Последние несколько лет механизм комплексного развития территории (КРТ) приобретает все бо`льшую популярность при реализации крупных строительных проектов. Конечно, подготовка проектов КРТ — процесс непростой. Но ожидаемые результаты оправдывают затраченные усилия.
Моисей Александрович Фурщик, управляющий партнер компании «Финансовый и организационный консалтинг»
КРТ: федеральный размах
Использование инструмента регулируется одноименной главой 10 Градостроительного кодекса. Его основной идеей является системный подход при масштабной застройке. Это подразумевает сбалансированное создание жилых, промышленных и инфраструктурных объектов (в различных сочетаниях), а также четкое распределение обязательств между девелопером и государством/муниципалитетом. Такой подход важен как для освоения новых крупных земельных участков, так и для реновации существующей застройки.
Рисунок 1. Масштаб использования механизма КРТ в РоссииКонечно, подготовка проектов КРТ требует значительных усилий. Но ожидаемые результаты этого стоят. Такой тезис подтверждается объективной статистикой. На конец 2024 года в стадии активной реализации было 866 проектов КРТ, причем количество вовлекаемых территорий постоянно увеличивается — всего в стадии проработки находилось на тот момент 1429 проектов (рисунок 1).
Но еще более важным является широкий региональный охват — в процесс уже вовлечено 77 субъектов РФ. При этом интересно посмотреть на средний размер проекта КРТ в России. Согласно имеющейся статистике, усредненная площадь земельного участка —
Доля жилья в проектах КРТ составляет примерно 73%. Несмотря на, казалось бы, большую величину, эта доля не является слишком высокой. Например, в общем объеме недвижимости, введенной в эксплуатацию на территории России в первом полугодии 2024 года, доля жилых зданий составила 83%[1]. То есть подтверждается реальная комплексность проектов КРТ.
В целом тема комплексного развития территорий больше относится к региональному и муниципальному уровням управления. Тем не менее Минстрой России играет большую роль в методологическом обеспечении этого процесса, а также организует работу по вовлечению федеральных земель в проекты КРТ. Также в рассматриваемую тематику включены и федеральные институты развития: ДОМ.РФ и Фонд развития территорий (ФРТ).
При этом регионы с низкой бюджетной обеспеченностью могут получать федеральные субсидии на строительство инфраструктуры для проектов комплексного развития территории (в рамках федерального проекта «Жилье», входящего в состав национального проекта «Инфраструктура для жизни»). Такая система позволяет активно продвигать тему КРТ в общероссийском масштабе.
Предпосылки для оптимизации
В связи с бурным ростом масштабов комплексного развития территорий начинают проявляться и некоторые проблемы в этой сфере. В то же время их можно рассматривать как потенциал для дальнейших улучшений.
Изначально проекты КРТ формировались на основе уже имеющегося земельного банка и наработок девелоперов. А часть проектов готовили городские и региональные власти на базе участков, перспективы освоения которых обсуждались до этого в течение долгих лет. В такой ситуации были уже примерно понятны планы и укрупненные параметры будущей застройки, ситуация с инфраструктурой и т. д. Но это были отдельные проекты с собственной историей, редко связанные какой-то общей логикой.
Полная версия статьи доступна подписчикам журнала «Бюджет»
Оформить подписку Войти
