Жилищный вопрос был и остается одним из самых насущных для России. Мир не выдумал еще других способов решения жилищной проблемы в масштабе страны, кроме продажи жилья в кредит. К сожалению, в России у большинства граждан, как правило, нет денег на первоначальный взнос, нет кредитной истории. Разговоры о пакете законопроектов, направленных на развитие системы ипотечного кредитования в России, ведутся с 1998 г. И уже три года власти правят существующие и формируют новые жилищные законы, но воз и ныне там — о массовой ипотеке в масштабе всей страны говорить все еще не приходится....
В прессе сообщается, что вокруг злополучных законопроектов развернулись настоящие баталии. Тем не менее, благодаря усилиям исполнительной власти — как федеральной, так и местной — в прошлом году пошел процесс реального рефинансирования кредитов, что составляет основу самоокупаемой ипотеки.
Наши собеседники — председатель правления банка DeltaCredit Николай ШИТОВ, председатель Комиссии Госдумы по развитию ипотечного кредитования, лидер партии «Развитие предпринимательства» Иван ГРАЧЕВ, генеральный директор Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Александр СЕМЕНЯКА.
Николай ШИТОВ. Президент Владимир Путин назвал ипотеку приоритетной для страны. Внимание главы государства говорит прежде всего о том, что приближаются выборы. Жилищный вопрос, я думаю, касается примерно двух третей россиян. То есть две трети семей хотели бы улучшить жилищные условия. Из них примерно половина могли бы улучшить жилищные условия с использованием разных вариантов ипотечных механизмов.
Лично я уверен, что параллельно можно и нужно запустить две программы — по социальной поддержке неимущих и отдельно коммерческую ипотеку, основанную на ставках, сложившихся на рынке. При этом кредитные ставки — не застывшая величина. Вспомните: всего пару лет назад мы начинали с 15% годовых в валюте, а в этом году уже предлагаем под 12%. И еще: мы всерьез задумываемся над тем, чтобы выдавать кредиты в рублях. В этом году, надеемся, удастся открыть филиалы в Самаре и Нижнем Новгороде, для чего ведем переговоры с федеральным агентством о том, чтобы стать региональными дилерами АИЖК. Оба новшества вызваны активностью как федерального агентства, так и местных властей — например в Москве. Именно благодаря Московскому ипотечному агентству, подконтрольному столичному правительству, мы получили доступ к дешевым финансовым ресурсам, которые позволили снизить ставки.
Иван ГРАЧЕВ. Но было бы ошибкой делать ставку только на так называемое коммерческое направление формирования ипотеки. Насколько, по-вашему, возможно в России развитие коммерческой ипотеки?
Николай ШИТОВ. Даже по самым скромным оценкам, около 4% семей уже сегодня готовы под высокие проценты приобретать достаточно дорогие квартиры. Это значит, что как минимум два миллиона российских семей — при правильной постановке дела — могли бы сейчас воспользоваться даже коммерческой ипотекой, что вообще даст моментальное удвоение жилищного строительства. Ясно, что в перспективе мы все равно выйдем на коммерческую ипотеку — главный способ приобретения жилья в развитых странах. Правда, средний класс у нас на сегодняшний день все же достаточно бедный. Поэтому на начальном этапе и возникла в России программа обеспечения жильем через жилищные кредиты более бедных слоев населения. Хотя и эта программа не уникальна — большинство стран начинали массовую ипотеку при поддержке государства. Более того, почти все страны до сих пор сохраняют поддержку государством ипотечных программ — например для молодежи. Я полагаю, что надо активно использовать те деньги, которые есть в федеральном бюджете по линии военных, молодежи, научных программ. Но использовать их с применением классических ипотечных механизмов. То есть в виде гарантий для банков, работающих в ипотеке, в виде частичного погашения стартового взноса, в виде частичного погашения процентов и в виде премий — например для молодых. Если молодой человек успешно работает, если у него появляется семья, рождаются дети, то ему частично погашают уже «само тело кредита».
Александр СЕМЕНЯКА. Я думаю, что эти шаги представляют собой шлифовку или отладку созданного финансового механизма под названием ипотека. А механизм этот заработает — в том числе и благодаря законодательной базе, одним из недостатков которой является крайне затруднительное обращение взыскания на заложенную квартиру. Конечно, это создает головную боль, прежде всего банкам, первичным кредиторам. Мы не считаем своей целью подменять коммерческие банки и выдавать напрямую кредиты населению. Но федеральное агентство, которое выкупает эти кредиты у банков, выступая оператором вторичного рынка ипотеки, заинтересовано в наиболее комфортных — в смысле законов — условиях и для этих наших контрагентов. Только тогда региональный банк или филиал столичного банка будет заинтересован работать за счет оборота. Схема такова: банк выдает ипотечный кредит, оформляет закладную и перепродает ее агентству с прибылью, затем из вырученных средств снова выдает кредит и так далее. Таким образом агентство для этих банков будет формировать спрос на ипотечные кредиты.
Иван ГРАЧЕВ. Что касается выселения, то это действительно пока остается проблемой. Впрочем, накануне наступившего года президент подписал федеральный закон №179–ФЗ от 24.12.2002 г. «О внесении в некоторые акты РФ изменений и дополнений, направленных на развитие системы ипотечного кредитования (заимствования)». Документ содержит целый перечень законодательных актов (в их числе, прежде всего, Гражданский кодекс), которые должны в соответствии с законом быть исправлены с тем, чтобы увеличить гарантии кредитным организациям в случае дефолта заемщика. В повестке дня Госдумы — принятие пакета законопроектов по ипотечному жилищному кредитованию. Это законопроекты «Об ипотечных эмиссионных ценных бумагах», «О защите прав и законных интересов граждан, вкладывающих денежные средства в строительство и приобретение жилья», «О строительно-сберегательных кассах» (ССК). Думаю, что эти документы могут быть приняты Госдумой в течение весенней сессии. Концепция законопроекта «Об ипотечных эмиссионных ценных бумагах» изменена не будет, он готов ко второму чтению и в марте будет внесен в Госдуму.
Александр СЕМЕНЯКА. Наша задача — создать новый вид ценных бумаг с высоким кредитным рейтингом. Мы уже начали работать с рейтинговым агентством Standart&Poor`s и ставим своей целью получить кредитный рейтинг, равный ГКО-ОФЗ. В этом случае мы сможем обеспечить максимально широкую базу потенциальных инвесторов и минимально уменьшим стоимость привлекаемого капитала, а, следовательно, будет меньше и ставка ипотечного кредитования. Проект закона об ипотечных ценных бумагах предусматривает два вида таких бумаг: сертификат участия и закладной лист, по сути являющийся ипотечной облигацией. В чем их различия? Cертификат участия, получивший наибольшее распространение в США, удостоверяет долю в праве общей собственности на ипотечное покрытие. Закладной лист аналогичен практикуемым в Германии ипотечным облигациям и удостоверяет обязательство ее эмитента. Их принципиальное различие в том, что сертификат участия — не эмиссионная ценная бумага. И в этом смысле она более надежна. Эта бумага очень напоминает пай паевого фонда, хотя имеет ряд принципиальных отличий. Сертификат участия формируется путем секьюритизации ипотечного покрытия, в которое собирается пул — например, 10 тыс. закладных. Ипотечное покрытие «нарезается на доли собственности», и инвестору напрямую «продаются» поступления от 10 тыс. физических лиц. В то же время эта конструкция более жесткая, чем ПИФ. Здесь с самого начала есть имущество в виде прав требования, которые не меняются с течением времени. Агентство в этом случае планирует выступать управляющей компанией, а также гарантировать уровень платежей не ниже определенного уровня. Мы фактически закрываем гарантией риск неплатежа по кредитам, но перекладываем на инвестора риск досрочного погашения кредитов.
Наличие эмитента в случае с выпуском облигаций снимает полностью риск досрочного погашения, но создает другие риски. Например, если физические лица своевременно обслуживают ипотечные кредиты, то владелец сертификата исправно получает деньги. А владелец облигаций может их не получать, если эмитент облигаций в 20-летней перспективе обанкротится или станет неплатежеспособен. Более того, при банкротстве эмитента все эмиссионные ценные бумаги, включая облигации, изымаются из обращения и принудительно погашаются. Если по ипотечным кредитам не платят, то и у той и у другой бумаги средство решения проблемы одно — обратить взыскание на обремененное ипотекой жилье.
Иван ГРАЧЕВ. К сожалению, законопроект о защите интересов граждан в сфере ипотечного строительства не находит одобрения Администрации президента, правительства РФ и некоторых риэлторов. Но в ближайшее время этот законопроект будет подготовлен к первому чтению, независимо от заключения Администрации президента. Третий законопроект из пакета законов по ипотечному жилищному кредитованию — законопроект «О строительно-сберегательных кассах» — пока в Думе не рассматривался. Самый ключевой в силу своей предельной практичности, он является совершенно необходимым для организации массовой ипотеки в России. В вопросе принятия этого законопроекта наметилось достаточно серьезное отставание от графика. Оно связано с тем, что Центробанк дал развернутое заключение, содержащее большое число замечаний по данному законопроекту. Недовольство экспертов ЦБ вызвало соотношение между привлеченными и собственными средствами вкладчика. Кроме того, требуют корректировки специальные нормативы резервирования для ССК.
Правительство, всецело поддерживающее законопроект о ССК и вносившее вопрос о его принятии в список первоочередных, резко изменило свою позицию, пойдя на поводу у Центробанка. В Центральном Банке многие по-прежнему считают, что никакие стройсберкассы России не нужны, поэтому, чиня препятствия, отстаивают свою точку зрения. Сопротивление правительства преодолеть можно, но даже если законопроект провести через Государственную Думу, он будет заблокирован Советом Федерации и не дойдет до президентской подписи под ним.
Поэтому на недавнем заседании Комиссии Госдумы по развитию ипотечного кредитования мы решили не рисковать, а искать компромисс в переговорах с представителями Банка России. Я считаю, что все претензии со стороны ЦБ можно будет учесть на первом чтении в Думе. Придется специально оговорить соотношение между привлеченными и собственными средствами вкладчика, ограничение на операции, которые могут осуществлять ССК с деньгами вкладчиков, специальные нормативы резервирования для ССК и срок введения законопроекта в действие.
Александр СЕМЕНЯКА. Оценка спроса на ипотечные кредиты требует уточнения. Главные факторы спроса — это объем накоплений и доходы населения, а также рост цен на жилье. Спрос будет во многом зависеть от условий кредитования. Спрос можно сильно простимулировать, если использовать плавающую ставку процента, предоставить вначале льготный период по погашению основного долга, а затем ежегодно увеличивать выплаты по кредиту пропорционально росту доходов населения. Более того, возможна даже ситуация, при которой в первые годы проценты начисляются по рыночной ставке, но выплачивается только часть, а остаток капитализируется в основной долг. Если же говорить о том, насколько интенсивно надо стимулировать спрос в настоящее время, то я бы сказал, что проблема больше не в кредитах, а в первичном рынке жилья. Жилья вроде строится много, но 90% финансируется на этапе долевого строительства. А существо ипотеки — это залог готового жилья. Предложение готового жилья сегодня невелико — это в основном вторичный рынок. Поэтому мы поддерживаем инициативу Госстроя РФ по формированию механизмов целевого финансирования строительства жилья с участием субъектов РФ и крупных российских корпораций.
Материал подготовил Владислав Долгов
Журнал «Бюджет» №2 февраль 2003 г.
В прессе сообщается, что вокруг злополучных законопроектов развернулись настоящие баталии. Тем не менее, благодаря усилиям исполнительной власти — как федеральной, так и местной — в прошлом году пошел процесс реального рефинансирования кредитов, что составляет основу самоокупаемой ипотеки.
Наши собеседники — председатель правления банка DeltaCredit Николай ШИТОВ, председатель Комиссии Госдумы по развитию ипотечного кредитования, лидер партии «Развитие предпринимательства» Иван ГРАЧЕВ, генеральный директор Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Александр СЕМЕНЯКА.
Николай ШИТОВ. Президент Владимир Путин назвал ипотеку приоритетной для страны. Внимание главы государства говорит прежде всего о том, что приближаются выборы. Жилищный вопрос, я думаю, касается примерно двух третей россиян. То есть две трети семей хотели бы улучшить жилищные условия. Из них примерно половина могли бы улучшить жилищные условия с использованием разных вариантов ипотечных механизмов.
Лично я уверен, что параллельно можно и нужно запустить две программы — по социальной поддержке неимущих и отдельно коммерческую ипотеку, основанную на ставках, сложившихся на рынке. При этом кредитные ставки — не застывшая величина. Вспомните: всего пару лет назад мы начинали с 15% годовых в валюте, а в этом году уже предлагаем под 12%. И еще: мы всерьез задумываемся над тем, чтобы выдавать кредиты в рублях. В этом году, надеемся, удастся открыть филиалы в Самаре и Нижнем Новгороде, для чего ведем переговоры с федеральным агентством о том, чтобы стать региональными дилерами АИЖК. Оба новшества вызваны активностью как федерального агентства, так и местных властей — например в Москве. Именно благодаря Московскому ипотечному агентству, подконтрольному столичному правительству, мы получили доступ к дешевым финансовым ресурсам, которые позволили снизить ставки.
Иван ГРАЧЕВ. Но было бы ошибкой делать ставку только на так называемое коммерческое направление формирования ипотеки. Насколько, по-вашему, возможно в России развитие коммерческой ипотеки?
Николай ШИТОВ. Даже по самым скромным оценкам, около 4% семей уже сегодня готовы под высокие проценты приобретать достаточно дорогие квартиры. Это значит, что как минимум два миллиона российских семей — при правильной постановке дела — могли бы сейчас воспользоваться даже коммерческой ипотекой, что вообще даст моментальное удвоение жилищного строительства. Ясно, что в перспективе мы все равно выйдем на коммерческую ипотеку — главный способ приобретения жилья в развитых странах. Правда, средний класс у нас на сегодняшний день все же достаточно бедный. Поэтому на начальном этапе и возникла в России программа обеспечения жильем через жилищные кредиты более бедных слоев населения. Хотя и эта программа не уникальна — большинство стран начинали массовую ипотеку при поддержке государства. Более того, почти все страны до сих пор сохраняют поддержку государством ипотечных программ — например для молодежи. Я полагаю, что надо активно использовать те деньги, которые есть в федеральном бюджете по линии военных, молодежи, научных программ. Но использовать их с применением классических ипотечных механизмов. То есть в виде гарантий для банков, работающих в ипотеке, в виде частичного погашения стартового взноса, в виде частичного погашения процентов и в виде премий — например для молодых. Если молодой человек успешно работает, если у него появляется семья, рождаются дети, то ему частично погашают уже «само тело кредита».
Александр СЕМЕНЯКА. Я думаю, что эти шаги представляют собой шлифовку или отладку созданного финансового механизма под названием ипотека. А механизм этот заработает — в том числе и благодаря законодательной базе, одним из недостатков которой является крайне затруднительное обращение взыскания на заложенную квартиру. Конечно, это создает головную боль, прежде всего банкам, первичным кредиторам. Мы не считаем своей целью подменять коммерческие банки и выдавать напрямую кредиты населению. Но федеральное агентство, которое выкупает эти кредиты у банков, выступая оператором вторичного рынка ипотеки, заинтересовано в наиболее комфортных — в смысле законов — условиях и для этих наших контрагентов. Только тогда региональный банк или филиал столичного банка будет заинтересован работать за счет оборота. Схема такова: банк выдает ипотечный кредит, оформляет закладную и перепродает ее агентству с прибылью, затем из вырученных средств снова выдает кредит и так далее. Таким образом агентство для этих банков будет формировать спрос на ипотечные кредиты.
Иван ГРАЧЕВ. Что касается выселения, то это действительно пока остается проблемой. Впрочем, накануне наступившего года президент подписал федеральный закон №179–ФЗ от 24.12.2002 г. «О внесении в некоторые акты РФ изменений и дополнений, направленных на развитие системы ипотечного кредитования (заимствования)». Документ содержит целый перечень законодательных актов (в их числе, прежде всего, Гражданский кодекс), которые должны в соответствии с законом быть исправлены с тем, чтобы увеличить гарантии кредитным организациям в случае дефолта заемщика. В повестке дня Госдумы — принятие пакета законопроектов по ипотечному жилищному кредитованию. Это законопроекты «Об ипотечных эмиссионных ценных бумагах», «О защите прав и законных интересов граждан, вкладывающих денежные средства в строительство и приобретение жилья», «О строительно-сберегательных кассах» (ССК). Думаю, что эти документы могут быть приняты Госдумой в течение весенней сессии. Концепция законопроекта «Об ипотечных эмиссионных ценных бумагах» изменена не будет, он готов ко второму чтению и в марте будет внесен в Госдуму.
Александр СЕМЕНЯКА. Наша задача — создать новый вид ценных бумаг с высоким кредитным рейтингом. Мы уже начали работать с рейтинговым агентством Standart&Poor`s и ставим своей целью получить кредитный рейтинг, равный ГКО-ОФЗ. В этом случае мы сможем обеспечить максимально широкую базу потенциальных инвесторов и минимально уменьшим стоимость привлекаемого капитала, а, следовательно, будет меньше и ставка ипотечного кредитования. Проект закона об ипотечных ценных бумагах предусматривает два вида таких бумаг: сертификат участия и закладной лист, по сути являющийся ипотечной облигацией. В чем их различия? Cертификат участия, получивший наибольшее распространение в США, удостоверяет долю в праве общей собственности на ипотечное покрытие. Закладной лист аналогичен практикуемым в Германии ипотечным облигациям и удостоверяет обязательство ее эмитента. Их принципиальное различие в том, что сертификат участия — не эмиссионная ценная бумага. И в этом смысле она более надежна. Эта бумага очень напоминает пай паевого фонда, хотя имеет ряд принципиальных отличий. Сертификат участия формируется путем секьюритизации ипотечного покрытия, в которое собирается пул — например, 10 тыс. закладных. Ипотечное покрытие «нарезается на доли собственности», и инвестору напрямую «продаются» поступления от 10 тыс. физических лиц. В то же время эта конструкция более жесткая, чем ПИФ. Здесь с самого начала есть имущество в виде прав требования, которые не меняются с течением времени. Агентство в этом случае планирует выступать управляющей компанией, а также гарантировать уровень платежей не ниже определенного уровня. Мы фактически закрываем гарантией риск неплатежа по кредитам, но перекладываем на инвестора риск досрочного погашения кредитов.
Наличие эмитента в случае с выпуском облигаций снимает полностью риск досрочного погашения, но создает другие риски. Например, если физические лица своевременно обслуживают ипотечные кредиты, то владелец сертификата исправно получает деньги. А владелец облигаций может их не получать, если эмитент облигаций в 20-летней перспективе обанкротится или станет неплатежеспособен. Более того, при банкротстве эмитента все эмиссионные ценные бумаги, включая облигации, изымаются из обращения и принудительно погашаются. Если по ипотечным кредитам не платят, то и у той и у другой бумаги средство решения проблемы одно — обратить взыскание на обремененное ипотекой жилье.
Иван ГРАЧЕВ. К сожалению, законопроект о защите интересов граждан в сфере ипотечного строительства не находит одобрения Администрации президента, правительства РФ и некоторых риэлторов. Но в ближайшее время этот законопроект будет подготовлен к первому чтению, независимо от заключения Администрации президента. Третий законопроект из пакета законов по ипотечному жилищному кредитованию — законопроект «О строительно-сберегательных кассах» — пока в Думе не рассматривался. Самый ключевой в силу своей предельной практичности, он является совершенно необходимым для организации массовой ипотеки в России. В вопросе принятия этого законопроекта наметилось достаточно серьезное отставание от графика. Оно связано с тем, что Центробанк дал развернутое заключение, содержащее большое число замечаний по данному законопроекту. Недовольство экспертов ЦБ вызвало соотношение между привлеченными и собственными средствами вкладчика. Кроме того, требуют корректировки специальные нормативы резервирования для ССК.
Правительство, всецело поддерживающее законопроект о ССК и вносившее вопрос о его принятии в список первоочередных, резко изменило свою позицию, пойдя на поводу у Центробанка. В Центральном Банке многие по-прежнему считают, что никакие стройсберкассы России не нужны, поэтому, чиня препятствия, отстаивают свою точку зрения. Сопротивление правительства преодолеть можно, но даже если законопроект провести через Государственную Думу, он будет заблокирован Советом Федерации и не дойдет до президентской подписи под ним.
Поэтому на недавнем заседании Комиссии Госдумы по развитию ипотечного кредитования мы решили не рисковать, а искать компромисс в переговорах с представителями Банка России. Я считаю, что все претензии со стороны ЦБ можно будет учесть на первом чтении в Думе. Придется специально оговорить соотношение между привлеченными и собственными средствами вкладчика, ограничение на операции, которые могут осуществлять ССК с деньгами вкладчиков, специальные нормативы резервирования для ССК и срок введения законопроекта в действие.
Александр СЕМЕНЯКА. Оценка спроса на ипотечные кредиты требует уточнения. Главные факторы спроса — это объем накоплений и доходы населения, а также рост цен на жилье. Спрос будет во многом зависеть от условий кредитования. Спрос можно сильно простимулировать, если использовать плавающую ставку процента, предоставить вначале льготный период по погашению основного долга, а затем ежегодно увеличивать выплаты по кредиту пропорционально росту доходов населения. Более того, возможна даже ситуация, при которой в первые годы проценты начисляются по рыночной ставке, но выплачивается только часть, а остаток капитализируется в основной долг. Если же говорить о том, насколько интенсивно надо стимулировать спрос в настоящее время, то я бы сказал, что проблема больше не в кредитах, а в первичном рынке жилья. Жилья вроде строится много, но 90% финансируется на этапе долевого строительства. А существо ипотеки — это залог готового жилья. Предложение готового жилья сегодня невелико — это в основном вторичный рынок. Поэтому мы поддерживаем инициативу Госстроя РФ по формированию механизмов целевого финансирования строительства жилья с участием субъектов РФ и крупных российских корпораций.
Материал подготовил Владислав Долгов
Журнал «Бюджет» №2 февраль 2003 г.
