Лариса ЛАЗАРОВА, доцент кафедры «Финансы и кредит» СОГУ
Причина первая: износ основных фондов
На протяжении 1990-х годов новое строительство велось более низкими темпами и в меньшем объеме по сравнению с предыдущими периодами, в течение десяти лет не проводились ремонтные работы, в связи с этим характерен износ многих существующих квартир. В 2001–2005 годах появилась тенденция к постепенному росту объемов жилищного строительства, но интенсивное выбытие жилищного фонда продолжается, кроме того, оно не отвечает потребностям населения. Площадь аварийных и ветхих домов достигла 91,2 млн. кв. м. Около 4,5 млн. российских семей нуждаются в улучшении жилищных условий. Среди них многие нуждаются в так называемом социальном жилье. В связи с этим мы считаем, что остро стоит проблема формирования сегментированного рынка жилья, доступного для различных категорий граждан. Значительное влияние на жилищный рынок оказывает отрасль производства стройматериалов.
Степень износа основных фондов в отраслях производства стройматериалов достигла 47%, причем ежегодное выбытие превышает ввод. Это приводит к старению основных фондов, особенно их активной части, а также к фактическому сокращению производственных мощностей. Средний возраст основной части машин и оборудования – 7 лет. Технический уровень большинства российских предприятий все еще значительно отстает от современных требований. Низкими темпами осуществляется перевооружение предприятий.
В связи с этим необходимо развитие и модернизация производства стройматериалов. Большое внимание должно быть уделено механизмам реализации мер технического перевооружения отрасли, в том числе посредством обновления основных производственных фондов, внедрения прогрессивных технологий. Как показывает опыт зарубежных стран, многие дома частично или полностью собираются в заводских условиях. Широкое применение получили модули и блоки. Время сборки таких домов ограничивается днями, общая продолжительность всего цикла по созданию (с момента принятия заказа до сдачи) – не более 8 месяцев. Внедрение новых производств значительно расширит объемы жилищного рынка и снизит себестоимость жилья.
Причина вторая: недостаток финансирования
Сложившаяся на жилищном рынке ситуация связана и с недостатком финансирования. Государство принимает слабое участие в массовом жилищном строительстве, а ввод жилья за свой счет, несмотря на рост, сдерживается низким уровнем доходов населения. Реальный платежеспособный спрос населения на рынке недвижимости значительно ниже потенциального. Это связано с тем, что, несмотря на наблюдаемый в последнее время рост доходов, общий уровень жизни населения России остается низким.
Основным показателем, характеризующим состояние рынка жилья с точки зрения возможности приобретения квартир гражданами, является коэффициент доступности жилья, измеряемый как соотношение средней стоимости стандартной квартиры (общей площадью 54 кв. м к среднему годовому доходу семьи из трех человек). Коэффициент доступности составляет 8,6 (тогда как в 2000 г. он был равен 6,5; 2001 г. – 6, в 2002 г. –5,6).
Причина третья: административные барьеры
Рост объемов строительства новых домов ограничен из-за нефункционирующих земельных рынков, непрозрачных систем выдачи разрешений на строительство и монополии местных рынков строительства. Одна из главных проблем, с которыми сталкиваются строители, – отсутствие подготовленных под жилую застройку участков. Правительство разработало схемы, по которым планируется выделять государственные гарантии по кредитам, которые регионы станут брать в банках на эти цели, плюс в федеральном бюджете будут предусматриваться средства для погашения процентной ставки по займам. В итоге ставка по кредитам не превысит 6–7%. Эти меры будут способствовать снижению себестоимости жилья и увеличению объемов строительства. Однако критерии выделения таких субсидий будут жесткими. Деньги станут вкладываться в регионы, где жилищное строительство на подъеме.
Такие губительные меры приведут изначально к большему разрыву в обеспеченности населения жильем. Автором составлен прогноз обеспечения жильем населения в разрезе регионов, на основании которого доказывается, что такую политику следует признать неправомерной, не соответствующей ожиданиям регионов в области жилищной политики, проводимой государством.
В сегодняшних условиях нашей страны назрела необходимость в проведении аукционов при предоставлении участков под жилую застройку – это одна из самых действенных мер для развития жилищного рынка, поскольку разрушает монополию на доступ к земельным ресурсам. Работа в этом направлении уже ведется.
В основе жилищных преобразований должна быть концепция развития жилищного рынка как на федеральном, так и региональном уровнях, имеющая социальную направленность, заботу о человеке, в том числе и через развитие системы удовлетворения потребностей человека в улучшении жилищных условий. Концепцией развития жилищного рынка является, прежде всего, формирование финансовой основы данной конструкции. Как показывает мировой опыт, бюджетными средствами должны быть обеспечены малоимущие граждане. Все остальные должны иметь возможность, накапливая собственные средства и пользуясь государственной помощью, приобретать жилье в кредит или арендовать квартиры.
Аренда нам поможет
Жилищная политика должна идти по трем направлениям:
– развитие рынка доступного жилья как главного источника дополнительных квадратных метров;
– строительство для малоимущих слоев населения социального жилья, предоставляемого взаймы;
– строительство коммерческого жилья с целью аренды.
Мировой опыт подтверждает, что любые коренные экономические изменения на жилищном рынке должны осуществляться эволюционно, по мере создания необходимых условий. При этом автор считает, что эффективнее оказывать помощь населению в приобретении жилья в собственность. Поэтому система бюджетирования должна быть направлена на поддержание и развитие системы стройсберкасс. Для реализации задач удовлетворения потребностей жилья в России необходимо развитие следующих механизмов:
– ипотечное жилищное кредитование;
– приобретение жилья за счет собственных средств на первичном или вторичном рынках недвижимости;
– приобретение квартир через участие в ЖСК, ЖНК;
– проживание в арендуемом жилье (социальном или коммерческом).
В России, как и в других странах с переходной экономикой, идея построить ипотечный рынок по образцу наиболее эффективных систем не привела к успеху. Анализ истории жилищных финансов в развитых странах и опыт восточноевропейских стран с переходной экономикой подтверждают, что на определенном этапе важную роль играли строительные общества.
Следует различать ликвидируемые и непрерывные кооперативы. Все члены ликвидируемого кооператива вступают в него одновременно; после того как каждый из них приобретает квартиру, кооператив ликвидируется (ЖСК). Серийный кооператив принимает новых членов когортами: в каждый момент времени все его члены принадлежат одной когорте. Обмен капиталом между когортами позволяет ускорить выдачу кредитов и облегчает выход участников, не желающих брать кредит (ЖНК). К непрерывному кооперативу относится стройсберкасса.
Анализ результатов деятельности ЖСК и ЖНК показал, что определенная их часть сыграла негативную роль в развитии жилищного рынка России. И вызвано это в основном недоработками в правовом поле деятельности данных институтов. В результате во многих регионах допускалось разорение ЖСК и ЖНК и обман вкладчиков. В связи с этим были предприняты попытки по урегулированию правового поля деятельности данных учреждений. Закон о долевом участии в строительстве, принятый для защиты частных инвесторов, оказался неработоспособным. Со дня ввода нового закона ни одного договора долевого участия в строительстве не заключено. Жилье по-прежнему продается на стадии строительства, но покупается через обходные схемы (строительные компании предлагают заключать предварительный договор бронирования покупки квартиры, привлекают средства частников с помощью векселей, следующая схема – подписание предварительных договоров). После вступления закона в силу предложение жилья на первичном рынке сократилось на 15–20%. Следовательно, необходима срочная доработка закона.
Строительные общества являются переходным звеном к созданию института ипотеки. Они часто объединяют тех, у кого нет доступа к формальному кредитному рынку из-за низких доходов или отсутствия кредитных историй. Кроме того, в странах с переходной экономикой низка склонность к долгосрочным заимствованиям по сравнению с развитыми странами. Строительное общество оказывается школой сберегательного и долгового поведения для миллионов людей.
Следующим механизмом решения жилищной проблемы является строительство арендного жилья. Аренда жилья относится в России к так называемому теневому бизнесу, тогда как строительство социального жилья для малоимущих слоев населения является приоритетной задачей жилищной политики. Государство со своей стороны должно субсидировать арендную плату на данный вид жилья. Параллельно со строительством социального жилья должно вестись строительство коммерческого, или так называемого доходного, жилья. При строительстве коммерческого жилья могут быть использованы как средства государства, так и частных инвесторов. При этом государство должно протекционировать строительство коммерческих домов: выделять земельные участки и освобождать предприятия от налогов на время строительства. Эти меры помогут расширить жилищный рынок и на время решить проблему определенной части населения. Кроме того, арендный рынок будет легализован. Таким образом, население сможет приобретать жилье в кредит, сэкономив часть средств на аренде.
Причина первая: износ основных фондов
Степень износа основных фондов в отраслях производства стройматериалов достигла 47%, причем ежегодное выбытие превышает ввод. Это приводит к старению основных фондов, особенно их активной части, а также к фактическому сокращению производственных мощностей. Средний возраст основной части машин и оборудования – 7 лет. Технический уровень большинства российских предприятий все еще значительно отстает от современных требований. Низкими темпами осуществляется перевооружение предприятий.
В связи с этим необходимо развитие и модернизация производства стройматериалов. Большое внимание должно быть уделено механизмам реализации мер технического перевооружения отрасли, в том числе посредством обновления основных производственных фондов, внедрения прогрессивных технологий. Как показывает опыт зарубежных стран, многие дома частично или полностью собираются в заводских условиях. Широкое применение получили модули и блоки. Время сборки таких домов ограничивается днями, общая продолжительность всего цикла по созданию (с момента принятия заказа до сдачи) – не более 8 месяцев. Внедрение новых производств значительно расширит объемы жилищного рынка и снизит себестоимость жилья.
Причина вторая: недостаток финансирования
Основным показателем, характеризующим состояние рынка жилья с точки зрения возможности приобретения квартир гражданами, является коэффициент доступности жилья, измеряемый как соотношение средней стоимости стандартной квартиры (общей площадью 54 кв. м к среднему годовому доходу семьи из трех человек). Коэффициент доступности составляет 8,6 (тогда как в 2000 г. он был равен 6,5; 2001 г. – 6, в 2002 г. –5,6).
Причина третья: административные барьеры
Рост объемов строительства новых домов ограничен из-за нефункционирующих земельных рынков, непрозрачных систем выдачи разрешений на строительство и монополии местных рынков строительства. Одна из главных проблем, с которыми сталкиваются строители, – отсутствие подготовленных под жилую застройку участков. Правительство разработало схемы, по которым планируется выделять государственные гарантии по кредитам, которые регионы станут брать в банках на эти цели, плюс в федеральном бюджете будут предусматриваться средства для погашения процентной ставки по займам. В итоге ставка по кредитам не превысит 6–7%. Эти меры будут способствовать снижению себестоимости жилья и увеличению объемов строительства. Однако критерии выделения таких субсидий будут жесткими. Деньги станут вкладываться в регионы, где жилищное строительство на подъеме.
Такие губительные меры приведут изначально к большему разрыву в обеспеченности населения жильем. Автором составлен прогноз обеспечения жильем населения в разрезе регионов, на основании которого доказывается, что такую политику следует признать неправомерной, не соответствующей ожиданиям регионов в области жилищной политики, проводимой государством.
В сегодняшних условиях нашей страны назрела необходимость в проведении аукционов при предоставлении участков под жилую застройку – это одна из самых действенных мер для развития жилищного рынка, поскольку разрушает монополию на доступ к земельным ресурсам. Работа в этом направлении уже ведется.
В основе жилищных преобразований должна быть концепция развития жилищного рынка как на федеральном, так и региональном уровнях, имеющая социальную направленность, заботу о человеке, в том числе и через развитие системы удовлетворения потребностей человека в улучшении жилищных условий. Концепцией развития жилищного рынка является, прежде всего, формирование финансовой основы данной конструкции. Как показывает мировой опыт, бюджетными средствами должны быть обеспечены малоимущие граждане. Все остальные должны иметь возможность, накапливая собственные средства и пользуясь государственной помощью, приобретать жилье в кредит или арендовать квартиры.
Аренда нам поможет
Жилищная политика должна идти по трем направлениям:
– развитие рынка доступного жилья как главного источника дополнительных квадратных метров;
– строительство для малоимущих слоев населения социального жилья, предоставляемого взаймы;
– строительство коммерческого жилья с целью аренды.
Мировой опыт подтверждает, что любые коренные экономические изменения на жилищном рынке должны осуществляться эволюционно, по мере создания необходимых условий. При этом автор считает, что эффективнее оказывать помощь населению в приобретении жилья в собственность. Поэтому система бюджетирования должна быть направлена на поддержание и развитие системы стройсберкасс. Для реализации задач удовлетворения потребностей жилья в России необходимо развитие следующих механизмов:
– ипотечное жилищное кредитование;
– приобретение жилья за счет собственных средств на первичном или вторичном рынках недвижимости;
– приобретение квартир через участие в ЖСК, ЖНК;
– проживание в арендуемом жилье (социальном или коммерческом).
В России, как и в других странах с переходной экономикой, идея построить ипотечный рынок по образцу наиболее эффективных систем не привела к успеху. Анализ истории жилищных финансов в развитых странах и опыт восточноевропейских стран с переходной экономикой подтверждают, что на определенном этапе важную роль играли строительные общества.
Следует различать ликвидируемые и непрерывные кооперативы. Все члены ликвидируемого кооператива вступают в него одновременно; после того как каждый из них приобретает квартиру, кооператив ликвидируется (ЖСК). Серийный кооператив принимает новых членов когортами: в каждый момент времени все его члены принадлежат одной когорте. Обмен капиталом между когортами позволяет ускорить выдачу кредитов и облегчает выход участников, не желающих брать кредит (ЖНК). К непрерывному кооперативу относится стройсберкасса.
Строительные общества являются переходным звеном к созданию института ипотеки. Они часто объединяют тех, у кого нет доступа к формальному кредитному рынку из-за низких доходов или отсутствия кредитных историй. Кроме того, в странах с переходной экономикой низка склонность к долгосрочным заимствованиям по сравнению с развитыми странами. Строительное общество оказывается школой сберегательного и долгового поведения для миллионов людей.
Следующим механизмом решения жилищной проблемы является строительство арендного жилья. Аренда жилья относится в России к так называемому теневому бизнесу, тогда как строительство социального жилья для малоимущих слоев населения является приоритетной задачей жилищной политики. Государство со своей стороны должно субсидировать арендную плату на данный вид жилья. Параллельно со строительством социального жилья должно вестись строительство коммерческого, или так называемого доходного, жилья. При строительстве коммерческого жилья могут быть использованы как средства государства, так и частных инвесторов. При этом государство должно протекционировать строительство коммерческих домов: выделять земельные участки и освобождать предприятия от налогов на время строительства. Эти меры помогут расширить жилищный рынок и на время решить проблему определенной части населения. Кроме того, арендный рынок будет легализован. Таким образом, население сможет приобретать жилье в кредит, сэкономив часть средств на аренде.
