Потенциал земельно-имущественного комплекса

Проблема эффективного управления земельными ресурсами, к сожалению, не теряет своей актуальности. Сегодня многие субъекты Федерации пытаются навести порядок в данной сфере. Московская область — один из таких регионов. О том, какие меры предпринимаются для урегулирования проблем, связанных с земельно-имущественным комплексом, журналу «Бюджет» рассказал заместитель председателя Правительства Московской области Александр Анатольевич ЧУПРАКОВ.

— Александр Анатольевич, что именно мотивировало правительство региона к скорейшему решению земельных вопросов?

— Налоговый потенциал от использования имущества и земель реализовывался в Московской области слабо. Подмосковье ежегодно теряло десятки миллиардов рублей из-за неуплаты имущественных налогов, поскольку значительная часть земельных участков и жилья в регионе не была инвентаризирована и оценена. Чтобы мобилизовать поступления имущественных налогов в бюджет области, и было принято решение навести порядок в земельно-имущественном комплексе.

Сегодня мы ведем системную работу в этой сфере. Внимание прежде всего сосредоточено на исправлении существующих кадастровых ошибок, уменьшении количества судебных разбирательств, выявлении неразграниченных земель, осуществлении государственной регистрации прав на земельные участки и вовлечении их в хозяйственный и налоговый обороты, а также на установлении соответствующей категории и вида разрешенного использования земельных участков. Поскольку налогооблагаемая база по земельному налогу и налогу на имущество тесно связана с кадастровой стоимостью, то все вышеперечисленные меры способствуют ее повышению.

— Что стало отправной точкой в этой работе?

— Первым шагом стало создание государственного бюджетного учреждения «Центр содействия развитию земельно-имущественного комплекса Московской области». Основной задачей этого учреждения является регистрация права собственности Московской области на неразграниченные земельные участки. Благодаря работе центра земельный фонд Московской области по сравнению с данными 2013 года увеличился более чем в два раза — с 21 до 47 тысяч гектаров.

В настоящее время в собственности Московской области находится 28 тысяч гектаров земель, возможных для вовлечения в хозяйственный оборот. Для государственной регистрации права муниципальной собственности аналогичные учреждения созданы практически в каждом муниципальном образовании.

Вторым шагом стало выявление неиспользуемых земель, в том числе земель сельскохозяйственного назначения. В 2013 году было проверено 1144 земельных участка, в 2014 году обследовано уже более 30 тысяч участков общей площадью 928 тысяч гектаров, в 2015 году — 24 тысячи земельных участков пло­щадью 855 тысяч гектаров. Нарушения обнаружены в отношении более 10 тысяч земельных участков общей площадью 260 тысяч гектаров — практически 30 процентов от общей площади обследованных земельных участков. По результатам проведенных проверок в настоящее время в суд поданы первые исковые заявления об изъятии земель сельскохозяйственного назначения.

И наконец, третье направление. Перед органами местного самоуправления была поставлена задача провести проверки на предмет целевого использования земельных участков, предоставленных по договорам аренды. В случае выявления неиспользования (нецелевого использования) земельных участков орган местного самоуправления инициирует процедуру расторжения заключенных договоров аренды.

— Московская область находится на первом месте по количеству учтенных участков (по данным федерального кадастра, 3,3 миллиона — семь процентов от РФ). Данный факт позволяет говорить, о том, что все земельные участки идентифицированы и вовлечены в налоговый оборот?

— К сожалению, об этом говорить пока рано. Не все земельные участки идентифицированы. Значительное количество объектов, находящихся на государственном учете, не имеет координат местоположения. В настоящее время в области утвержден план мероприятий по идентификации земельных участков и объектов недвижимости в автоматизированном режиме с применением современных методов Региональной геоинформационной системы Московской области. Эта система позволит выявить объекты на аэрофотосъемке, в координатах привязать их к карте, сопоставить с данными государственного кадастрового учета, регистрации прав и сведениями налоговых органов.

— С какими трудностями вы столкнулись при проведении кадастровой оценки в 2013 году?

— Прежде всего с неполнотой и неточностью данных государственного кадастра недвижимости. Сведения, которые сегодня содержатся в кадастре, передавались и стекались в него из земельных комитетов и отделов администраций муниципалитетов. Но зачастую в этих сведениях отсутствовал точный вид разрешенного использования земельного участка. Например, участок предназначен под жилищное строительство, но не указано конкретно, под какое строительство: под индивидуальное жилищное или под многоквартирный дом? А разница при оценке существенная. Или, например, неправильно указывался адрес участка. Порядка 72 тысяч земельных участков вообще не имели категории и вида разрешенного использования.

То, что справедливая кадастровая оценка земель зависит не только от компетенции оценщика, но и от качества и количества первичной информации, находящейся в их распоряжении, — факт неоспоримый. Поэтому при проведении государственной кадастровой оценки активно привлекались местные власти. Именно они уточняли сведения о категориях и видах разрешенного использования, выявляли факторы, влияющие на стоимость земельных участков, — например, наличие подъездных дорог, газификации и других элементов инфраструктуры. В ходе исправления ошибок кадастровой оценки в органах местного самоуправления уточнялась информация о фактическом использовании земельных участков, их местоположении. Дополнительно уточнялась информация о рыночной стоимости. В этом вопросе нам оказывала помощь Гильдия риелторов Московской области.

— Какие самые распространенные недостатки кадастровой оценки вы бы отметили?

— Кадастровая оценка проводится массовыми методами без учета индивидуальных особенностей недвижимости. Кроме качества исходных данных, необходима постоянная системная работа по подбору, накоплению и постоянному мониторингу информации о характеристиках объектов недвижимости и рыночной информации о них. Очевидно, что такую работу должны проводить на постоянной основе специализированные оценщики.

Бесспорно, для качественной оценки требуется время: на сбор информации и непосредственно на процесс оценки. По действующему законодательству об оценочной деятельности в Российской Федерации оценочные компании выбираются на конкурсной основе. На подготовку и проведение конкурсных процедур тратится не один месяц, соответственно, времени на проведение качественной кадастровой оценки остается недостаточно. В соответствии с законодательством результаты кадастровой оценки должны быть утверждены до 1 декабря года ее проведения. По факту на оценку остается не более пяти месяцев, что, например, для Московской области мало.

Отсюда ошибки оценки, связанные с неполнотой и недостоверностью собранной информации. Кроме того, участвовать в конкурсе могут оценочные компании из других регионов, не владеющие спецификой рынка, присущей тому или иному субъекту РФ. Мы считаем, что проблему повышения качества кадастровой оценки должно решить создание института государственных кадастровых оценщиков в форме государственных бюджетных учреждений субъектов РФ. Проект федерального закона «О государственной кадастровой оценке» в начале мая внесен федеральным правительством в Государственную думу и должен быть рассмотрен до истечения полномочий действующего созыва российского парламента.

— Какова статистика по оспариванию результатов последней оценки?

— За 2014 и 2015 годы через суды и комиссии исправлена стоимость порядка 23 тысяч земельных участков. Всего же поступило обращений по оспариванию 46 тысяч земельных участков. Таким образом, по 50 процентам обращений принято положительное решение.

По обращениям граждан и органов местного самоуправления в минимущество Московской области бесплатно, без оспаривания и участия граждан, исправлена стоимость 86 тысяч земельных участков. Таким образом, в общей сложности исправлена кадастровая стоимость 109 тысяч земельных участков, что составляет три процента от общего количества оцениваемых участков.

— В Московской области отработан новый механизм исправления недочетов, ошибок в кадастровой оценке. Расскажите, как он действует.

— Стоит заметить, что механизм бесспорного исправления ошибок кадастровой оценки — не новый, просто в Московской области мы добились его реализации. Алгоритм исправления ошибок строится на добросовестном исполнении гарантийных обязательств оценочной компанией, выполнявшей кадастровую оценку в нашей области. Гарантийные обязательства были закреплены в государственном контракте на проведение государственной кадастровой оценки земель Московской области в 2013 году.

Собственники, не согласные с результатами оценки, могут обратиться в Министерство имущественных отношений Московской области. Обращение можно направить в том числе и по электронной почте — на адрес министра А. В. Аверкиева: andreyaverkiev@mosreg.ru. Далее они будут перенаправлены оценочной компании, и она, в рамках гарантийных обязательств, проверит наличие ошибки. В случае выявления ошибки будет произведен перерасчет кадастровой стоимости, по результатам которого министерство внесет изменения в распоряжение 2013 года, утвердившее результаты оценки. Исправленная стоимость будет применена для целей налогообложения с 1 января 2014 года. Сведения об исправленной стоимости направляются в кадастровую палату и налоговую инспекцию, которая произведет перерасчет налога.

— Скажите, в результате всей этой работы удалось повысить собираемость земельного налога в области?

— Безусловно, поступления от земельного налога с каждым годом увеличиваются. Если по итогам 2013 года они составляли 17 миллиардов рублей, то за 2014 год объем поступлений от земельного налога возрос до 25 миллиардов. По итогам же 2015 года данный показатель достиг уже 34,9 миллиарда рублей. Такой рост связан прежде всего с тем, что в оборот были введены новые участки, в том числе и те, владельцы которых избегали уплаты налогов. Как видим, в результате проведенной работы поступления за 2013–2015 годы возросли в два с лишним раза.

Подводя итог сказанному, отмечу, что основная цель работы, проводимой Правительством Московской области в этом направлении, — пополнение доходной части регионального бюджета и бюджетов муниципальных образований Подмосковья. Имущественные налоги поступают в бюджеты поселений, и их доля в доходах муниципальных образований достигает 70 процентов. Эти налоговые поступления направляются на решение жизненно важных вопросов и проблем муниципалитетов — на ремонт дорог, благоустройство. В то же время мы не должны забывать о социальной справедливости при налогообложении граждан и ответственности каждого собственника земли и недвижимости за своевременное и полное исполнение своих налоговых обязательств.

Подготовила О. В. Горшенина