Акция китайских строителей впечатлила весь мир: взяли и взорвали микрорайон высоток, чтобы на этом месте возвести новое жилье. Решив сразу две проблемы – социальную и экономическую.
Лариса СИНЕНКО
В среднем в России ежегодно сдается 37 млн кв. м жилья, то есть 0,25 кв. м на человека. Для сравнения: Китай сегодня строит 1 млрд кв. м в год, или 1 кв. м на человека, США – 250 млн кв. м, или 80 кв. м на человека. Правда, в разных регионах темпы строительства неодинаковы. Так, в Астраханской области возводится 0,58 кв. м на душу населения в год, на втором месте по возведению жилья – Московская область, на третьем – Белгородская, на четвертом – Москва (0,43 кв. м на человека), на пятом – Чувашия и т. д. Решение проблемы нехватки жилья на сегодняшний день предлагается только одно – ипотека. Почему же россияне не спешат в банк?
У каждого правителя своя программа
Поколение за поколением верит, что вот-вот исчезнут бараки и общежития, а вместе с ними – бедность и личные драмы, неразрывно связанные с количеством квадратных метров. Власти неоднократно пытались проявить заботу о народе. Хрущев занялся активным строительством пятиэтажек, Брежнев расширил льготы по предоставлению жилья молодым специалистам, многодетным семьям и т. д., разрешив возведение неполезного для здоровья, но экономичного панельного жилья. Горбачев, придя к власти, первым делом пообещал каждой советской семье отдельную квартиру к 2000 году. Ельцин не обещал ничего, а просто пустил строительную отрасль «по миру». Средства, выделяемые на возведение жилья, за 10 лет – с 1990 по 2001 год – сократились в пять раз. Начали разрушаться и те дома, которые при нормальном содержании прослужили бы еще не один десяток лет. Сегодня, по одним данным, аварийный фонд составляет 50 млн кв. м (почти в 1,5 раза больше объема вводимого жилья), по другим – 150 млн кв. м, ежегодно увеличиваясь на 2–3 млн кв. м. Кроме того, срок службы большинства «хрущевок» истекает в 2010 году, потом, предупреждают инженеры, они начнут рассыпаться на глазах.
В 2002 году стартовала программа «Доступное жилье», где основные надежды возлагаются на ипотеку. Однако первые ипотечные шаги показали, что у банкиров, строителей и рядовых граждан разные не только интересы, но и финансовые возможности. По мнению экспертов, лишь 10% россиян в состоянии решить проблемы жилья. Серьезными препятствиями на пути реализации жилищной программы являются большой первый взнос – до 30% (тогда как, к примеру, в США – 3%), а также отсутствие долгосрочных и дешевых кредитов у банков (сегодня ставки по ипотечным кредитам составляют 14–18%), экономическая нестабильность предприятий-работодателей и неразвитость инфраструктуры ипотечного рынка. Не урегулированы ни вопросы гарантий возврата по кредитам, ни возможность переселения в другое жилье граждан, не расплатившихся по кредиту.
В результате большинство региональных властей было вынуждено обратиться за поддержкой к федеральному центру, после чего проект «Доступное жилье» получил статус приоритетного и национального, призванного, по словам вице-премьера Дмитрия Медведева, «разбудить инициативу в регионах».
Реализация жилищной программы предусматривает увеличение объемов строительства к 2010 году до 80 млн кв. м. в год, улучшение жилищных условий 314 тыс. семей путем предоставления им бюджетных субсидий, рост объемов ипотечного кредитования. Но это планы, а что в действительности?
Суровая реальность
Регионы с разных позиций подошли к проблеме реализации данной программы. Например, в Екатеринбурге пошли по пути организации ссудо-сберегательных строительных товариществ, предоставляющих рассрочку выплат на пять лет. Члены товарищества заказывают проект жилья из расчета имеющихся (посильных для взносов) средств, выбирают подрядчика, и строительство ведется до тех пор, пока последние претенденты на жилье не будут им обеспечены. Подобная «накопительная схема приобретения жилья в рассрочку» разработана и администрацией Хабаровска. Предприятия Татарстана в течение семи лет отчисляли по 1% с оборота во внебюджетный жилищный фонд, благодаря чему переехать в новые квартиры смогли 50 тыс. семей. В Калининграде в рамках программы «Свой дом по цене квартиры» коттеджи эконом-класса продаются по цене 600 долл. за 1 кв. м.
Несмотря на маленькие победы, у программы «Доступное жилье» пока больше проблем. По словам мэра Воркуты, сотни бетонок разрушаются на глазах. Пока никто не может сказать, когда, наконец, начнется строительство, способное в масштабах страны удовлетворить потребность в жилье. Как правило, банки выдают кредиты на покупку квартир лишь по договорам долевого строительства. В целом же в строительство по причине отсутствия «длинных» денег направляется менее 4% кредитных ресурсов.
Нет и определенного мнения относительно роста цен. С точки зрения одних экспертов, повышение цен подстегивает развитие ипотеки, с точки зрения других, наоборот, снижает спрос.
Классический заемщик – молодой, здоровый, богатый
Большинство жителей развитых стран получают жилье в собственность именно благодаря ипотечным кредитам на условиях, приемлемых для обеих сторон. Но в состоянии ли приобрести квартиру человек, живущий на среднестатистическую по стране зарплату в 7 тыс. руб.? Даже учитывая, что крупнейший игрок финансового рынка – Сбербанк – в августе текущего года снизил ставки по ипотечному кредитованию в рублях с 16 до 13–15%. Аналитики в связи с этим событием прогнозируют увеличение объемов кредитования, но в основном среди перекупщиков жилья. Для рядовых граждан ипотечный кредит становится доступным при условии, что его ежемесячный совокупный доход составляет не менее 1300 долл.
Кстати, по статистике из 10 соискателей, обратившихся за кредитом, лишь один получает положительное решение банка. Это объясняется прежде всего финансовым положением клиента, его возрастом и состоянием здоровья. Так, физические параметры потенциального заемщика выглядят следующим образом: 25–40 лет; срок ипотечного кредита не превышает количество лет до выхода на пенсию. Чем больше сумма, тем тщательнее и придирчивее рассматриваются вопросы, касающиеся здоровья клиента. Если размер кредита больше 100 тыс. долл., соискателю потребуется пройти серьезное медицинское обследование и сдать всевозможные анализы. Кроме того, банки, как правило, работают с конкретными страховыми компаниями, а значит, отказ в страховке равносилен отказу в кредите.
Важным параметром при оформлении кредита является социальный статус заемщика: профессия, образование, стаж работы по специальности, причины увольнения с предыдущих мест работы и т. д. Шанс взять кредит достаточно высок у специалиста из крупной преуспевающей компании, выплачивающей солидную «белую» зарплату. Видимо, именно поэтому, несмотря на активную деятельность банков на ипотечном рынке, лишь 1,5% жилья приобретается по ипотечным схемам.
Однако не только клиент может не приглянуться банку, бывает и наоборот. Все зависит от суммы дополнительных издержек, требуемых при оформлении ипотечной сделки: это, в частности, банковские комиссионные (7–8 тыс. долл.), открытие и ведение ссудного счета, оплата услуг риелтора, страхование ипотечной сделки, недвижимости, жизни и трудоспособности заемщика, титульное страхование прав заемщика на квартиру. Кстати, последнее присуще только отечественному рынку: страхование титула придумано на случай ограничения или потери заемщиком права собственности на недвижимое имущество либо признания сделки купли-продажи квартиры недействительной. Двойные и тройные продажи квартир строительными компаниями или их посредниками – объективная реальность. Но особенно востребовано страхование титула на вторичном рынке, поскольку оспорена может быть фактически каждая третья сделка. Стандартный комплекс ипотечного страхования обходится заемщику в среднем в 1,2–1,5% от суммы кредита, что в первые годы выплат составляет внушительную сумму, особенно при покупке дорогого жилья.
Очевидно, что банки пытаются уберечь себя от всех потенциальных рисков, перекладывая их на плечи страховщиков. Выгодно ли это заемщику? Если за 20–25 лет с заемщиком ничего не случится и кредит будет погашен, деньги на страховку можно считать выброшенными или назвать ценой за уверенность в завтрашнем дне.
В ближайшие годы прогнозируется десятикратный рост страхования ипотечных кредитов. В 2005 году, по данным ЦБ, объемы выданных ипотечных кредитов увеличились втрое – с 17,8 до 52,8 млрд руб. (1,8 млрд долл.). К концу 2006 года ипотечный рынок удвоится, достигнув 110 млрд руб. (4,5 млрд долл.). Повысятся и доходы страховых компаний. Но могут ли страховщики брать на себя риски банковской системы, если суммарный капитал банков составляет около 30 млрд долл., а капитал страховых компаний – всего 4,5 млрд? Возможно поэтому с 2007 года планируется создать государственную страховую компанию, специализирующуюся на страховании ипотечных кредитов, прежде всего выдаваемых в рамках государственных программ – в частности, программы предоставления жилья молодым семьям. Предполагается, что уставный страховой капитал компании составит 1 млрд руб. бюджетных денег.
Строительство: квартирный вопрос испортил всех
Лучше всего на российском рынке живут строительные компании: сегодня жилой метр при средней себестоимости 300 долл. продается за 1–1,5 тыс. долл. Государство пытается остановить рост цен на жилье, действуя через специально созданное Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Задача агентства – выпуск под госгарантии облигаций и размещение их среди инвесторов с целью рефинансирования банковских ипотечных кредитов. Иными словами, люди берут в банках ипотечные кредиты, а агентство потом выкупает закладные, тем самым принимая на себя часть рисков коммерческих банков и снижая цену кредита. Именно на эти цели АИЖК и нужны бюджетные деньги. Однако их пока крайне мало. В 2005 году АИЖК выпустило ценных бумаг на 1,5 млрд руб., в нынешнем году планирует увеличить их объем до 14 млрд. Всего к 2010 году агентство предполагает накопить госгарантий на сумму примерно 152 млрд руб. Процентная ставка по таким кредитам – 11,5% годовых – считается одной из самых низких. Первым на сигнал о необходимости коррекции текущих ставок отозвался Сбербанк. Однако выплачивать даже такой кредит, по оценкам Росстроя, могут не более 6% россиян – отнюдь не «каждая третья семья, нуждающаяся в улучшении жилищных условий».
Хотя программой АИЖК уже охвачено около 80 регионов, немногие из них могут субсидировать ставки из своего бюджета. Программы доступного жилья реализуются избирательно. Так, в Белгородской области в течение первых 10 лет действия договора займа из областного бюджета выделяется не более 300 тыс. руб. В Красноярском крае власти помогают лишь квалифицированным специалистам, готовым восполнить дефицит кадров в том или ином районе. «Вброс» государственных денег на этот рынок мог бы резко изменить ситуацию. Общий бюджет приоритетного национального проекта на первом этапе (2006–2007 годы) равен 212,9 млрд руб., в том числе 122,9 млрд прямых расходов и 90 млрд государственных гарантий. Большую часть этих денег составляют средства федерального бюджета – 86,1 млрд руб. прямых расходов и 60 млрд госгарантий. Средства региональных и местных бюджетов оцениваются в 36,8 млрд руб. прямых расходов и 30 млрд госгарантий.
Однако государство не будет платить за все. Основной объем финансирования обеспечат внебюджетные источники. Благодаря государственной поддержке, субсидированию процентных ставок по кредитам и предоставлению госгарантий строительным компаниям, банкам и другим предприятиям станет выгоднее работать на рынке жилищного строительства. Предполагается, что уменьшение расходов и снижение экономических рисков будет способствовать падению цен на жилье.
Недоступное жилье
Несмотря на прогнозы, жилье в стране в 2005 году доступнее не стало. Стоимость квартир выросла еще на 30%, а зарплаты даже не делали попытки их догнать. Усугубляет положение и сокращение до 20% предложения на рынке первичного жилья. Если такие темпы снижения сохранятся, то в 2007 году объем вводимого в строй жилья составит не более 25 млн кв. м. По мнению ряда аналитиков, в будущем году цены на рынке недвижимости превысят сегодняшние в 2–2,5 раза. Тем не менее, по словам главы Минэкономразвития, к 2010 году спрос населения страны будет удовлетворен жильем на 65–70%, а объем выдаваемых ипотечных кредитов составит 415 млрд руб.
Однако у министра финансов РФ Алексея Кудрина менее оптимистичный взгляд на проблему. Он считает, что рефинансирование ипотечных кредитов позволит поддержать население с доходами не ниже среднего. Люди с малым достатком не смогут воспользоваться этой системой, потому что у них все равно не хватит средств на выплату кредита.
