Инна Александровна ПАРЫГИНА, заместитель мэра города Омска, директор департамента финансов и контроля администрации города Омска: Мы полагаем, что результаты оценки земель применительно к городу Омску не соответствуют реальной экономической ситуации. В первую очередь это обусловлено преобладанием субъективного подхода к проведению оценки, в том числе применением индивидуальной рыночной оценки к значительному числу земельных участков.
Прежде всего напомним, что в соответствии с Земельным кодексом использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы являются земельный налог и арендная плата (п. 1 ст. 65). Для целей налогообложения устанавливается кадастровая стоимость земельных участков. Государственная кадастровая оценка земель проводится субъектом РФ, им же утверждаются ее результаты.
Так, государственная кадастровая оценка земель, расположенных на территории города Омска, осуществлялась в 2002, 2007 и 2011 годах по решению исполнительных органов власти Омской области. В связи со вступлением в силу с 1 января 2012 года новых результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов, утвержденных приказом министерства имущественных отношений Омской области, произошло снижение кадастровой стоимости земель, расположенных на территории Омска в среднем в 2,75 раза. Средневзвешенный удельный показатель кадастровой стоимости земель для земельных участков, предназначенных для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, снизился по сравнению с 2007 годом в 2,3 раза (по сравнению с 2002 годом — в 1,7 раза), земельных участков для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения — в 2,9 и 1,1 раза соответственно. Аналогичная картина характерна практически для всех основных видов функционального назначения земель.
На результаты последней кадастровой оценки оказало влияние и то обстоятельство, что при ее проведении впервые в соответствии с положениями Земельного кодекса и Федерального закона №
Еще одним фактором, повлиявшим на снижение поступлений земельного налога, являются решения федерального органа (комиссии при Росреестре, в состав которой даже не вошли представители муниципалитета) о досудебном рассмотрении споров о результатах определения кадастровой стоимости. В 2012 году в досудебном порядке комиссией рассмотрено 134 заявления в отношении 345 земельных участков площадью почти 2,9 тыс. га. По подавляющему большинству обращений комиссией приняты положительные решения, согласно которым снижение кадастровой стоимости земельных участков составило в среднем 3,8 раза (от 26 до 96 %).
Как следствие вышеописанных обстоятельств, в 2012 году произошло снижение поступлений в бюджет города Омска по земельному налогу и арендным платежам за пользование земельными участками в сумме порядка 2 млрд руб. При этом каких-либо значительных изменений на рынке недвижимости, которые соответствовали бы подобным результатам, ни в Омске, ни в России в целом не наблюдается. Напротив, в указанный период этот рынок значительно активизировался и цены реализации земельных участков по большинству видов разрешенного использования выросли. По данным открытых интернет-источников, в первом полугодии 2011 года стоимость земли в Российской Федерации возросла в среднем на 2,05 %. При этом в период с января по декабрь 2011 года цены на земельные участки в городе Омске увеличились на 7,88 %.
Итак, кадастровая стоимость земельных участков для целей налогообложения устанавливается субъектом РФ, оспаривается в досудебном порядке в федеральном органе, а органы местного самоуправления не только не привлекаются к работе по установлению и оспариванию этой стоимости, но и не признаются заинтересованными лицами. Таким образом, у муниципалитетов фактически отсутствует механизм влияния на данные процессы.
Следует отметить, что согласно действующей редакции закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии при Росреестре в течение шести месяцев с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости. В настоящее время на рассмотрении в Государственной думе находится законопроект, разработанный Законодательным собранием Нижегородской области и предполагающий возможность такого оспаривания без ограничения по срокам. Аналогичный законопроект подготовлен также Министерством экономического развития РФ. Между тем картина, сложившаяся в Омске и во многих других городах России, свидетельствует о нецелесообразности планируемого снятия временных ограничений и предоставления комиссиям бессрочных полномочий по рассмотрению споров в досудебном порядке.
Выпадающие доходы
Серьезной проблемой мы считаем и то, что сегодня не обеспечивается реализация принципа платности пользования землей территориальными подразделениями федеральных органов исполнительной власти и учреждений. Земельным кодексом установлено, что государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, органам государственной власти и органам местного самоуправления земельные участки должны быть предоставлены в постоянное (бессрочное) пользование из казны соответствующего бюджета (п. 1 ст. 20). Практически четвертая часть земель (23,6 %), расположенных на территории города Омска, находится в собственности Российской Федерации. При этом подавляющая часть из них (73,0 %) принадлежит казне Российской Федерации и не облагается земельным налогом.
Характерен следующий пример. На территории города расположено ФГБОУ ВПО «Омский государственный аграрный университет им. Столыпина». Вуз на протяжении последних лет представлял соответствующие декларации и уплачивал земельный налог. Однако в марте 2012 года университет представил уточненные декларации на уменьшение земельного налога за 2009, 2010 и 2011 годы в связи с отсутствием зарегистрированных прав на один из используемых им земельных участков. Общая сумма налога, подлежащая возврату из бюджета города Омска, составляет более 40 млн руб.
Земельный участок в 2003 году был предоставлен университету распоряжением мэра Омска в постоянное (бессрочное) пользование. Оформление прав на земельные участки носит заявительный характер, и, воспользовавшись этим, университет право постоянного (бессрочного) пользования в государственном кадастре недвижимости не зарегистрировал, а в феврале 2007 года на данный участок зарегистрировано право собственности Российской Федерации. Фактически на нем расположены объекты недвижимости, используемые в учебном и научном процессах. Таким образом, университет, не регистрируя право на используемый земельный участок, нарушает принцип платности землепользования, установленный статьей 65 Земельного кодекса.
Согласно действующей редакции статьи 389 Налогового кодекса с 1 января 2013 года земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования, на территории которого введен земельный налог, ограниченные в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации, предоставленные для обеспечения обороны, безопасности и таможенных нужд, признаются объектами обложения земельным налогом. Так, почти 7,2 тыс. га территории города Омска занято землями обороны для размещения военных объектов. Фактически только 3,1 % таких земель предоставлена в постоянное (бессрочное) пользование соответствующим учреждениям.
В результате при потенциале поступлений от земельного налога, оцениваемом примерно в 260 млн руб., ожидаемая сумма за 2013 год составляет всего 8,2 млн руб. Очевидно, что бюджет Омска недополучает доходы из источника, определенного действующим законодательством. В сложившейся ситуации в качестве решения описанных проблем можно рассматривать:
передачу функции по оспариванию результатов государственной кадастровой оценки земель на уровень муниципалитетов или субъектов РФ с обязательным включением в состав комиссий представителей органов местного самоуправления;
развитие системы оценочной деятельности в Российской Федерации, совершенствование ее регулирования посредством саморегулируемых организаций оценщиков (СРО), увеличение ответственности как СРО, так и отдельно взятых оценщиков — их членов, страхование ответственности СРО;
актуализацию кадастровой оценки земель, расположенных на территории города Омска;
уточнение понятия кадастровой стоимости земельных участков, применяемой для целей налогообложения, в частности установление порядка ее определения в целях налогообложения исключительно методом массовой оценки;
введение ограничений при принятии комиссиями по рассмотрению споров решений о результатах определения кадастровой стоимости в случае, если несоответствие между рыночной и кадастровой стоимостью превышает 30 %;
ускорение процедур передачи земель, находящихся в собственности Российской Федерации (прежде всего земель обороны), субъектов РФ, из казны государственным учреждениям, казенным предприятиям, органам государственной власти.
