Альтернативой огосударствлению кадастровой оценки может стать тонкая перенастройка существующей системы. Такое мнение в интервью «Бюджету» высказала президент общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» Светлана Алексеевна ТАБАКОВА.
По ее словам, очередная реформа не решит проблем в области оценки — напротив, создаст новые. Например, фактически невозможным станет оспаривание результатов оценки.
— Светлана Алексеевна, в настоящее время ряд регионов заявляет о занижении кадастровой стоимости земель или о недобросовестности собственников, злоупотребляющих правом на оспаривание. Землевладельцы, наоборот, говорят о существенном завышении оценки. Скажите, действительно ли проблема стоит так остро, или это скорее эмоциональная реакция сторон, связанная с тем, что были непосредственно затронуты их интересы?
— Здесь есть два аспекта: объективный и субъективный. Объективный аспект заключается в следующем. Когда принималось решение, что налоги будут платиться исходя из кадастровой стоимости земельных участков и объектов капитального строительства, предполагалось, что, по крайней мере, в отношении бизнеса будут изменены другие платежи. Задача была — ввести новый налог на то, что легко проверить.
Бизнес владеет недвижимостью, которую трудно спрятать. Она зарегистрирована, стоит на учете, ее можно посмотреть, оценить. И в этом смысле налог на недвижимость является более прозрачным, чем другие платежи. В то же время этот налог позволяет региональным бюджетам получать дополнительные доходы. Однако когда взимание налога от кадастровой стоимости начало широко применяться, остальные платежи бизнеса в бюджет, к сожалению, не изменились. Это касается не только ставок, но и системы взимания, расчета и тому подобного. В итоге получилось, что нагрузка и на бизнес, и на физические лица просто выросла. Проблема еще и в том, что нововведения совпали с негативными явлениями в экономике, от которых пострадал бизнес.
Если говорить о субъективной стороне, то я не знаю никого, кто был бы доволен тем налогом, который он платит. Людям всегда кажется, что налог несправедлив. Проблема еще и в том, что никто и никогда не объяснял, что такое рыночная стоимость. Когда принималось решение о том, что оценщики будут осуществлять кадастровую оценку, были предложения ввести налогооблагаемую базу с коэффициентом
Что касается администраций, то результаты кадастровой оценки интересуют их с точки зрения получения доходов и реальных потребностей бюджета. И уже потом они начинают смотреть отдельные объекты, в основном недвижимость крупных налогоплательщиков. В этом и заключается причина взаимного недовольства.
— Какой выход из этой ситуации видит оценочное сообщество?
— Выход заключается в том, чтобы совершенствовать механизмы, тонко настраивать уже работающую систему и сближать интересы налогоплательщиков и тех, кто получает налоги. Вместо этого сейчас планируется очередная, четвертая или пятая, революция — я имею в виду принимаемый законопроект «О государственной кадастровой оценке». Суть революции в том, что все будут определять государственные оценщики, а система возражений будет затруднена до такой степени, что, не будучи специалистом в этом вопросе, вы никогда не сможете оспорить результаты оценки.
Дело даже не в том, что государство монополизирует эту систему, или в том, что государственные оценщики, как считают многие, будут зависимыми. Конечно, они будут стоять на стороне бюджета, но не это главная негативная сторона. Приведу один пример. Несмотря на все новшества, у нас отсутствует официально утвержденная государством методология оценки объектов капитального строительства, хотя оценка ведется и с ее результатами многие не согласны. На мой взгляд, это абсурд — принимать решения о налогооблагаемой базе, если не существует методологии.
Вопрос об изменении системы оценки должен быть рассмотрен намного глубже, чем просто принятие решения голосованием о том, менять систему или нет. А пока это решение принималось простым голосованием. Те, кто его принял, — я имею в виду правительство и Комитет по вопросам собственности Государственной думы, — не являются узкими специалистами. У них много задач, которые необходимо решать ежедневно, и детально разобраться в каком-то узком вопросе они не могут. Они опираются на реферативные справки, которые им предоставляют органы государственной власти. Мне кажется, что авторы законопроекта смогли ввести их в заблуждение.
Сейчас сложилась система, к которой уже вся страна привыкла. Она долго доходила до бизнесменов и физических лиц. До последних, к слову, она еще в полной мере не дошла, потому что как таковая массовая уплата налогов по кадастровой стоимости физическими лицами не началась. Но если говорить о бизнесе, то многие уже привыкли к системе и разобрались, каким образом оспаривать оценку, с которой они не согласны.
И вдруг нам предлагается совершенно новая система. Не успев отладить одну модель, мы ломаем ее и меняем на другую. При этом почему-то предполагается, что новая система не будет давать ошибок. Но это не так: будут новые трудности и новые ошибки, которые никто еще не предусмотрел.
Сейчас «плохие», «отвратительные» оценщики имеют определенное профессиональное образование, страховку. Они привыкли отвечать за результаты работы. Авторы законопроекта предлагают передать оценку в организации, которые никогда не работали в этой сфере, никогда не осуществляли никаких расчетов в массовом порядке. В одном регионе только объектов капитального строительства может быть от одного двух миллионов. Представить себе, что люди, которые по большому счету не сталкивались с оценкой или оценивали не более десятка объектов, получают такую масштабную задачу, я не могу.
Кроме того, это определенные бюджетные затраты. Каждый регион должен выделить из бюджета средства на содержание этой команды. Причем оценку могут выполнить и несколько десятков человек, и один — успех заключается в правильной организации, в наличии четкой методологии и в том, что руководство точно понимает, что нужно делать и в какой последовательности.
— По вашим словам, новая система не позволит оспаривать результаты оценки. Почему?
— Сейчас все просто. Если вам не нравится результат, вы предоставляете отчет о рыночной стоимости, его будут рассматривать и принимать какое-то решение. Новая система предусматривает, что для подачи заявления и его рассмотрения необходимо, чтобы вы изучили отчет государственного учреждения, осуществлявшего оценку, нашли ошибки, которые там сделаны, описали их и доказали, что это ошибки. Кто будет заниматься этой работой? Предполагается, что каждый налогоплательщик обладает достаточным уровнем компетенций, чтобы сделать все это, обосновать свою позицию. Но очевидно, что самостоятельно налогоплательщики это сделать не смогут. В чем смысл законопроекта, который направлен не на сглаживание противоречий, а на их обострение, мне не очень понятно.
— Какова альтернатива этому решению?
— Она заключается в том, чтобы отладить действующую систему. Я не вижу какой-то необходимости в том, чтобы принимать новые законы. Во-первых, необходимо разобраться, почему нам предоставляется настолько несерьезная информация из государственного кадастра и никто не несет за это никакой ответственности — никто и никогда. Мы много раз обращали внимание на эту проблему. Органы государственного учета ссылаются на закон о кадастре, но суть от этого не меняется. Как можно оценивать объекты, про которые неизвестно, где они находятся, какого они типа (коммерческая или некоммерческая недвижимость), в каком году и из чего они построены? Почему в нашей стране такое качество учета — загадка. И даже те сведения, которые собирают оценщики, полностью исчезают до следующей кадастровой оценки. Эти данные остаются только в отчетах оценщиков, никто не принимает их к сведению и не вносит в государственный кадастр. В течение пятилетнего разрыва между двумя кадастровыми оценками появляется масса новых объектов, которые опять ставятся на кадастровый учет, и у них также много непонятных характеристик.
Фактически недостающую информацию для работы собирают оценщики, но их возможности по сбору данных ограниченны. И даже те сведения, которые они собирают, не могут быть занесены в Росреестр. Соответственно, огромная работа не имеет никакого продолжения. Это абсолютный нонсенс. Также совершенно непонятно, почему, если какой-то объект на территории района или области ставится на государственный учет, ему присваивается местоположение относительно нулевого квартала. А это означает, что его местоположение определить совершенно невозможно.
Недостающую информацию для работы собирают оценщики, однако их возможности ограниченны. А те сведения, которые они собирают, не могут быть занесены в Росреестр
Несмотря на то что существуют различные приказы Росреестра о предоставлении правильной картографической информации, получить ее практически невозможно. Все действующие методики оценки земельных участков предполагают построение математических моделей. Построить модель без характеристик объекта, например формулу множественной регрессии, просто невозможно.
Во-вторых, на оценку сегодня отводится слишком мало времени. Есть регионы, которые понимают это и отводят шесть, семь месяцев на такую работу. Но многие территории, объявив конкурс, например, 1 апреля, уже хотят 1 июня получить результаты. Для того чтобы потом очень долго все это обсуждать и согласовывать. Мне кажется, это совершенно неправильно.
Если бы авторы законопроекта хотели выявить проблемы и исправить их, они бы проводили встречи с регионами и объясняли им ситуацию. Поскольку эта работа делается в интересах региональных бюджетов, они не стали бы возражать. Никто также не хочет работать с налогоплательщиками, хотя это очень важно.
Ну и третье направление — это совершенствование методологии. Сейчас мы работаем по рекомендациям, которые были приняты в 2007, 2010 годах. То есть в то время, когда еще существовала государственная монополия на оценку и эту работу делал федеральный кадастровый центр «Земля». По сути, предлагаемая реформа — это возвращение к тому, от чего уже отказались. В настоящее время есть некий проект методики государственной оценки, но все профессиональное сообщество выступает против этой методологии, потому что ее качество недостаточно для того, чтобы работать по этому документу.
— Насколько сегодня распространены различные мошеннические схемы для занижения стоимости земельных участков?
— На самом деле встречаются как объективные, так и не совсем объективные факты оспаривания. К объективным относятся случаи, когда бизнес приходит и показывает, что повышение налога настолько увеличивает затраты бизнеса, что он становится убыточным. Если это действительно так, то действующие комиссии по оспариванию принимают правильное решение и становятся на сторону предпринимателей, потому что им важно сохранить предприятия и рабочие места. Никому не нужны социальные протесты.
Подавляющее большинство предпринимателей руководствуется не желанием уйти от налогов, а намерением сохранить бизнес в сегодняшней ситуации и иметь возможность развивать производство, услуги и так далее. Не могу отрицать, что есть случаи недобросовестности, как и в каждой отрасли. Некоторые действительно пытаются с помощью отчетов о рыночной стоимости занижать налогооблагаемую базу. Задача как раз в том, чтобы отработать механизм противодействия такому поведению. Но делать это надо не за счет усложнения оспаривания не вполне достоверных результатов оценки. Вместо этого необходимо отлаживать действующий механизм: создавать методики, рекомендации. Это привело бы к существенному снижению числа недобросовестных действий.
Подготовил К. В. ОВЧАРУК
