Как упрочить базу налогообложения

Проблемы кадастровой оценки, повышение качества информации, содержащейся в базах данных Росреестра, создание Единого государственного реестра недвижимости — все эти темы стали предметом разговора с руководителем Росреестра Игорем Владимировичем ВАСИЛЬЕВЫМ.

— Игорь Владимирович, сколько объектов недвижимости на данный момент учтено в государственном кадастре недвижимости (ГКН) и каково количество объектов недвижимости, права на которые зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП)?

— Количество объектов, сведения о которых содержатся в кадастре недвижимости, приближается к 160 миллионам, а в реестре прав — превышает 100 миллионов.

— Есть ли у Росреестра хотя бы примерное представление о количестве объектов, которые пока не учтены?

— Нет, Росреестр такими данными не располагает и не может располагать. Дело в том, что услуги по регистрации прав и кадастровому учету в соответствии с законом носят заявительный характер. Это означает, что собственник недвижимости должен подать заявление о внесении сведений в государственный кадастр недвижимости, иначе объект не может быть учтен.

— Счетная палата РФ отмечает: создание и совершенствование баз данных Росреестра ведется на протяжении 20 лет, однако говорить о том, что кадастр недвижимости в полном объеме наполнен сведениями об объектах, необходимыми для формирования налоговой базы, не приходится. В чем причина?

— Мы постоянно работаем над повышением качества информационных баз — государственного кадастра недвижимости и Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество. Что касается причин выпадения отдельных объектов из-под налогообложения, то их несколько, и они, стоит заметить, не зависят от действий Росреестра. Во-первых, регистрация прав и кадастровый учет, как я уже говорил, носят заявительный характер. То есть сведения не попадают в базу из-за того, что правообладатель не желает регистрировать свою недвижимость. Во-вторых, в силу особенностей нормативных правовых актов, регулирующих регистрацию прав и кадастровый учет. Например, законом о кадастре не предусмотрено обязательное наличие в ГКН информации о фактическом использовании объектов.

— Когда оценщиков критикуют за несправедливую кадастровую оценку, они ссылаются на то, что при оценочных работах им приходится оперировать исходной информацией об объекте, качество которой очень низкое. Это, как вы понимаете, камень в ваш огород, поскольку Росреестр аккумулирует сведения о недвижимости. К тому же вы наделены правом контролировать СРО, куда входят оценщики. Прокомментируйте, пожалуйста, ситуацию.

— Да, Росреестр является источником некоторой части информации, необходимой для проведения государственной кадастровой оценки. Однако объяснять недостатки кадастровой оценки низким качеством кадастра — это сваливать с больной головы на здоровую. Разве оценщики берут стоимость недвижимости из кадастра? Конечно, нет.

Существуют нормативные правовые акты, в соответствии с которыми оценщики должны самостоятельно собирать информацию для проведения государственной кадастровой оценки. Например, как определено в федеральном стандарте оценки об определении кадастровой стоимости^[1], оценщик кроме информации, содержащейся в ГКН, использует сведения, собранные в фонде данных государственной кадастровой оценки, фонде данных землеустроительной документации, а также в фондах данных и базах данных, имеющихся в распоряжении организаций и учреждений регионов и муниципальных образований. Поэтому, если ему недостаточно информации из ГКН или он сомневается в ее правильности, есть еще несколько источников сведений об оцениваемом объекте, которые оценщик, повторяю, обязан запросить и систематизировать самостоятельно.

Мы действительно контролируем деятельность саморегулирующих организаций оценщиков — проводим плановые и внеплановые проверки их деятельности. При этом мы не можем повлиять на порядок сбора информации и методику для расчета кадастровой стоимости при проведении государственной кадастровой оценки, поскольку каждый оценщик, которого нанимают региональные органы власти, разрабатывает собственные критерии оценки и руководствуется ими.

Понимая важность обсуждаемых вопросов, мы сегодня выступаем за то, чтобы к оценке был более ответственный, научный подход. Чтобы велась скрупулезная работа по единой утвержденной методике. Ошибки в кадастре есть, и мы их, бесспорно, исправляем. Это системная и серьезная работа. Именно поэтому Росреестр делает все возможное, чтобы повысить качество данных ГКН и ЕГРП. При проведении верификации мы взаимодействуем в информационном плане с федеральными органами государственной власти, в том числе территориальными органами Федеральной налоговой службы, региональными органами власти и органами местного самоуправления, а также организациями технического учета и технической инвентаризации.

Улучшить качество данных ГКН должно и внедрение механизма исправления ошибок при изменении характеристик объекта недвижимости при оспаривании кадастровой стоимости, в разработке которого мы принимаем активное участие.

Еще одно мероприятие, которое направлено на массовое исправление кадастровых ошибок, в том числе уточнение местоположения границ объектов недвижимости и образование новых объектов недвижимости, — это проведение комплексных кадастровых работ, организация которых возложена на региональные и муниципальные органы власти. При этом собственники земельных участков будут избавлены от необходимости уточнять границы участков и исправлять кадастровые ошибки за свой счет. Начало массового проведения комплексных кадастровых работ запланировано на 1 января 2017 года.

— Какова статистика оспаривания результатов кадастровой стоимости в судебном и внесудебном порядке в 2015 году?

— Количество заявлений об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, поданных в комиссии при территориальных органах Росреестра в 2015 году, выросло в 1,8 раза по сравнению с показателями 2014 года. Во столько же раз выросло количество положительных решений комиссий об изменении кадастровой стоимости. Данный факт наглядно свидетельствует о несовершенстве действующей системы кадастровой оценки и о ее возрастающем социальном значении.

Вместе с тем популярность судебного оспаривания кадастровой стоимости резко снизилась: в течение 2015 года в судах было инициировано 7,6 тысячи споров, что почти в два раза меньше, чем годом ранее. По результатам работы комиссий в 2015 году наблюдается снижение совокупной кадастровой стоимости объектов, прошедших данную процедуру, более чем на 27 процентов. В натуральном выражении это свыше триллиона рублей.

— Как вы считаете, какие меры смогут сделать определение кадастровой стоимости прозрачным и эффективным?

— Прежде всего необходимо утвердить единую методику, понятную и учитывающую лучший опыт в оценочной деятельности. Когда в разных регионах фирмы-оценщики применяют разные методы, это напоминает шаманство.

Качество проведения оценки, на мой взгляд, сильно страдает из-за ее коммерциализации. Положение таково, что за выполнение государственного заказа оценщики получают плату, а работы по проведению оценки предполагают расходы. Именно поэтому мы поддерживаем законодательные инициативы о передаче определения кадастровой стоимости государственным учреждениям. Создание бюджетных учреждений предусмотрено проектом закона о государственной кадастровой оценке, разработанным Минэкономразвития России. Он предполагает, что кадастровая оценка станет по-настоящему государственной.

— По вашему мнению, это позволит решить существующие проблемы?

— Безусловно. Во-первых, повысится контроль за результатами работы, возрастет ответственность оценщиков, исчезнет излишняя коммерциализация. Во-вторых, бюджетные учреждения будут заниматься уточнением технических и прочих характеристик объектов недвижимости на постоянной основе, их взаимодействие с местными органами власти будет системным. Это также должно положительно повлиять на качество оценки. В-третьих, будет обеспечено единство в подходах, а значит, выявить возможные ошибки будет легко. На мой взгляд, это оптимальный путь к тому, чтобы защитить интересы правообладателей и навести порядок в формировании базы налогообложения.

Положения законопроекта также направлены на повышение точности данных об объектах недвижимости. А именно бюджетным учреждениям планируется вменить сбор и уточнение сведений об объектах недвижимости для внесения их в ГКН с использованием баз данных, имеющихся в распоряжении региональных органов власти и органов самоуправления.

— С 1 января 2017 года в соответствии с законом о государственной регистрации недвижимости должен заработать Единый государственный реестр недвижимости. На каком сейчас этапе работа по объединению ЕГРП и ГКН?

— Мероприятия по подготовке к введению Единого государственного реестра недвижимости я бы разделил на организационные и технические. К организационным относятся гармонизация сведений ЕГРП и ГКН, которую в настоящий момент Росреестр завершил, и верификация данных двух ресурсов, которой мы продолжаем заниматься.

При создании Единого государственного реестра недвижимости вся информация об одном объекте, которая сейчас рассредоточена по двум информационным ресурсам, а зачастую дублируется в них или, наоборот, не совпадает, будет содержаться в одном источнике в единой версии. Для обеспечения полноты и целостности ЕГРП и ГКН Росреестр также проводит так называемую привязку зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства к участкам, на которых они расположены. К концу прошлого года такая работа выполнена в отношении 74 процентов объектов капитального строительства.

В технической части мы завершили проектирование второй очереди Единого государственного реестра недвижимости, включая централизацию баз данных ЕГРП в 73 территориальных органах Росреестра.

Единая учетно-регистрационная процедура — это задача приоритетная и масштабная. Она включает в себя несколько самостоятельных больших проектов. Так, нам предстоит создать федеральную информационную систему ведения ЕГРН. В связи с этим необходимо организовать работу в соответствии с особыми условиями перехода к единой процедуре. И конечно, мы участвуем в совершенствовании нормативной правовой базы. В результате создания ЕГРН существенно упростятся процедуры кадастрового учета и регистрации прав, прежде всего за счет их объединения и введения единой учетно-регистрационной процедуры, а также реализации принципа экстерриториальности при оказании услуг. Будут получены точные и полные данные об объектах недвижимости. Это очень важно для целей налогообложения. Также среди плюсов нового подхода я бы отметил формирование единой федеральной очереди, повышение степени надежности хранения данных, рост количества услуг, оказываемых в электронном виде.

Развитие специальных сервисов для оказания услуг в электронном виде также является одним из элементов подготовки к введению ЕГРН. С 1 июня 2015 года Росреестр начал принимать документы на государственную регистрацию прав в электронном виде на всей территории России. С этого момента ведомство обработало более 90 тысяч заявлений и пакетов документов, поданных через интернет для получения этой услуги. В настоящее время все наиболее востребованные услуги Росреестра доступны в электронном виде — регистрация прав, кадастровый учет, получение сведений из ЕГРП и ГКН.

Кроме того, сократятся сроки оказания услуг по регистрации прав до семи дней, по кадастровому учету — до пяти дней. В случае одновременного проведения этих двух процедур предусмотрен срок не более десяти дней. Основные положения закона вступят в силу в 2017 году.

Упрощение и ускорение процедуры, безусловно, важно. Но что, как мне кажется, еще важнее — мы упрощаем и ускоряем не в ущерб качеству учета и регистрации. Сегодня Росреестр выполняет правовую экспертизу поступающих документов — это гарантия того, что сделка пройдет строго по закону. При переходе к Единому государственному реестру недвижимости экспертиза будет такой же тщательной.

Подготовила О. В. ИЗУТОВА

^[1] Федеральный стандарт оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости» утвержден приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 года № 508.