Федеральный закон от 25 декабря 2012 г. №
Масштаб проблемы
Жилищный фонд в России — это более 3,26 млрд кв. м, из которых 2,5 млрд кв. м (79 %) — многоквартирный жилищный фонд. На протяжении последних 50 лет в нашей стране основное внимание уделялось наращиванию совокупного размера жилищного фонда. На эти цели расходовалось более 85 % материально-финансовых ресурсов, направляемых в жилищную сферу. После 1992 года объемы финансирования существенно снизились и на строительство нового жилья, и на проведение капитального ремонта уже построенного. Недостаточность финансирования капремонта и реконструкции приводила к постоянному накапливанию так называемого недоремонта, то есть объема фонда жилых зданий, которые после начала эксплуатации достигли экономически оптимального для проведения ремонта и реконструкции возраста, но не попадали в число обновляемых объектов из-за отсутствия финансирования. Между тем сегодня в российском жилищном фонде преобладают здания старше 30 лет (62,1 % жилых зданий). То есть две трети многоквартирных домов (МКД) имеют износ более 30 %.
Деятельность Фонда ЖКХ улучшила ситуацию, но не решила проблему кардинально. На капитальный ремонт МКД за счет средств фонда за шесть лет его деятельности было выделено 192,2 млрд руб. А с учетом долевого финансирования субъектов РФ и средств собственников жилья общий объем расходов на указанные цели составляет 258,2 млрд руб. Региональными адресными программами с использованием указанных средств предусмотрено проведение капитального ремонта 122,3 тыс. многоквартирных домов общей площадью около 360 млн кв. м, в которых проживает почти 15,8 млн человек. В настоящее время полностью отремонтировано121,1 тыс. многоквартирных домов общей площадью 352,3 млн кв. м, еще в 554 домах ремонтные работы продолжаются. Условия проживания были, таким образом, улучшены для 15,5 млн человек. Эти достижения значительные, но недостаточные. При сохранении существующих объемов капремонта в ближайшие десять лет порядка
Высокая степень износа жилищного фонда — это не только низкий комфорт для его жителей, это еще и избыточное потребление энергетических ресурсов, прежде всего тепла. И потому, что характеристики теплозащиты таких домов, как правило, низки, и потому, что в этих домах технологически невозможно регулировать объем его потребления. К примеру, в Челябинске, где высок износ жилищного фонда и, следовательно, высокие внутридомовые потери тепловой энергии, потребление энергии в расчете на 1 кв. м жилья в 2,2 раза превышает соответствующий показатель в финском городе Эспоо, расположенном в тех же климатических условиях.
Таким образом, во многих случаях требуется не капитальный ремонт МКД, а их реконструкция. А без реконструкции неизбежны значительные финансовые потери из-за низкой энергоэффективности зданий. С этим комплексом проблем не может в одиночку справиться ни бюджет, ни собственники жилья. Нужна консолидация усилий и сложение возможностей бюджетов (федерального, регионального и муниципального), с одной стороны, и собственников квартир — с другой. Что и закреплено в законе.
Из чего складывается дефицит средств
Существует несколько основных проблем, сдерживающих приток инвестиций в модернизацию, реконструкцию и капитальный ремонт жилищного хозяйства. К ним относятся:
- недостаточная вовлеченность граждан — собственников жилых помещений в процесс принятия решений по управлению принадлежащего им жилья (а попросту их пассивность и желание, чтобы все сделало государство и лично президент);
- неполнота и несвоевременность оплаты капитального ремонта и содержания жилья (оплачивают их регулярно около 70 % граждан, еще
20–22 % имеют задолженность от двух месяцев до полугода, остальные не платят вообще); - отсутствие надежного заемщика для кредиторов/инвесторов (МКД не могут быть юридическими лицами, а управляющие компании рассматриваются банками как недостаточно надежные заемщики);
- отсутствие системы гарантий обеспеченности и возвратности инвестиций в содержание и ремонт жилищного фонда, сложности оформления в залог общего имущества МКД (трудно собрать всех собственников на собрание, а только собрание правомочно принять такое решение), а залог квартир — мера, которая вряд ли будет поддержана их собственниками;
- отсутствие четко выраженных мер государственной поддержки и стимулирования привлечения частных средств в жилищный сектор (Фонд ЖКХ при проведении капремонта обеспечивает привлечение 5 % средств граждан, возможность привлечь больше есть, но для этого нет надлежащей законодательной поддержки);
- недостаточная правовая грамотность собственников жилья;
- несовершенство мер правовой и судебной защиты для большинства рядовых граждан от недобросовестных лиц в жилищных отношениях.
Новые правила игры
Закон о капремонте возложил на собственников помещений многоквартирных домов обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт общего имущества в МКД, а на органы государственной власти субъектов РФ — обязанность по организации обеспечения своевременного проведения капремонтов МКД. Органы местного самоуправления могут софинансировать капитальный ремонт дома, проводимый его собственниками.
Для реализации требований законодательства субъект РФ обязан принять региональную программу капитального ремонта, которая должна содержать перечень всех МКД региона, перечень работ по капитальному ремонту, сроки их проведения. В рамках такой программы необходимо также создать регионального оператора (региональный фонд капремонта), принять нормативно-правовые акты, устанавливающие порядок организации проведения капитального ремонта, и определить минимальный размер взноса для собственников жилья на капремонт, порядок контроля за формированием и расходованием средств фонда капремонта. Наконец, требуется обеспечить контроль за деятельностью регионального оператора.
Процедуры и сроки
Не позднее двух месяцев со дня опубликования региональной программы капремонта (предположительно в период до 2014 года) собственники помещений в многоквартирном доме на общем собрании должны принять решение о выборе способа формирования фонда капитального ремонта. Законом предусмотрено два способа формирования такого фонда. Первый способ (индивидуальное накопление средств на капремонт) предполагает накопление взносов на капремонт на специальном счете МКД, бенефициарами по которому являются все собственники помещений в данном доме. Второй (так называемая централизованная система капитального ремонта) предусматривает перечисление собственниками помещений взносов на капремонт на счет регионального оператора. Последний принимает на себя обязанность обеспечить проведение капремонта в соответствии с региональной программой и его финансирование за счет средств фонда ремонта данного дома, а также за счет средств, сформированных из взносов собственников помещений в других домах.
В случае признания МКД аварийным и подлежащим сносу или реконструкции фонд ремонта дома распределяется между собственниками пропорционально уплаченным ими взносам. В случае смены способа формирования фонда ремонта дома — например, со второго на первый, то есть на «индивидуальное накопление», региональный оператор должен перечислить средства фонда ремонта дома на специальный счет дома. За один месяц до окончания установленного срока для выбора способа формирования фонда капитального ремонта (если жильцы МКД к этому времени не выбрали его самостоятельно) орган местного самоуправления созывает общее собрание собственников помещений для принятия такого решения. Если способ формирования фонда капремонта МКД не выбран или не реализован, орган местного самоуправления принимает решение о его формировании на счете регионального оператора.
Собственники помещений в многоквартирном доме могут выбрать способ формирования фонда капремонта на специальном счете, открытом в любой российской кредитной организации с капиталом не менее 20 млрд руб. Такому условию сегодня в России соответствует, по данным портала www.banki.ru, 34 российских банка.
При выборе способа формирования капремонта на специальном счете общее собрание собственников помещений обязано принять решения по следующим вопросам:
- о размере ежемесячного взноса на капремонт (он не может быть ниже минимального уровня, установленного нормативно-правовым актом субъекта РФ);
- перечне и сроках работ по капитальному ремонту (также в рамках установленных региональными программами сроков и перечня работ);
- владельце специального счета и кредитной организации для открытия специального счета.
Если собственники помещений не выбрали кредитную организацию или кредитная организация не соответствует требованиям, установленным законодательством, выбор кредитной организации осуществляется региональным оператором. Владельцами специального счета могут быть товарищества собственников жилья, жилищно-строительные кооперативы, региональный оператор. Если собственниками помещений принято решение об открытии специального счета на имя регионального оператора, протокол решения общего собрания направляется региональному оператору.
Обязанность по уплате взносов на капремонт возникает у собственников помещений МКД спустя четыре месяца, следующие за месяцем опубликования региональной программы капремонта. Взносы на капремонт не уплачиваются собственниками помещений многоквартирного дома, который признан в установленном порядке аварийным, подлежащим сносу или реконструкции, а также собственниками помещений МКД, если в отношении земельного участка, на котором он расположен, принято решение об изъятии для государственных или муниципальных нужд.
Региональный оператор создается субъектом РФ в форме юридического лица (фонда), расходы на административно-хозяйственную деятельность которого финансируются за счет взносов учредителя. Региональный оператор обеспечивает заключение договоров на формирование фонда капремонта и выполнение капремонта общедомового имущества МКД с собственниками помещений, выставляет платежные документы собственникам помещений, выполняет функции технического заказчика (разрабатывает проектно-сметную документацию, отбирает в установленном нормативно-правовым актом субъекта РФ порядке подрядную организацию для проведения капремонта, обеспечивает контроль за проведением работ и приемку выполненных работ, их финансирование). Он отвечает за исполнение обязательств по проведению капремонта многоквартирного дома, а субъект РФ несет субсидиарную ответственность за ненадлежащее исполнение возложенных на регионального оператора обязанностей по капремонту перед собственниками помещений МКД.
Взносы, перечисленные на счет регионального оператора, могут быть использованы только на цели капремонта. Контроль за формированием и расходованием фонда капремонта, деятельностью регионального оператора возложен на органы государственной жилищной инспекции. Капитальный ремонт общедомового имущества МКД выполняется на основании решения общего собрания собственников помещений, по предложению товарищества собственников жилья, жилищно-строительного кооператива, управляющей организации или регионального оператора. Если таковых решений не принято, на основании решения органа местного самоуправления, который тем самым берет инициативу на себя.
Решение во всех случаях принимается по перечню работ, срокам их проведения, источникам финансирования, смете расходов на капремонт. Общее собрание собственников помещений МКД может принять решение о привлечении кредита (займа) на выполнение капремонта, порядке его погашения, об уплате процентов. Расходы на оплату выполненных работ финансируются на основании акта выполненных работ, согласованного с органом местного самоуправления и лицом, уполномоченным собственниками. Авансовый платеж не может превышать 30 % сметы расходов на капремонт. Меры государственной поддержки на капремонт могут предоставляться товариществам собственников жилья, жилищно-строительным кооперативам, управляющим организациям и региональному оператору. Способ формирования фонда капремонта может быть изменен по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в любое время.
