Налог на недвижимость: опыт зарубежных стран

Для функционирования любого государства должна быть создана эффективная система налогообложения, обеспечивающая его финансовые потребности. В связи с тем что существует два уровня власти (государственный и местный), возникает необходимость наполнения бюджетов каждого из них. Одними из наиболее важных источников бюджетных доходов являются налоги на недвижимость.

Сергей Валентинович БОГАЧЕВ,
доктор экономических наук, профессор, ведущий сотрудник Института экономико-правовых исследований НАН Украины

Говоря о местных бюджетах, необходимо отметить, что все европейские страны руководствуются принципами международной демократии, которые отражены в Европейской хартии о местном самоуправлении. Российская Федерация ратифицировала этот документ в апреле 1998 года. Одним из основных принципов местного самоуправления является принцип бюджетного федерализма, а это значит, что часть функций органы местной власти должны решать за счет собственных доходных источников. Среди них наиболее существенным и широко распространенным является налог на недвижимость.

В большинстве стран налоговые системы формировались в течение значительных промежутков времени, и на них оказывали влияние самые разные экономические, политические и социальные факторы. Именно поэтому налоговые системы в разных странах отличаются не только по видам и структуре налогов, ставкам, способам взимания, но и по фискальным полномочиям органов власти и предоставляемым льготам. Это касается и налогообложения различных видов имущества, в частности недвижимости (включая жилые дома, здания, сооружения и строения, застроенные и незастроенные земельные участки). Ставки налога могут зависеть как от материала сооружений, так и от размера и назначения объекта (жилая застройка, промышленные или хозяйственные сооружения).

Ставка налога на земельные участки устанавливается в соответствии с их хозяйственно-целевым назначением. Сумма налогообложения застроенных и незастроенных земельных участков, земель сельскохозяйственного назначения зависит от кадастровой стоимости земельного участка. Однако необходимо констатировать, что государства при формировании своих налоговых систем руководствуются рядом общих принципов.

Ставки налога

Установление ставок налога находится в прямой зависимости от законодательной и экономической практики. При этом используются две формы: фиксированная и переменная ставки. При использовании фиксированных ставок центральный орган власти определяет процент от налогооблагаемой стоимости, что не позволяет оперативно управлять доходной частью местного бюджета.

Переменная ставка налога устанавливается органами местного самоуправления, как правило, ежегодно, исходя из прогнозируемых расходов бюджета и наличия базы налогообложения. Органы местного самоуправления при этом либо наделяются соответствующими полномочиями для определения размеров ставок, либо определяют ставку на основе минимальных или максимальных ограничений, которые устанавливаются законодательно на общегосударственном и региональном уровнях.

В настоящее время недвижимость облагается налогами в 130 странах. При этом в большинстве стран этот налог поступает в местные бюджеты, и его доля составляет от 1 до 3% налоговых поступлений в бюджеты всех уровней. Так, во Франции — 2,17%, в Дании — 1,85%, Нидерландах и Италии — 1,8%, Германии — 1,06%, Швеции — 0,89%. Однако есть и исключения. К примеру, в Великобритании налог на имущество составляет 10% доходов бюджетной системы, в США — 9%, в Канаде — 8%. Очевидно, что в этих странах он имеет значительное влияние на доходность местных бюджетов. В частности, доля имущественных налогов в доходах местных бюджетов Канады составляет до 40%, Великобритании — до 30%, Франции — до 20%.

Общие характеристики систем налогообложения недвижимости в развитых странах приведены в таблице.

Налог на недвижимость в Европе

Остановимся детальнее на особенностях системы налогообложения имущества в отдельных странах.

Великобритания

Российский опыт

В Российской империи в конце XIX века домовладельцы уплачивали оценочный сбор по недвижимому имуществу. Ежегодно в книгах оценочного сбора, которые велись в каждом районе, фиксировалась ценность имущества по каждой улице. В начале XX века налог на недвижимость взыскивался с прибыли, получаемой от аренды зданий, и являлся городским, земским и казенным. Начиная с 2016 года налог на имущество в некоторых субъектах Российской Федерации исчисляется исходя из кадастровой стоимости недвижимости.

В Великобритании имущество, которое используется для предпринимательской деятельности, облагается единым налогом, а кроме того, органами местного самоуправления взимается налог на недвижимость физических лиц. Налогооблагаемой базой выступает прогнозируемая сумма годовой арендной платы за недвижимое имущество производственного или непроизводственного назначения, включая землю. Налог уплачивается либо один раз в год, либо ежемесячно и полностью зачисляется в местный бюджет.

За счет высокой ставки налог составляет практически треть поступлений доходной части местного бюджета. Налогооблагаемая база определяется каждые десять лет на основе оценки стоимости недвижимого имущества, которая определяется как предполагаемая сумма годового дохода от сдачи имущества в аренду. Применяется переменная ставка, которая определяется исходя из прогнозируемых на следующий год финансовых расходов муниципалитета и общей стоимости имущества, находящегося на его территории. При этом своевременно уплаченный налог на недвижимость, которая используется для торговли, бизнеса и иной профессиональной деятельности, становится основанием для корректировки налога на доходы компаний.

Франция

Во Франции взимается три вида налогов на недвижимость — налог на застроенные участки, налог на незастроенные участки и налог на жилье. Налог на застроенные участки исчисляется на основе коэффициентов, устанавливаемых ежегодно органами местного самоуправления к половине стоимости условной арендной платы, определяемой местным земельным реестром. Налог на незастроенные участки определяется исходя из стоимости условной арендной платы (80% от арендной платы застроенного участка) и коэффициентов, устанавливаемых органами местного самоуправления на основе земельного кадастра.

Налог на жилье является местным и оплачивается жильцом ежегодно. Сумма налога исчисляется исходя из стоимости условной арендной платы жилья, определенной местным земельным реестром, и коэффициентов, устанавливаемых органами местного самоуправления. Последние также определяют ставку налогов на недвижимость исходя из прогнозируемых расходов бюджета, величины имеющейся налоговой базы и законодательно установленного максимума.

Не подлежит налогообложению государственная собственность, участки, предназначенные для сельскохозяйственного использования, а также здания вне черты города. Льготами при уплате налога на недвижимость пользуются граждане старше 75 лет и лица, получающие пособия по инвалидности.

Германия

В Германии налог на недвижимое имущество (коммерческого и некоммерческого использования) устанавливается ежегодно органами местного самоуправления исходя из имеющейся налоговой базы, общей федеральной ставки и местного коэффициента. Объектами налогообложения выступают сельскохозяйственное и лесохозяйственное имущество, земельные владения, имущество предприятий и другое имущество. Данные о земельных участках хранятся в двух государственных реестрах. Государственные предприятия, религиозные учреждения освобождаются от уплаты налога на недвижимость.

Дания, Нидерланды, Испания

В Дании, Нидерландах и Испании объектами налогообложения выступают земля и здания. Однако в Дании действует три налога: местный налог на недвижимость, окружной налог на недвижимость и местный налог на недвижимость, используемой в коммерческих целях юридическими лицами. Налогооблагаемой базой местных и окружных налогов на недвижимость выступает земля, а для недвижимости, используемой в коммерческих целях, — стоимость зданий и сооружений. Ставки налога на недвижимость ограничиваются законодательно на государственном уровне. Льготы по налогу относятся только к объектам недвижимости.

В Нидерландах налог на недвижимость ежегодно устанавливается муниципалитетами. Органы местного самоуправления обладают полномочиями в выборе размеров ставок, которые они определяют исходя из прогнозируемых расходов бюджета и величины имеющейся базы. База налогообложения устанавливается на основании государственной оценки. Налог состоит из двух частей: первую часть уплачивает владелец недвижимости, вторую — ее пользователь. Если владелец и пользователь является одним лицом, то он уплачивает обе части налога. Новостройки на период строительства здания освобождаются от уплаты налога на недвижимость.

В Испании соответствующий налог взимается ежегодно органами местного самоуправления. Налогом на недвижимость облагаются земельные участки и здания исходя из их кадастровой стоимости, которая устанавливается государственными структурами каждые восемь лет с учетом изменения рыночной стоимости земли и сооружений. Ставки регулируются органами местного самоуправления. Уплата налога на недвижимость служит основой корректировки налога на доходы компаний и налога на доходы физических лиц.

Италия

Налог на имущество в Италии имеет свои особенности. При начислении налога на владение землей отдельно учитываются земли сельскохозяйственного назначения, а налог на строения начисляется только на жилые объекты (городские дома и дачи). Ставка налога на недвижимость, находящуюся в пользовании владельца, устанавливается на основе тарифов. База налога на недвижимость, находящуюся в аренде, определяется исходя из договора аренды и представляет собой сумму арендной платы за год. Регулирование размера земельной ренты осуществляется на основе кадастровых реестров. Кадастровая стоимость пересматривается каждые десять лет.

Швеция

В Швеции действует государственный налог на недвижимость с фиксированными ставками, который взимается с любых видов недвижимости, используемой как для проживания, так и в коммерческих, производственных целях. Базой налогообложения выступает оценочная стоимость имущества на два года раньше, чем соответствующий налоговый год. Льготы по налогу на недвижимость предоставляются собственникам новых жилых помещений. Кроме того, уплаченный налог на недвижимость может служить основой корректировки налога на доходы компаний.

Некоторые выводы

Таким образом, можно сказать, что налог на недвижимость характеризуется не только ставками и суммами зачисления, но и порядком определения стоимости недвижимости. Обобщая вышесказанное можно сделать следующие выводы.

1. Практически во всех развитых странах существует имущественный налог (налог на недвижимость), который является местным налогом и одним из самых существенных собственных источников наполнения местных бюджетов.

2. В каждой стране сложились особые условия сбора налога на недвижимость, касающиеся налоговой базы, ставок, статуса плательщика (юридическое или физическое лицо) и системы льготирования плательщиков.

3. При определении базы налогообложения используется рыночная налоговая, капитальная, остаточная, инвентаризационная стоимость, арендная плата налогооблагаемых объектов. Для определения стоимости объекта применяется массовая оценка с использованием стандартных процедур. Налогооблагаемая база определяется различными органами и организациями, такими как фискальные органы, государственный реестр недвижимости, муниципалитеты и коммерческие организации.

4. Льготы предоставляются как по целевому назначению объектов недвижимости (муниципальная собственность, объекты социально-культурного назначения и так далее), так и по категориям налогоплательщиков (например, социально незащищенные слои)

5. Результаты анализа зарубежного опыта после соответствующей адаптации могут быть использованы при разработке и совершенствовании системы налогообложения недвижимости в Российской Федерации.