В свое время для того, чтобы приобрести жилье и не стоять десятилетиями в очереди, люди вступали в жилищно-строительные кооперативы, вносили 40% первоначального взноса, въезжали в новую квартиру и в течение 10–15 лет выплачивали ее оставшуюся стоимость.
Гарантом стабильности ежемесячных выплат и зарплаты, не «съедаемой» инфляцией, выступало государство. Со сменой социально-экономической формации эта схема прекратила свое существование, а «квартирный вопрос» остался.
Впрочем, остался и опыт того, что купить жилье можно «в долг», растянув выплаты во времени. В сегодняшней экономической ситуации схема ипотечная, родственная прежней «кооперативной», является одной из возможностей приобретения жилья.
В 1998 году правительством Москвы был разработан и принят первоначальный вариант Концепции развития ипотечного кредитования в городе Москве. Концепция была ориентирована на создание двухуровневой системы банковского ипотечного жилищного кредитования, предусматривающей рефинансирование кредитных организаций на вторичном рынке через регионального оператора столицы.
В связи с существенным изменением социальной и экономической обстановки в стране в начале 2001 года в городскую Концепцию ипотечного кредитования были внесены существенные изменения и дополнения. В частности, столичные власти отказались от дотирования процентной ставки по кредиту и заявили о готовности поддерживать различные формы ипотечного кредитования, доказавшие свою жизнеспособность и поддерживаемые населением и другими участниками городского рынка жилья. Период характеризовался дальнейшим совершенствованием нормативной базы системы ипотечного кредитования – например, были поддержаны небанковские формы ипотечного (товарного) кредитования, – а также значительным повышением активности на рынке ипотеки.
Серьезный вклад в развитие ипотеки внес закон города Москвы от 31 марта 1999 года № 11 «Об организационном и финансовом обеспечении внедрения системы ипотечного жилищного кредитования в городе Москве», определяющий основные принципы построения и функционирования системы ипотечного жилищного кредитования в столице при прямом участии города.
В развитие этого закона городом был создан региональный оператор вторичного ипотечного рынка – коммерческий банк «Московское ипотечное агентство», разработаны стандарты ипотечного кредитования и переуступки кредитов банками, реализована двухуровневая модель ипотечного кредитования, предусматривающая организацию рефинансирования кредитных организаций на вторичном рынке ипотечных кредитов через КБ «МИА», и предоставлены государственные гарантии города Москвы по ипотечным облигациям КБ «МИА» в размере 2,2 млрд руб.
В 2004 году КБ «МИА» была создана служба розничного ипотечного кредитования с целью реализации ипотечных кредитов физическим лицам. Для поддержки москвичей по решению совета директоров КБ «МИА» срок кредитования увеличен с 10 до 30 лет, первоначальный взнос за квартиру снижен с 30 до 10% от ее стоимости, базовая процентная ставка уменьшена с 15 до 13% годовых в рублях, а по социальной ипотеке – до 10,5% годовых в рублях. Заметим, что аналогичную рыночную ставку ни один из московских банков сегодня предложить не может.
Одновременно при правительстве Москвы в 2001 году был создан экспертный совет по развитию жилищной ипотеки в столице. Совет обеспечивал регулярное взаимодействие ведущих в то время участников рынка жилья и ипотечного кредитования при выработке мер, необходимых для развития ипотеки в Москве, предпринимал шаги по созданию и совершенствованию законодательных основ для осуществления операций в сфере ипотечного жилищного кредитования, а также по обеспечению привлекательности ипотечного кредитования для населения и кредитных организаций.
Еще в 1999 году, за пять лет до введения нового Жилищного кодекса РФ, правительство Москвы приняло решение о формировании резервного жилищного фонда города Москвы (сейчас он называется маневренным фондом), квартиры из которого могут предоставляться во временное пользование неплатежеспособным заемщикам банков в случае обращения взыскания на заложенные этими заемщиками жилые помещения.
Практика функционирования городской ипотечной системы позволила опробовать механизм ипотечного кредитования и продемонстрировать привлекательность ипотеки для населения, кредитных, страховых и риелторских компаний.
Можно констатировать, что сегодня при непосредственном участии правительства Москвы в городе созданы основные условия для развития ипотечного жилищного кредитования.
Однако, несмотря на то что на этом рынке жилищных услуг сегодня наметились явно позитивные тенденции, количество ипотечных сделок в общем количестве сделок с жилой недвижимостью не превышает 5–6%. Если в год в Москве приобретается около 100 тыс. квартир, то только 6 тыс. из них, по данным 2005 года, куплены с использованием ипотечных заемных средств. А всего начиная с 2000 года в столице зарегистрировано 23 тыс. сделок с использованием ипотечных кредитов. Недостаточно активны в этой сфере и сами банки. За пять месяцев 2006 года в столице порядка 200 банков выдали минимум по одному кредиту. Однако реально более 100 кредитов выдали всего пять банков (2,5% от 200 банков).
Таким образом, пока рано говорить о том, что ипотека стала для жителей Москвы основным механизмом улучшения жилищных условий. А именно эту цель ставит город, развивая систему жилищного ипотечного кредитования.
Каковы основные причины слабой востребованности ипотеки среди населения? В первую очередь, ограниченное предложение на рынке столичных новостроек при высоком платежеспособном спросе со стороны немосквичей. Если стоимость жилья сегодня превышает 3 тыс. долл. за 1 кв. м, то доходы среднестатистической московской семьи составляют всего 1 тыс. долл. в месяц.
Свою лепту в увеличение доступности жилья внес широко известный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…». Теперь при «серых» схемах привлечения в строительство средств граждан потенциальные заемщики не могут получить ипотечный кредит на этапе возведения дома.
К сожалению, плохо помогает решить квартирный вопрос и национальный проект «Доступное и комфортное жилье – гражданам России», который ориентирован преимущественно на увеличение платежеспособного спроса, а не на рост объемов нового строительства.
В итоге на волне ажиотажа и обещаний властей сделать жилье доступным профессиональные инвесторы, застройщики и обычные спекулянты «придерживают» квартиры, накручивая тем самым цены на рынке.
До сих пор не решен вопрос о запуске механизма рефинансирования ипотечных кредитов путем выпуска ипотечных ценных бумаг. Как это у нас в последнее время получается, закон об ипотечных ценных бумагах написан, принят, а работать по нему нельзя. А нет «длинных дешевых» денег – нет и «длинных дешевых» кредитов. Не удается и существенно переломить ситуацию с инфляцией, которая напрямую влияет на конечную стоимость денег для заемщиков.
Сложившаяся ситуация позволяет сделать вывод: в ближайшей перспективе не следует ожидать заметных изменений на рынке ипотечного кредитования. А значит, нужно искать новые пути решения жилищных проблем населения. Именно поэтому правительство Москвы утвердило городскую программу социальной ипотеки (постановление правительства Москвы от 8 ноября 2005 года № 881-ПП).
В рамках программы определены шесть основных направлений развития ипотечного жилищного кредитования:
снижение финансовой нагрузки на заемщика;
снижение расходов граждан при ипотечном страховании;
формирование накопительно-ипотечных систем;
резервирование площади в новостройках для москвичей;
обеспечение доступа кредиторов к маневренному жилищному фонду города;
развитие альтернативных форм приобретения жилья в рассрочку.
Часть этих направлений призвана обеспечить поддержку очередников – тех, кто в соответствии с действующим законодательством признан нуждающимся в улучшении жилищных условий. Другие направления открыты и для прочих граждан – главное, чтобы они были москвичами.
Рассмотрим перечисленные направления подробнее.
Снижение финансовой нагрузки на заемщика
Можно выделить два основных пути снижения финансовой нагрузки на заемщика: уменьшение так называемого тела кредита и субсидирование процентной ставки. К сожалению, дотирование процентной ставки таит в себе ряд серьезных проблем:
1. Не решается проблема уменьшения первоначального взноса за квартиру.
2. С дотационных бюджетных средств банк заплатит налог с прибыли, а гражданин – налог с материальной выгоды, полученной при экономии на процентах.
3. Банк должен учесть кредитные риски, обусловленные возможными изменениями в социальной и экономической политике страны, города, состоянием городского бюджета в течение всего срока кредитования, то есть в течение всех 10–30 лет. Дополнительные риски будут заложены в базовую процентную ставку и лягут на плечи заемщика.
4. Под кредиты с льготными ставками невозможно выпустить и продать инвесторам ипотечные ценные бумаги, а значит, банк не сможет рефинансировать выданные кредиты и увеличить объемы ипотечного кредитования.
И наконец, развитие ипотеки через дотирование процентной ставки ведет к колоссальному ежегодному увеличению нагрузки на городской бюджет, если, конечно, число заемщиков будет расти, а не ограничится несколькими десятками или сотнями людей.
С учетом этих причин прямое дотирование процентной ставки представляется неэффективным и рискованным механизмом – как для кредиторов, так и для города и гражданина. Поэтому Департаментом жилищной политики и жилищного фонда города Москвы были разработаны альтернативные схемы, позволяющие радикально увеличить доступность ипотечных кредитов для населения.
Первая схема – покупка у города жилья, строящегося по городскому заказу, по себестоимости строительства с оплатой части стоимости квартиры за счет кредитных средств. Вторая – приобретение жилья на рынке, но с использованием бюджетной субсидии и ипотечного кредита. В обоих случаях кредиты выдаются на условиях банков, то есть по рыночным ставкам – от 11–15% годовых, но благодаря адресной поддержке граждан существенно снижаются первоначальный и ежемесячные платежи заемщика.
В результате, не подрывая рыночных условий ипотечного кредитования, город обеспечивает косвенное дотирование процентной ставки, что с учетом нынешних цен на рынке жилья составляет около 0,5–3,7% годовых (см. таблицу). При этом в целом доступность ипотечного кредита для граждан увеличивается в два-три раза.
Снижение расходов граждан при ипотечном страховании
В соответствии с федеральным законом об ипотеке гражданин (залогодатель) обязан застраховать за свой счет квартиру, заложенную по договору об ипотеке, от рисков ее утраты и повреждения. Добавим к этому страхование титула (риска утраты права собственности на квартиру), жизни и потери трудоспособности (без этих страховок банки кредиты не предоставляют), и совокупные дополнительные затраты заемщика при условии только 10-летнего кредита составят более 10 тыс. долл.
Поэтому в планах столичных властей – создание городской системы страхования объекта залога (квартиры) с долевой ответственностью правительства Москвы при возмещении ущерба, нанесенного заложенной квартире. В случае создания городской системы страхования объекта залога экономия граждан достигнет 40–50% от ежегодных страховых выплат.
Формирование накопительно-ипотечных систем
В рамках городских жилищных программ созданы три накопительные системы:
– льготные жилищные сбережения на вкладе «Жилищный» в Банке Москвы;
– жилищные сбережения в облигациях коммерческого банка «Московское ипотечное агентство», обеспеченные государственными гарантиями правительства Москвы;
– кооператив «Молодой семье – доступное жилье».
В настоящее время более 1,4 тыс. московских семей стали участниками этих систем. В них вовлечено около 700 млн. руб. и приобретено около 350 квартир.
С помощью накопительно-ипотечных систем решаются три основные задачи:
– накопление средств на первоначальный взнос при покупке жилья по ипотеке;
– формирование кредитной истории;
– обеспечение финансовой дисциплины будущих заемщиков.
Резервирование площади в новостройках для москвичей
Не секрет, что большая часть квартир в столичных новостройках приобретается жителями иных регионов. Высокий платежеспособный спрос на московские квартиры вкупе с высокой привлекательностью жизни в столице при дефиците земельных участков, пригодных для строительства жилья, приводят к очередному росту цен, от которых доходы средних московских семей (высокие по общероссийским меркам) заметно отстают.
В целях поддержки москвичей городские власти планируют обязать коммерческих застройщиков при заключении инвестиционных контрактов на строительство резервировать для продажи москвичам, взявшим ипотечный кредит, до 50% от их доли жилой площади в домах типовой застройки. Списки желающих приобрести зарезервированную квартиру будут формироваться Департаментом жилищной политики и жилищного фонда города Москвы.
Обеспечение доступа кредиторов к маневренному жилищному фонду города
Москва, наверное, единственный регион в России, имеющий солидный резервный жилищный фонд. Ценность этого фонда особенно ярко проявляется при наступлении чрезвычайных обстоятельств – например, при разрушении или угрозе обрушения жилого дома, когда люди остаются фактически без крыши над головой.
Резервный фонд может использоваться и при ипотечном кредитовании. Те банки, которые примут участие в московской программе «Социальная ипотека», могут рассчитывать на доступ к этому фонду. В частности, при наступлении дефолта заемщика, то есть отсутствия у него возможности вернуть долг банку, банк – участник программы вправе потребовать предоставления такому заемщику квартиры из жилищного фонда города на период обращения взыскания на заложенное жилье. Это упрощает и ускоряет процедуру обращения взыскания на заложенное жилье неплатежеспособного заемщика. При этом заемщик после обращения взыскания на его уже «свободную» квартиру получит гораздо большую сумму денег, чем если бы она продавалась с проживающими в ней людьми.
Развитие альтернативных форм приобретения жилья в рассрочку
Далеко не все граждане даже при наличии финансовой помощи со стороны города могут рассчитывать на получение кредита, так как они должны соответствовать ряду требований банков. Поэтому кроме ипотеки город развивает иные формы долгосрочного жилищного финансирования граждан, аналогичные по своим условиям жилищному кредитованию. Одной из таких форм является продажа гражданам жилья, построенного по городскому заказу, по льготной стоимости с рассрочкой платежа без оформления ипотеки. В таком случае квартира по договору купли-продажи с рассрочкой платежа до полного выполнения обязательств гражданина, предусмотренных договором, находится в собственности города. Покупателю не требуется документально подтверждать свои доходы, страховать жизнь и потерю трудоспособности, риски утраты или повреждения объекта залога и утраты или ограничения права собственности на заложенную квартиру. Процедура получения квартиры максимально проста. При этом иные условия продажи жилья в рассрочку схожи с банковской ипотекой. Рассрочка предоставляется на 10 лет, первоначальный взнос составляет 10–30% от стоимости квартиры. Проценты за рассрочку устанавливаются постановлением правительства Москвы. Ежемесячные платежи сопоставимы с платежами при покупке жилья у города посредством ипотечного кредита.
Ожидаемые результаты от программы «Социальная ипотека», рассчитанной на 2006–2008 годы
Выполнение программы позволит достичь следующих основных целей:
1. Повысить в два-три раза доступность ипотечных жилищных кредитов для москвичей.
2. Увеличить количество ежегодно выдаваемых в столице ипотечных кредитов в 7,5 раза: с 4,4 тыс. в 2004 до 33 тыс. к 2009 году.
3. Предоставить субсидии на оплату первоначального взноса за квартиру, приобретаемую по ипотеке, около 5,3 тыс. московских семей.
4. Предоставить до 15 тыс. квартир москвичам с рассрочкой платежа (без оформления ипотеки).
5. Зарезервировать у застройщиков около 6 тыс. квартир для реализации москвичам, взявшим ипотечный кредит.
Программа «Социальная ипотека» – один из новых городских жилищных проектов, с помощью которого правительство Москвы планирует внести существенный вклад в реализацию общенационального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России».
Информация предоставлена Департаментом жилищной политики и жилищного фонда города Москвы
