В ожидании реформ

В апреле по инициативе ГК «Агентство социально-экономического развития» состоялся IX Всероссийский конгресс «Регулирование земельно-имущественных отношений», на котором ведущие эксперты и практики обсудили ожидающиеся изменения в гражданском и земельном законодательстве.

Процедурные новации

Как вспомнили собравшиеся, в конце 2012 года на президиуме Госсовета, прошедшем под председательством Президента РФ В. В. Путина, было принято решение подготовить законопроект, в корне меняющий порядок определения правового режима земель. Речь шла об отказе от деления земель на семь категорий и введении вместо этого так называемых видов разрешенного использования. Данная инициатива была оформлена в виде поручения Президента РФ, однако внесенный в Госдуму и даже принятый в первом чтении законопроект в итоге был возвращен авторам для перевнесения: слишком сложным оказался комплекс затронутых им проблем.

Пока трудно предполагать, когда и в какой форме законопроект по­явится вновь, подчеркнул П. Н. Павлов, главный советник Департамента государственно-правового управления Президента РФ. В то же время обозначились подвижки по другим направлениям реформы земельного законодательства. Так, в 2012 году Мин­экономразвития России потребовало ускорить разработку проектов федеральных законов, направленных на установление нового порядка предоставления земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, а также порядка изъятия земель для государственных и муниципальных нужд. Павлов отметил, что процесс подготовки законопроекта о новом порядке предоставления земельных участков вступает в завершающую стадию. По его данным, в апреле этот достаточно объемный документ должен быть внесен в Правительство РФ. «В земельном законодательстве надвигаются поистине революционные изменения. Мое мнение, что вначале следовало бы принять раздел Гражданского кодекса, описывающий новую систему вещных прав, в том числе на землю, и только потом менять порядок изъятия и предоставления земельных участков. Вполне возможно, что уже через год нам придется переписывать эти законы», — сказал эксперт.

Новый порядок предоставления земельных участков может быть введен в действие уже в июне. Разумеется, разрабатывается он на основе действующей редакции Гражданского кодекса и закрепленной в нем системы прав — права собственности, безвозмездного срочного пользования, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, а также аренды и сервитута. Никаких новых прав, включая право застройки, в нем не учитывается. Зато много внимания в законопроекте уделено процедурным моментам: куда подавать заявление, в какие сроки оно должно быть рассмотрено, какова процедура обжалования того или иного решения.

Присутствовавший на конгрессе представитель Департамента недвижимости Минэкономразвития России сообщил, что буквально накануне мероприятия состоялось крупное совещание с представителями всех заинтересованных органов исполнительной власти, где рассматривались замечания к упомянутому законопроекту. По его словам, сейчас идет интенсивный процесс согласований. Массу предложений по доработке законопроекта высказал Минсельхоз, есть определенные замечания и у Минфина России. «Закон в первую очередь носит процедурный характер. Не секрет, что в России процесс предоставления земельных участков очень затянут, сложен и фактически отсутствуют какие-либо механизмы контроля за его этапами. В разных субъектах РФ процедура предоставления участков занимает от полугода до нескольких лет. Это приводит к негативным последствиям, в том числе к неиспользованию земель, ухудшению их качества. Есть заинтересованные граждане и юридические лица, которые готовы использовать землю, платить налоги, но муниципалитет по тем или иным причинам не в состоянии ее предоставить. Поэтому все согласны с тем, что систему надо совершенствовать», — отметил чиновник. По его словам, сам механизм действий, при котором заинтересованное лицо обращается с запросом о предоставлении участка на том или ином праве, а орган местного самоуправления изготавливает схему его расположения на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории, останется прежним. Однако в законопроекте детально регламентированы все процедуры, предусмотрена четкая система контроля.

Небольшие изменения коснутся и процедур образования земельных участков. Сегодня довольно распространены ситуации, когда массив неиспользуемых неразграниченных земель соседствует с участком, собственник которого хотел бы прирезать небольшой кусок этой земли. Действующее законодательство фактически ему этого не позволяет, предлагая проходить всю процедуру предоставления с нуля. В законопроекте преду­смотрен специальный механизм: собственник сможет за плату увеличить свой земельный участок за счет перераспределения неразграниченных земель, которыми распоряжаются органы местного самоуправления.

Электронные услуги

В работе также находится два законопроекта, затрагивающие вопросы кадастрового учета, формирования, описания земельных участков. Один уже принят в первом чтении в декабре 2012 года и предполагает внесение комплексных поправок в Федеральный закон от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» и Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Изменения направлены на развитие электронного взаимодействия государства с заявителями. И в кадастр, и в реестр прав можно будет подавать любые документы и заявления исключительно в электронном виде. Сейчас используются преимущественно бумажные носители, что резко ограничивает скорость обработки информации и лишает заявителей возможности подавать документы экстерриториально. Также технически упрощается процедура выдачи информации, уведомления граждан о постановке на учет, регистрации прав, приостановках процедур и официальных отказах.

Что касается второго законопроекта, который призван объединить упомянутые выше законы о кадастре и о регистрации прав на недвижимость, то его принятие намечено на 2014 год. Документ детально описывает единую процедуру постановки на учет недвижимости и регистрации прав на нее. Принцип нового порядка следующий: одно заявление, один пакет документов, одна процедура регистрации, общие причины приостановок и отказов. Ожидается, что эффект от сокращения процедур при оформлении недвижимости окажется для заявителей весьма ощутимым.

Все перечисленные изменения — часть общего процесса борьбы с излишними административными барьерами, описанного в «дорожной карте» «Повышение качества государственных услуг в сфере государственного кадастрового учета недвижимого имущества и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Этот системный документ, который был утвержден распоряжением Правительства РФ № 2236-р 1 декабря 2012 года, затрагивает самый широкий круг субъектов — как органы власти различных уровней, так и потребителей. По словам председателя комитета Торгово-промышленной палаты по оценке и экономике недвижимости О. А. Скуфинского, из 101 мероприятия «дорожной карты» до конца года должно быть выполнено 35, причем по большинству из этих позиций идет активная работа, а часть инициатив уже удалось реализовать. Конечные цели утвержденного плана мероприятий — радикальное сокращение сроков проведения регистрационных процедур (например, постановки на кадастровый учет — до пяти дней), а также рост доли услуг, оказываемых через Интернет, с нынешних 5 до 70%.

Единый имущественный комплекс

Представители рабочей группы по реформе гражданского законодательства при Президенте РФ ознакомили участников конгресса с теми новеллами Гражданского кодекса, которые с высокой долей вероятности станут реальностью в ближайшее время. Речь идет о блоке поправок в подраздел «Объекты гражданских прав», которые, в отличие от планируемой новой версии раздела II «Право собственности и другие вещные права» ГК РФ, не вызывают особых споров и содержат довольно очевидные позиции.

Так, несколько само собой разумеющихся уточнений сделано в статью 130 «Недвижимые и движимые вещи» ГК РФ. Например, указано, что к понятию «недвижимость» относятся не только земельные участки, здания, сооружения, но также объекты незавершенного строительства, не только жилые, но и нежилые помещения. Что важнее, в этой статье появляется специальное регулирование понятия единого имущественного комплекса — недвижимой вещи, участвующей в обороте как единый объект. Таковой признается совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных объектов, неразрывно связанных физически или технологически (в том числе линейных объектов — железных дорог, линий электропередачи, трубопроводов и др.) либо расположенных на одном земельном участке. Но с одним условием: объединение указанных объектов в одну недвижимую вещь должно быть отражено в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. Земельный участок и находящиеся на нем здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, принадлежащие на праве собственности одному лицу, будут признаваться единым объектом и участвовать в гражданском обороте как одна недвижимая вещь.

Указанные поправки предоставят всем владельцам недвижимости право создать такой единый имущественный комплекс. Это особенно актуально для обладателей линейных объектов, которым важно включить в состав единого комплекса объекты, которые подчас никак не соединены физически, но технологически представляет собой единую систему.

Право застройки

Ведущий советник аппарата Комитета Госдумы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству А. В. Демкина коснулась широко обсуждаемой темы так называемого права застройки. Этот новый вид ограниченных вещных прав, позволяющий вести строительство на чужом земельном участке, предполагается ввести в Гражданский кодекс в составе поправок в раздел «Право собственности и другие вещные права».

Под правом застройки подразумевается право владения и пользования чужим земельным участком в целях возведения на нем здания или сооружения и его последующей эксплуатации. Оно может быть основанием для возведения как одного, так и нескольких зданий и сооружений. Лицо, имеющее право застройки, вправе реконструировать, сносить и возводить новые объекты, находящиеся на соответствующем участке. Поясняется, что право застройки земельного участка устанавливается на основании соответствующего договора.

Здания и сооружения, возведенные на основании права застройки, принадлежат лицу, имеющему право застройки, на праве собственности в течение срока действия такого права, который может составлять от 30 до 100 лет. Таким образом, он является лишь временным собственником возведенных зданий. Впрочем, ко второму чтению законопроекта данная норма дополнена оговоркой: законом или договором может быть предусмотрено, что по окончании срока действия права застройки право собственности может сохраниться за застройщиком.

Новая глава 20.1 ГК РФ, вводящая институт права застройки, вызвала серьезные споры. В замечаниях к законопроекту, в частности, высказывалось мнение, что вместо этой новации было бы целесообразно совершенствовать существующие механизмы аренды под застройку. Например, затруднить возможность расторжения договора аренды земельного участка по инициативе арендодателя. Сторонники инициативы, напротив, указывали, что институт аренды принципиально не приспособлен для того, чтобы гарантировать стабильное, длительное, защищенное пользование земельным участком. По своей природе это не вещное, а обязательственное право — обычный договор о пользовании чужой вещью со всеми вытекающими рисками. Кроме того, наличие единственного способа «разовой» капитализации стоимости земельного участка — его продажи примитивизирует гражданский оборот. Точку в данной дискуссии должен поставить законодатель, однако большой вопрос, стоит ли ожидать этого события в 2013 году.