Немецкий подход

Оказывается, современное состояние жилищно-коммунального хозяйства в России сейчас очень похоже на состояние системы ЖКХ в Германии, вернее в ее восточной части, после падения Берлинской стены.

Об этом российским коммунальщикам рассказал Герберт Ясперт – коренной немец, крупный специалист в сфере ЖКХ, который стоял у истоков передела социалистического наследия в капиталистические стандарты комфорта и уюта. Отечественных журналистов и специалистов в сфере коммунального обслуживания, присутствовавших на встрече, очень интересовали сравнительные характеристики наших систем ЖКХ: немецкий взгляд на российскую действительность.

Реформа по-немецки

В Германии реформа ЖКХ стартовала около 15 лет назад. С падением Берлинской стены произошло не только воссоединение восточной и западной частей страны, но и объединение двух совершенно разных жилищно-коммунальных комплексов. Восточные немцы давно мечтали жить по западным стандартам и потому с энтузиазмом принялись реформировать социалистическое ЖКХ, ориентируясь на европейский уровень.
 
В основу реформы жилищно-коммунального комплекса по-немец­ки был положен принцип воспитания жильца как эффективного собственника, который сможет не только полностью оплачивать коммунальные услуги, но и ремонтировать, модернизировать инженерные коммуникации и т. д., – то есть собственника, умеющего управлять жилищным фондом.

Сегодня в Германии квартира или индивидуальный дом может принадлежать частному лицу. Большими многоквартирными домами владеют различные жилищные компании: общества с ограниченной ответственностью, акционерные общества и жилищные кооперативы. Последним в Восточной Германии принадлежит значительная часть домов – 17% жилищного фонда, а в Западной – всего 4%. Этот вариант весьма привлекателен для людей с невысоким уровнем доходов. Кстати, состояние домов, которыми владеют кооперативы, значительно лучше, чем у муниципальных жилых зданий. Управляется такой дом на основе экономического участия членов кооператива, взаимопомощи, солидарной ответственности.

Проблемы со старением жилья, его ремонтом также решают жильцы. Однако они могут получить серьезную финансовую поддержку как со стороны кредитных структур, так и со стороны муниципальных властей. При необходимости проведения большого ремонта главное – создать проект реконструкции, который заинтересует инвестора, а жильцы потом постепенно выплатят взятую сумму.

Немецкое ноу-хау – кондоминиум. В этом случае в общей собственности находятся подвал, мансарда, место для парковки машин, лифты, лестницы, балконы, зеленые насаждения во дворе, детские площадки. Могут быть и другие объекты – магазины, кафе, прачечные. Рациональное управление этой собственностью позволяет извлекать определенный доход. Собственники всех квартир кондоминиума образуют товарищество собственников жилья, сдают внаем свободные площади, получают арендную плату и расходуют ее на ремонт дома. Однако в отличие от российского законодательства немецкое четко устанавливает, что членство в товариществе наступает автоматически, одновременно с получением права на квартиру. Ни один из собственников не может отказаться от вступления в товарищество.

В России аналогом кондоминиума является товарищество собственников жилья (ТСЖ). Однако немецкие кондоминиумы типичны для больших жилищных комплексов, и управляет всеми делами нанятый менеджер – «хозяин дома».

Приватизация

До начала реформ жилищный фонд бывшей ГДР состоял из многоэтажных домов довоенной постройки, пятиэтажек, возведенных в 1950-е гг., и панельных многоэтажных зданий 1960–1980-х гг. Все это было решено передать частным владельцам при помощи двух моделей приватизации:

• модели продавца, согласно которой квартира выставлялась на продажу после ремонта и модернизации. Владелец должен был заплатить порядка 350–450 евро за 1 кв. м, включая стоимость ремонта и модернизации;
• модели покупателя, в соответствии с которой квартира передавалась во владение за меньшие деньги, поскольку ремонта и модернизации не было.

Приватизация жилья обязательно включала продажу земли под домом и участка рядом с ним путем заключения договора аренды на земельный участок на основе наследуемого права.

Постепенно вводили и новую систему оплаты коммунальных услуг.

В бывшей ГДР жильцам обычно не нужно было платить арендную плату за наем квартиры. Не существовало даже разницы между собственно платой за аренду жилья и эксплуатационными расходами, в том числе расходами на воду, тепло. При этом квартплата покрывала лишь небольшую долю затрат на содержание жилищного фонда. За время реформы тарифы на тепло- и энергоснабжение повышались постепенно. Устанавливались приборы учета потребленного объема воды, тепла, газа и т.д. Параллельно с повышением платы за наем власти стали предоставлять малообеспеченным гражданам жилищные субсидии.

Сегодня процесс приватизации в Германии идет достаточно медленно. Квартиры переходят в руки частных домовладельцев и крупных компаний. Последние пытаются перепродать их по более высоким ценам.

И в начале 1990-х гг., и тем более сейчас общая экономическая ситуация в Восточной Германии не способствует быстрой приватизации. Основными препятствиями на пути создания института частных собственников становятся нерешенные имущественные споры, высокая цена ввиду затрат на ремонт и модернизацию, отсутствие четкого представления о последствиях приобретения частной собственности, нестабильное экономическое положение потенциальных покупателей. В результате большая часть жилья и поныне остается во владении жилищных компаний и кооперативов, которым приходится решать проблемы ремонта и модернизации зданий.

Лишние дома

В начале 1990-х гг. немцы стали решать жилищную проблему «пост­советского наследия» методом сноса старых строений и возведения на их месте новых, лучшего качества и большего метража; получили развитие разные схемы приобретения квартир в кредит. Германское правительство выделило на эти цели колоссальные средства. Теперь сами немцы признают, что несколько переусердствовали с новым строительством, поскольку не учли резкого оттока населения из Восточной Германии в Западную и того, что многие граждане предпочтут строить индивидуальное жилье за городом.

Закрытие предприятий и рост безработицы для Восточной Германии были характерным явлением. В результате население бывшей ГДР сократилось на 5%, а число пустующих квартир стало беспрецедентно большим – от 9 до 20% жилищного фонда. Для решения проблемы федеральное правительство вместе с регионами приняло программу реконструкции городов восточной части страны на 2002–2009 гг., направленную на борьбу с физическим обветшанием городов, на снос тех же пятиэтажек. Неблагополучные районы будут застроены заново.

Санация всего и вся

Десять лет назад в Восточной Германии начался новый период в развитии ЖКХ – период санации жилищного фонда и тотальной реконструкции объектов коммунальной инфраструктуры. Что такое санация? В общих чертах это выглядит так. Берется, к примеру, крупнопанельный дом времен ГДР и выполняются необходимые расчеты. Если стоимость реконструкции данного дома с приближением его к западным стандартам составляет менее 40% от стоимости нового строительства, то полностью сносить такое строение нецелесообразно. Бывает, что убирают несколько верхних этажей, а на нижних делают полную перепланировку, объединяя две, а то и три квартиры в одну, меняя коммуникации здания.

Особенно педантичны немцы в вопросе энергосбережения. Ведь если в доме установлены приборы учета воды, отопления, газа, электричества, утеплены окна, подъезды, чердаки, то и расходы жильцов на коммунальные услуги будут ниже. Но если квартира сдается внаем, то обеспечением энергосбережения должна заниматься жилищная компания, владеющая или управляющая домом, – а это дополнительные расходы, которые, естественно, особого энтузиазма не вызывают.

На муниципальных властях до сих пор лежит обязанность обеспечивать граждан социальным жильем. Муниципалитеты участвуют в финансировании социального жилищного строительства, владеют и управляют жилищным фондом (в том числе социальным жильем для бездомных), хотя размер муниципального и федерального жилья невелик. При этом муниципальная собственность постепенно сокращается, так как муниципалитеты продают жилье коммерческим жилищным компаниям.

Источник: © Бюджет, 2007, № 10