нуждается более 80% населения страны. На одного россиянина в среднем приходится 19,8 кв. метров жилой площади. Причем показатель обеспеченности жильем растет не за счет строительства, а за счет уменьшения численности населения. С 1998 года жилфонд увеличился на 4%, а численность населения сократилась на 1,85%. О крайне низких темпах жилищного строительства свидетельствуют данные аналитиков Госстроя: число и площадь проданного в России в 2001 году жилья сократились, а обеспеченность жильем на душу населения выросла.
Основным показателем, характеризующим состояние рынка жилья с точки зрения возможности приобретения квартир гражданами, является коэффициент доступности жилья, измеряемый как отношение средней рыночной стоимости стандартной квартиры (общей площадью 54 кв. метра) к среднему годовому доходу семьи из 3-х человек. В настоящее время средняя по России стоимость стандартной квартиры на первичном рынке составляет 599 400 руб. (расчет сделан, исходя из средней цены жилья на первичном рынке, которая составляет 11 100 руб. за квадратный метр). Средний годовой доход семьи (двое трудоспособных взрослых и один ребенок) — около 9000 руб. Таким образом, коэффициент доступности составляет 5,55%. Это означает, что для покупки квартиры среднестатистической российской семье необходимо копить в течение более чем пяти с половиной лет, при этом не делая больше никаких других трат.
Несмотря на наблюдаемое за последние три года снижение коэффициента (то есть повышение доступности жилья), его значение остается на высоком уровне. И это серьезный негативный фактор, существенно сдерживающий развитие рынка жилья в России.
Последние данные Госкомстата РФ о размере накопленных населением денежных средств показывают, что на одного жителя России приходится 280 долл. эквивалента рублевых накоплений. По данным статистиков, денежные накопления россиян составляют 1282 млрд руб. (или 41 млрд 355 млн долл.) На валютных вкладах, согласно данным Госкомстата, находится около 10,8 млрд долл. (по 75 долл. на душу населения). Получается, что объем валютных накоплений, сложенных в “чулки”, оценивается в 30 млрд долл. Таким образом, среднестатистический гражданин России накопил на данный момент сумму порядка 550 долл. И этого, по заключению специалистов Госстроя, явно недостаточно для формирования устойчивого платежеспособного спроса в масштабах страны. Решению проблемы финансирования строительства жилья не помогает даже некоторое повышение уровня жизни населения, наблюдаемое в последние годы.
Хотя рост спроса на недвижимость налицо (об этом свидетельствует увеличение количества сделок на вторичном рынке), коэффициент корреляции между уровнем доходов населения и обеспеченностью жильем составляет 0,74. То есть по статистике лишь две трети зарабатывающих граждан удовлетворены своими жилищными условиями.
Между тем, износ жилищного фонда в настоящее время составляет в среднем по России 70 — 75%. Почти 40 млн человек проживают в неблагоустроенных домах, а 4 млн 160 тыс. — в ветхом и аварийном жилье. При этом ввод нового жилья не перекрывает старение жилфонда.
В 1995 году ветхий и аварийный жилфонд составлял 37,7 млн кв. метров. Сегодня он увеличился до 87,8 млн кв. метров. Пятая часть от всего жилфонда нуждается в реконструкции и переоборудовании, а в малых городах России половина домов не имеют инженерного обеспечения.
Беспристрастная статистика прошедшего десятилетия неумолима: объемы ввода в строй жилья упали с 61,7 млн кв. метров в 1990 году до 33,8 млн кв. метров в прошлом (что, заметим, на 6,5% больше, чем в предыдущем). Падение по сравнению с началом 1990-х годов. составило 45%. И хоть в последние два года обозначилась тенденция к постепенному росту жилищного строительства, интенсивность выбытия жилищного фонда продолжает нарастать. По данным Главного контрольного управления президента РФ, это выбытие достигло почти половины (!) вновь введенного в строй жилья. Это означает, что реальный прирост в результате “ускоренного” строительства в 2002 году составил 16 — 17 млн кв. метров.
И все же нельзя не заметить увеличения объема жилищного строительства в последние два года. Да и средние цены на первичном рынке с 2000 года растут ежегодно не менее чем на 1%, что говорит об опережающем платежеспособном спросе на жилье. Рост доходов и, как следствие, повышение уровня жизни населения постепенно привели к тому, что потребители стали больше разбираться в строительстве (в проектах, технологиях и в конструкционных особенностях жилстроительства).
Качественное изменение спроса за какие-нибудь 2-3 года вывело на первичный рынок альтернативу панельным сборным конструкциям — метод монолитного домостроения, благодаря чему потребитель получил возможность выбора планировок жилого пространства. Вследствие разделения потребителей по степени материальной обеспеченности статистики начали вести учет не по двум, как ранее, а по трем категориям домов: типовые квартиры (в обычной “панели”), квартиры улучшенной планировки (в усовершенствованной “панели” или в кирпичных, монолитно-кирпичных домах). Квартиры в элитных домах, разумеется, статистикой не учитываются. В этих домах мало квартир и все они с нестандартной планировкой.
На московском первичном рынке — финансово наиболее емком в России — принята более широкая классификация: кроме типовых домов здесь строят дома эконом-класса, бизнес-класса и элитные. Квартир в домах последних трех категорий с каждым годом в столице сдается все больше, и в прошлом году из 4,5 млн кв. метров построенного в Москве жилья объем “монолита” достиг двух млн кв. метров.
Качественные изменения произошли и в региональном строительстве, хотя и в меньших масштабах. Вообще неравномерность состояния отрасли жилищного строительства по стране буквально бросается в глаза. Очевидна зависимость роста жилищного строительства в регионах от общего состояния экономики, наличия успешно действующих на внутреннем и внешнем рынках предприятий, и уровня развития малого бизнеса.
РОСТ ПЕРВИЧНОГО РЫНКА ОБЕСЦЕНИТ “ВТОРИЧКУ”
Если говорить о первичном рынке, то в целом по России цена на квартиры всех категорий увеличилась. Максимальные цены выросли, в то время как минимальные цены на все виды квартир в течение 2002 года не изменились.
Если сопоставить динамику индекса цен на жилье с макроэкономическими показателями России, то можно отметить, что начиная с третьего квартала 2001 года, темпы роста цен на жилье находятся в диапазоне между уровнем инфляции и темпами роста денежных доходов населения. И это, скорее всего, положительный фактор, поскольку, с одной стороны, такая динамика обеспечивает стимулирование строителей (темпы роста цен выше инфляции), а с другой — способствует увеличению платежеспособного спроса населения (денежные доходы растут быстрее цен на жилье).
Ситуация на вторичном рынке жилья в 2002 году мало отличалась от первичного рынка. Здесь также наблюдается тенденция к повышению цен, хотя темпы роста и снижаются.
Отличие вторичного рынка от первичного заключается в том, что по некоторым видам жилья произошла стабилизация и даже небольшое снижение максимальных и минимальных цен. В частности, максимальная цена на элитные квартиры в третьем квартале 2002 года составила 35,8 тыс. руб. за квадратный метр, что соответствует уровню второго квартала, но ниже чем в первом квартале (36,6 тыс. руб.). Минимальная цена в этом секторе жилья оставалась на уровне 5,7 тыс. руб. на всем протяжении трех кварталов. Кроме того, максимальная цена на квартиры низкого качества в третьем квартале на вторичном рынке по сравнению с предыдущими кварталами не изменилась, а минимальная цена снизилась.
Динамика индекса цен на первичном рынке практически соответствует динамике индекса цен на вторичном рынке. Но по мере наполнения первичного рынка, то есть наращивания объемов жилищного строительства, на вторичном рынке типовых квартир можно ожидать замедления темпов роста или даже снижения роста цен.
Журнал «Бюджет» апрель-май 2003 г.
Основным показателем, характеризующим состояние рынка жилья с точки зрения возможности приобретения квартир гражданами, является коэффициент доступности жилья, измеряемый как отношение средней рыночной стоимости стандартной квартиры (общей площадью 54 кв. метра) к среднему годовому доходу семьи из 3-х человек. В настоящее время средняя по России стоимость стандартной квартиры на первичном рынке составляет 599 400 руб. (расчет сделан, исходя из средней цены жилья на первичном рынке, которая составляет 11 100 руб. за квадратный метр). Средний годовой доход семьи (двое трудоспособных взрослых и один ребенок) — около 9000 руб. Таким образом, коэффициент доступности составляет 5,55%. Это означает, что для покупки квартиры среднестатистической российской семье необходимо копить в течение более чем пяти с половиной лет, при этом не делая больше никаких других трат.
Несмотря на наблюдаемое за последние три года снижение коэффициента (то есть повышение доступности жилья), его значение остается на высоком уровне. И это серьезный негативный фактор, существенно сдерживающий развитие рынка жилья в России.
Последние данные Госкомстата РФ о размере накопленных населением денежных средств показывают, что на одного жителя России приходится 280 долл. эквивалента рублевых накоплений. По данным статистиков, денежные накопления россиян составляют 1282 млрд руб. (или 41 млрд 355 млн долл.) На валютных вкладах, согласно данным Госкомстата, находится около 10,8 млрд долл. (по 75 долл. на душу населения). Получается, что объем валютных накоплений, сложенных в “чулки”, оценивается в 30 млрд долл. Таким образом, среднестатистический гражданин России накопил на данный момент сумму порядка 550 долл. И этого, по заключению специалистов Госстроя, явно недостаточно для формирования устойчивого платежеспособного спроса в масштабах страны. Решению проблемы финансирования строительства жилья не помогает даже некоторое повышение уровня жизни населения, наблюдаемое в последние годы.
Хотя рост спроса на недвижимость налицо (об этом свидетельствует увеличение количества сделок на вторичном рынке), коэффициент корреляции между уровнем доходов населения и обеспеченностью жильем составляет 0,74. То есть по статистике лишь две трети зарабатывающих граждан удовлетворены своими жилищными условиями.
Между тем, износ жилищного фонда в настоящее время составляет в среднем по России 70 — 75%. Почти 40 млн человек проживают в неблагоустроенных домах, а 4 млн 160 тыс. — в ветхом и аварийном жилье. При этом ввод нового жилья не перекрывает старение жилфонда.
В 1995 году ветхий и аварийный жилфонд составлял 37,7 млн кв. метров. Сегодня он увеличился до 87,8 млн кв. метров. Пятая часть от всего жилфонда нуждается в реконструкции и переоборудовании, а в малых городах России половина домов не имеют инженерного обеспечения.
Беспристрастная статистика прошедшего десятилетия неумолима: объемы ввода в строй жилья упали с 61,7 млн кв. метров в 1990 году до 33,8 млн кв. метров в прошлом (что, заметим, на 6,5% больше, чем в предыдущем). Падение по сравнению с началом 1990-х годов. составило 45%. И хоть в последние два года обозначилась тенденция к постепенному росту жилищного строительства, интенсивность выбытия жилищного фонда продолжает нарастать. По данным Главного контрольного управления президента РФ, это выбытие достигло почти половины (!) вновь введенного в строй жилья. Это означает, что реальный прирост в результате “ускоренного” строительства в 2002 году составил 16 — 17 млн кв. метров.
РОСТ ОБЪЕМА ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
И все же нельзя не заметить увеличения объема жилищного строительства в последние два года. Да и средние цены на первичном рынке с 2000 года растут ежегодно не менее чем на 1%, что говорит об опережающем платежеспособном спросе на жилье. Рост доходов и, как следствие, повышение уровня жизни населения постепенно привели к тому, что потребители стали больше разбираться в строительстве (в проектах, технологиях и в конструкционных особенностях жилстроительства).
Качественное изменение спроса за какие-нибудь 2-3 года вывело на первичный рынок альтернативу панельным сборным конструкциям — метод монолитного домостроения, благодаря чему потребитель получил возможность выбора планировок жилого пространства. Вследствие разделения потребителей по степени материальной обеспеченности статистики начали вести учет не по двум, как ранее, а по трем категориям домов: типовые квартиры (в обычной “панели”), квартиры улучшенной планировки (в усовершенствованной “панели” или в кирпичных, монолитно-кирпичных домах). Квартиры в элитных домах, разумеется, статистикой не учитываются. В этих домах мало квартир и все они с нестандартной планировкой.
На московском первичном рынке — финансово наиболее емком в России — принята более широкая классификация: кроме типовых домов здесь строят дома эконом-класса, бизнес-класса и элитные. Квартир в домах последних трех категорий с каждым годом в столице сдается все больше, и в прошлом году из 4,5 млн кв. метров построенного в Москве жилья объем “монолита” достиг двух млн кв. метров.
Качественные изменения произошли и в региональном строительстве, хотя и в меньших масштабах. Вообще неравномерность состояния отрасли жилищного строительства по стране буквально бросается в глаза. Очевидна зависимость роста жилищного строительства в регионах от общего состояния экономики, наличия успешно действующих на внутреннем и внешнем рынках предприятий, и уровня развития малого бизнеса.
РОСТ ПЕРВИЧНОГО РЫНКА ОБЕСЦЕНИТ “ВТОРИЧКУ”
Если говорить о первичном рынке, то в целом по России цена на квартиры всех категорий увеличилась. Максимальные цены выросли, в то время как минимальные цены на все виды квартир в течение 2002 года не изменились.
Если сопоставить динамику индекса цен на жилье с макроэкономическими показателями России, то можно отметить, что начиная с третьего квартала 2001 года, темпы роста цен на жилье находятся в диапазоне между уровнем инфляции и темпами роста денежных доходов населения. И это, скорее всего, положительный фактор, поскольку, с одной стороны, такая динамика обеспечивает стимулирование строителей (темпы роста цен выше инфляции), а с другой — способствует увеличению платежеспособного спроса населения (денежные доходы растут быстрее цен на жилье).
Ситуация на вторичном рынке жилья в 2002 году мало отличалась от первичного рынка. Здесь также наблюдается тенденция к повышению цен, хотя темпы роста и снижаются.
Отличие вторичного рынка от первичного заключается в том, что по некоторым видам жилья произошла стабилизация и даже небольшое снижение максимальных и минимальных цен. В частности, максимальная цена на элитные квартиры в третьем квартале 2002 года составила 35,8 тыс. руб. за квадратный метр, что соответствует уровню второго квартала, но ниже чем в первом квартале (36,6 тыс. руб.). Минимальная цена в этом секторе жилья оставалась на уровне 5,7 тыс. руб. на всем протяжении трех кварталов. Кроме того, максимальная цена на квартиры низкого качества в третьем квартале на вторичном рынке по сравнению с предыдущими кварталами не изменилась, а минимальная цена снизилась.
Динамика индекса цен на первичном рынке практически соответствует динамике индекса цен на вторичном рынке. Но по мере наполнения первичного рынка, то есть наращивания объемов жилищного строительства, на вторичном рынке типовых квартир можно ожидать замедления темпов роста или даже снижения роста цен.
Журнал «Бюджет» апрель-май 2003 г.
