В условиях перехода к концепции устойчивого развития городов ключевым ресурсом администрации муниципального образования становится земельно-имущественный комплекс. От эффективности использования городской земли и объектов недвижимости напрямую зависит реализация планов по обеспечению комфортной среды для граждан и бизнеса, привлечению инвестиций и диверсификации городской экономики. Земля и имущество дают значительную часть доходов местного бюджета в виде налогов, арендных платежей, поступлений от приватизации муниципальной собственности.
Почему на практике далеко не всегда удается задействовать весь потенциал этого актива для развития городской экономики и как можно решить эти проблемы с помощью информационных технологий нового поколения? На эти вопросы отвечает Александр Анатольевич ЛОПАРЕВ, руководитель проектов по внедрению системы «Парус».
Для принятия эффективных управленческих решений в сфере земельно-имущественных отношений городской администрации нужны данные о сотнях, а иногда и тысячах имущественных объектов. Это не только недвижимость, состоящая на учете в муниципальной казне и на балансе организаций, но и частная собственность. Концепция учета данных при работе с городским земельно-имущественным комплексом показана на рисунке 1. Вся эта информация находится в различных источниках, ее нужно не просто собрать, но и актуализировать, структурировать и, как говорят ИТ-специалисты, очистить, чтобы данные можно было сопоставлять и анализировать.
Повышение налоговых доходов
Рассмотрим, например, задачу увеличения поступлений в бюджет земельного налога и налога на имущество физических лиц. Здесь муниципалитету в первую очередь нужно наладить механизмы выявления проблемных объектов: имущества, которое не поставлено на учет, земельных участков, не вовлеченных в хозяйственный оборот, самозахватов, недвижимости с заниженной налогооблагаемой базой.
Чтобы провести инвентаризацию имущества, находящегося в частной собственности, и сформировать реестры таких проблемных объектов, необходимо собрать и проанализировать сведения как минимум из четырех источников. Это Единый государственный реестр недвижимости и сервис «Анализ имущественных налогов муниципального образования», доступ к которому предоставляет ФНС России. Это муниципальные архивы, содержащие реестры населения, земельных участков и объектов капитального строительства, распоряжения администрации, документы муниципального земельного контроля, разрешения на строительство и ввод объектов в эксплуатацию.
Еще один важнейший источник данных — это ортофотопланы, подготовленные по результатам аэрофотосъемки. Они отображают фактические границы земельных участков и объектов капитального строительства. Сопоставление пространственных данных ортофотоплана с атрибутивными характеристиками объектов недвижимости, полученными из других источников, позволяет выявлять объекты недвижимости, которые не поставлены на кадастровый учет, не имеют оформленного права собственности, имеют признаки самозахвата. А также случаи использования зарегистрированной недвижимости с нарушением законодательства, как, например, нецелевое использование земельных участков.
На практике это значит, что необходимо загрузить в единую информационную систему управления все имеющиеся сведения о земельно-имущественном комплексе территории, включая ортофотопланы, интегрировать эту систему с государственными информационными ресурсами Росреестра и ФНС России с возможностью регулярной актуализации сведений и настроить алгоритмы автоматизированного анализа атрибутивных и пространственных данных об объектах земельно-имущественного комплекса. При этом современные информационные технологии должны обеспечивать возможность не только проводить все операции по сбору и анализу данных, но и в автоматизированном режиме управлять процедурами по привлечению объектов к налогообложению на основе утвержденных административных регламентов.
Управление муниципальным имуществом
Успех работы по увеличению неналоговых доходов городского бюджета (от аренды и продажи муниципальной собственности) также зависит от доступности и качества обработки большого массива данных. Зачастую городские власти не имеют достоверной информации и механизмов для определения рыночной стоимости имущественных объектов, находящихся в муниципальной собственности. Здесь необходимо принимать во внимание все многообразие ценностных характеристик объектов недвижимости с учетом уровня развития инфраструктуры территорий.
При этом важно организовать учет всей информации о техническом состоянии объектов и степени их износа, данных по ремонтно-строительным работам, которые проводились в отношении объектов муниципальной собственности, находящихся в хозяйственном ведении и оперативном управлении в структурах городской администрации. Это обеспечит возможность анализа расходов на содержание муниципального имущества для принятия более точных решений в части планирования, финансирования, составления плана ремонтно-строительных работ, исключения непрофильных расходов.
В этой связи информационная система управления городским земельно-имущественным комплексом должна отвечать ряду важных требований. Во-первых, все сведения об объектах муниципального имущества и их правообладателях должны систематизироваться в электронном реестре в точном соответствии с приказом Минэкономразвития России от 30 августа 2011 года № 424 «Об утверждении порядка ведения органами местного самоуправления реестров муниципального имущества». Важен максимально полный и прозрачный учет территориально-распределенных объектов муниципального имущества с информацией о движении, состоянии, местоположении зданий, земельных участков, оборудования, транспортных средств, особо ценного имущества и других объектов.
Во-вторых, необходимо обеспечить специалистов инструментами контроля изменений правового статуса муниципальной собственности, включая закрепление объектов за организациями на праве оперативного управления и хозяйственного ведения, предоставление в постоянное (бессрочное) пользование, продажу и сдачу имущества в аренду, изменение вида разрешенного использования земельных участков. Важно, чтобы система помогала отслеживать процедуры регистрации прав, ограничений и обременений, постановки на кадастровый учет, а также контролировать претензионно-исковую работу, сроки рассмотрения судебных дел и проведения экспертиз.
В-третьих, чтобы всегда иметь актуальные данные об имуществе, находящемся не только в казне, но и на балансе организаций, необходимо поддерживать электронный документооборот с балансодержателями муниципальной собственности. Это позволяет оперативно согласовывать сделки с объектами на балансе, включая операции по списанию, продаже, передаче в аренду или безвозмездное пользование, отслеживать количественные и финансовые показатели по сделкам, а также изменение характеристик имущества.
Не менее важно настроить электронное взаимодействие с ЕГРН, чтобы в автоматизированном режиме осуществлять верификацию данных об объектах муниципальной собственности и получать кадастровые выписки, а также обеспечить интеграцию с программой бухгалтерского учета для своевременного получения информации о переоценке, списании и других изменениях состояния муниципального имущества.
Наконец, невозможно говорить о повышении эффективности использования муниципального имущества в отсутствие автоматизированных технологий комплексного управления арендными отношениями. Они обеспечивают учет договоров аренды и лицевых счетов арендаторов, автоматическое формирование графиков арендных платежей и счетов на оплату, оперативный контроль начислений и поступлений денежных средств (реализуется за счет интеграции с системой ГИС ГМП), начисление пени за просроченные платежи, ведение претензионно-исковой работы с должниками.
Создание сервисов для граждан и бизнеса
Механизмы сбора, структурирования и анализа большого количества разнородной информации, а также возможности автоматизированного контроля значительно упрощают управление городским земельно-имущественным комплексом. Однако в эпоху цифровой экономики ключевыми инструментами управления устойчивым развитием территории становятся цифровые платформы. Это не просто единая база данных, наполненная актуальным цифровым контентом, но и интернет-сервисы, которые упрощают взаимодействие граждан, бизнес-сообщества и органов местного самоуправления по земельно-имущественным вопросам. Модель построения цифровой территории представлена на рисунке 2.
С помощью таких сервисов граждане и юридические лица могут ознакомиться с нарушениями оформления своей недвижимости и получить пошаговые рекомендации по их устранению. При этом пользователю доступны данные ЕГРН и ФНС России, подтверждающие нарушения, а также их визуализация на карте или ортофотоплане. Непосредственно в личном кабинете собственники могут подобрать профильных специалистов или организации, оказывающие услуги межевания, постановки на кадастровый учет, юридические консультации, услуги подключения и обслуживания коммуникаций. Также через личный кабинет удобно получать необходимые документы, государственные и муниципальные услуги в сфере земельно-имущественных отношений, включая оформление земельного участка или разрешения на строительство, согласование перепланировки жилого помещения, получение различных выписок и справок.
Еще один пример такого интернет-сервиса — это личный кабинет арендатора, с помощью которого можно подобрать и оформить объекты в аренду, проконтролировать платежи и пени, оплатить счета.
Таким образом, информационная модель «Цифровая территория» объединяет информацию обо всех земельных участках и объектах недвижимости, расположенных на территории региона или муниципального образования, независимо от формы собственности и вида деятельности. Актуальная и точная информация о земельных ресурсах и об объектах недвижимости позволит региональным и муниципальным органам власти принимать оптимальные решения о развитии городских и сельских территорий, разрабатывать реалистичные инвестиционные программы, выстраивать эффективные отношения с гражданами и бизнесом.
Управление городским земельно-имущественным комплексом на основе такого подхода позволяет оптимально распределять и использовать муниципальное имущество для реализации полномочий городской администрации и увеличения доходов бюджета. Вместе с тем это создает основу для цифровой трансформации не только в сфере земельно-имущественных отношений, но и по другим направлениям социально-экономического развития города.
