Недвижимое имущество, расположенное на территории муниципалитета, это одновременно и источник доходов в виде налоговых и арендных платежей, и источник забот, связанных с точным учетом характеристик объектов недвижимости и прав на них. Достоверная и актуальная информация об объектах недвижимости — залог полноты и точности исчисления налогов и наполнения бюджета муниципального образования.
Дмитрий Михайлович КОЛУПАЕВ, руководитель отдела компании "ТехноКад"
Проблемы и новые возможности
Внимание проблеме учета объектов недвижимости со стороны высших органов законодательной и исполнительной власти Российской Федерации лишний раз подчеркивает ее важность. Только за прошедший год было принято около 15 поправок в профильные законодательные акты — в Земельный кодекс, Закон № 221‑ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» и ряд других. Все изменения в законы направлены на организацию более точного и качественного учета объектов недвижимости и их характеристик, а также на упрощение процедур предоставления земельных участков заинтересованным лицам.
В нынешней непростой экономической ситуации наиболее очевидным решением для местных органов власти представляется повышение налогов. Но помимо увеличения налоговой нагрузки на собственников объектов недвижимости существуют и другие резервы для пополнения местных бюджетов. Один из них — приведение реальных характеристик объектов недвижимости в соответствие значениям, зафиксированным в государственных информационных массивах. Наиболее типичные ситуации связаны с некорректным указанием вида разрешенного использования земельных участков и их кадастровой стоимости. Между тем от этих параметров зависит сумма налоговых платежей. Часто неверно указываются адресные характеристики объекта. Встречаются ситуации, когда невозможно идентифицировать собственника объекта — то есть в итоге некому выставить налоговое уведомление. По оценкам специалистов филиалов ФГБУ «ФКП Росреестра», до 80% таких неточностей могут быть устранены силами муниципалитетов — в рамках процедуры информационного взаимодействия, определенной постановлением Правительства РФ от 3 февраля 2014 года № 71.
Несмотря на усилия Федеральной налоговой службой (ФНС) и Росреестра по верификации данных об объектах недвижимого имущества, эта работа далека от завершения. Предполагается, что в скором времени органы местного самоуправления получат доступ к массиву данных ФНС в части начисления и уплаты имущественных налогов на территории своего муниципального образования. Функционал, который будет предоставлен ФНС, позволит проводить многопараметрический анализ ситуации с имущественными налогами, исследовать влияние размеров налоговых ставок и применения различных льгот на общий объем налоговой массы, строить различные диаграммы и графики. Сравнивая данные Росреестра и ФНС, легко оценить объем выпадающих доходов местных бюджетов в части поступлений от имущественных налогов.
Еще одна большая проблема — отсутствие у объектов недвижимости координатных характеристик. У земельных участков (ЗУ) нередко отсутствует описание границ, а у объектов капитального строительства (ОКС) — описание местоположения объектов. Доля таких объектов в зависимости от региона может достигать в части ЗУ 25%, а в части ОКС — 95%. Согласно принятой Правительством РФ дорожной карте такие объекты с 2018 года будут сильно ограничены в обороте: их нельзя будет продать, заложить, сдать в аренду. Решением данной проблемы может быть выполнение комплексных кадастровых работ согласно главе 4.1, недавно введенной в Федеральный закон от 24 июля 2007 года № 221‑ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». Заказчиками этих работ будут органы местного самоуправления, а оплачиваться они будут из средств федерального бюджета.
ИТ-решения
Все описанные проблемы могут лечь на плечи руководителей муниципалитетов. Однако в последнее время на рынке программного обеспечения появилось много решений для автоматизации деятельности органов местного самоуправления. Широкий спектр этих решений позволяет подобрать оптимальный для муниципалитета вариант.
Компания «ТехноКад», более десяти лет работающая на рынке как разработчик программного обеспечения и оператор электронных сервисов для взаимодействия юридических и физических лиц с органами кадастрового учета и регистрации прав, представляет облачный сервис для органов местного самоуправления и государственной власти — «ТехноКад-Муниципалитет». Сервис обеспечивает решение основных задач, стоящих перед органами местного самоуправления и государственной власти при взаимодействии с Росреестром. В «ТехноКад-Муниципалитете» присутствуют все преимущества облачных технологий: возможность работы с мобильных устройств, отсутствие привязки к конкретному компьютеру, отсутствие необходимости в приобретении дополнительных аппаратных и программных модулей, достаточность навыков пользователя персонального компьютера и знаний в рамках профессиональной компетенции. Отсутствует необходимость в регулярных обновлениях, поскольку все автоматически происходит на сервере.
В едином простом и понятном интерфейсе объединены основные классы электронных сервисов: запросы сведений из ГКН и ЕГРП, информационное взаимодействие с органами кадастрового учета, учет изменений объектов недвижимости. Все создаваемые документы и запросы проходят через форматно-логический контроль по тем же принципам, что применяются в АИС ГКН. В сервисе реализована возможность создания печатной формы схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории (в соответствии со статьей 11.10 Земельного кодекса РФ и приказом Министерства экономического развития РФ от 27 ноября 2014 года № 762) и создания на основе печатной формы
Сервис может быть использован и для решения целого класса задач, таких как мониторинг и учет земель сельхозназначения, управление муниципальным недвижимым имуществом, оценка налогового потенциала по земельному налогу и налогу на имущество физических лиц. Использование решения «ТехноКад-Муниципалитет» позволяет получить достоверную картину состояния дел по учету объектов недвижимости, выявить скрытые резервы по увеличению поступлений в бюджет, выработать управленческие решения, направленные на актуализацию данных и создание благоприятного инвестиционного климата.
