Несмотря на непростую ситуацию в отрасли, поддержка жилищного строительства по-прежнему остается одним из приоритетных направлений для властей всех уровней. При этом существуют серьезные опасения, что 1 января 2010 года вследствие вступления в силу отдельных положений Градостроительного кодекса в большинстве населенных пунктов строительство может попросту остановиться.
В 2010 году вступит в силу п. 4 ст. 9 Градостроительного кодекса РФ, в соответствии с которым при отсутствии документов территориального планирования органы государственной власти и местного самоуправления не будут иметь права резервировать земли, изымать и выкупать земельные участки для государственных или муниципальных нужд, переводить земли из одной категории в другую. То есть использовать важнейшие инструменты городской земельной политики.
Но что самое примечательное, со следующего года начнет действовать п. 3 ст. 51 ГсК РФ, который отнимает у местных органов власти право выдавать разрешения на строительство при отсутствии правил землепользования и застройки. Именно эта норма может парализовать градостроительную деятельность.
Генеральный план города по своей сути — это долгосрочный стратегический документ, в котором в общих чертах определяются основные направления развития территории муниципального образования, инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры, проводится зонирование территорий (однако без установления градостроительных регламентов: это задача правил землепользования и застройки).
Правила землепользования и застройки представляют собой местный нормативно-правовой акт, в котором юридически закрепляется целевое назначение земель муниципальных образований и их разрешенное использование. Правила устанавливают территориальные зоны (производится «градостроительное зонирование») и градостроительные регламенты — виды разрешенного использования земельных участков соответствующей территориальной зоны, включая все, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства. Иными словами, правила землепользования и застройки четко расписывают каждый земельный участок: что на нем можно строить, а что нельзя.
Разработка документов территориального планирования связана с двумя главными проблемами: деньги и кадры, необходимые для проведения соответствующих работ. Процесс по-настоящему сложен и предполагает составление различных карт и схем, проведение аэросъемок и т. д. По экспертным оценкам, стоимость работ по составлению генерального плана на одно поселение составляет от 0,3 до 1,5 млн руб.
Кадровая составляющая проблемы не менее важна. Количество специализированных организаций, осуществляющих соответствующую деятельность, после развала СССР сократилось более чем вдвое. Большая часть структур, выполняющих эти работы, испытывает трудности как с количеством, так и с квалификацией кадров. Как следствие, разрабатываемые проекты зачастую не опираются на современную научную методологию в определении темпов и направлений развития городов.
Недавно стало известно о том, что группа депутатов представила в Госдуму законопроект, который предлагает внести изменения в девять действующих законов, касающихся работы органов местного самоуправления. Среди прочего предлагается отодвинуть дату, после которой местные власти не смогут выдавать разрешения на строительство при отсутствии правил землепользования, на 1 января 2012 года (то есть на два года). Данный законопроект должен быть рассмотрен на осенней сессии Государственной Думы. Принятие этих поправок представляется единственным выходом из ситуации, в которой местные власти оказались не готовы к истечению контрольного срока, предусмотренного законодательством для разработки документов территориального планирования.
Саморегулирование задумывалось как мера для повышения качества сдаваемых объектов. Ранее лицензию мог получить любой подрядчик, а контроль над их обладателями практически отсутствовал. Не был предусмотрен и механизм отзыва лицензии. Поэтому неэффективное лицензирование было решено заменить страхованием. В каждой СРО должен быть сформирован компенсационный фонд за счет взносов ее участников. Если компания — член СРО нарушит свои обязательства или недобросовестно выполнит работу, пострадавшая сторона сможет рассчитывать на выплаты из компенсационного фонда. Таким образом, часть ответственности за «проштрафившегося» участника СРО будет лежать на его коллегах: в этом и заключается суть саморегулирования.
Во-вторых, существуют опасения относительно перспектив окончательной монополизации отрасли крупным строительным бизнесом в ущерб малым и средним строительным предприятиям. Ведь, как уже было сказано, с 1 января 2010 года допуск на рынок всем строительным компаниям может выдать только СРО. При этом, чтобы стать членом СРО, необходимо заплатить взнос в компенсационный фонд, который одинаков и для крупных структур, и для фирм из нескольких человек. Кроме того, каждая СРО вправе определять размер единовременных вступительных и регулярных членских взносов.
По оценке Росстата, доля малых строительных предприятий численностью в среднем до восьми человек составляет 32 % от общего числа предприятий и организаций в строительной отрасли. Малый и средний бизнес занят преимущественно в таких сферах, как малоэтажное строительство, проектирование, отделочные работы. В конце июля в Госдуму внесен законопроект, который предусматривает сокращение минимальных размеров взносов в компенсационный фонд СРО для членов, являющихся субъектами малого предпринимательства.
Несмотря на трудности, процесс формирования СРО продолжается. В строительной сфере действует около 200 некоммерческих партнерств, претендующих на получение этого статуса. В данный момент в Государственный реестр СРО включено 45 организаций. Всего же соответствующие заявления представили порядка 90 организаций. Пока во многих регионах так и нет ни одной зарегистрированной саморегулируемой организации. В то же время каждую неделю статус СРО получают одна-две организации, так что, вполне вероятно, к началу нового года эта задача будет решена.
В 2010 году вступит в силу п. 4 ст. 9 Градостроительного кодекса РФ, в соответствии с которым при отсутствии документов территориального планирования органы государственной власти и местного самоуправления не будут иметь права резервировать земли, изымать и выкупать земельные участки для государственных или муниципальных нужд, переводить земли из одной категории в другую. То есть использовать важнейшие инструменты городской земельной политики.
Но что самое примечательное, со следующего года начнет действовать п. 3 ст. 51 ГсК РФ, который отнимает у местных органов власти право выдавать разрешения на строительство при отсутствии правил землепользования и застройки. Именно эта норма может парализовать градостроительную деятельность.
Предъявите документы!
На местном уровне основными документами территориального планирования являются генеральные планы (для городских округов и поселений) и схемы территориального планирования (для муниципальных районов). В регионах такими документами являются схемы территориального планирования субъекта РФ.Генеральный план города по своей сути — это долгосрочный стратегический документ, в котором в общих чертах определяются основные направления развития территории муниципального образования, инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры, проводится зонирование территорий (однако без установления градостроительных регламентов: это задача правил землепользования и застройки).
Правила землепользования и застройки представляют собой местный нормативно-правовой акт, в котором юридически закрепляется целевое назначение земель муниципальных образований и их разрешенное использование. Правила устанавливают территориальные зоны (производится «градостроительное зонирование») и градостроительные регламенты — виды разрешенного использования земельных участков соответствующей территориальной зоны, включая все, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства. Иными словами, правила землепользования и застройки четко расписывают каждый земельный участок: что на нем можно строить, а что нельзя.
Готовы на четверть
В настоящее время схемы территориального планирования утверждены лишь в 22 субъектах Федерации. Генпланы есть только у 17 % муниципальных образований. Что касается правил землепользования и застройки, то с ними ситуация немногим лучше. Например, по данным Свердловской областной думы, в июле 2009 года в полном объеме правила землепользования и застройки приняты только в 13 муниципальных образованиях области из 73. В остальных 60 м/о с 1 января выделение земельных участков для строительства придется прекратить.Разработка документов территориального планирования связана с двумя главными проблемами: деньги и кадры, необходимые для проведения соответствующих работ. Процесс по-настоящему сложен и предполагает составление различных карт и схем, проведение аэросъемок и т. д. По экспертным оценкам, стоимость работ по составлению генерального плана на одно поселение составляет от 0,3 до 1,5 млн руб.
Кадровая составляющая проблемы не менее важна. Количество специализированных организаций, осуществляющих соответствующую деятельность, после развала СССР сократилось более чем вдвое. Большая часть структур, выполняющих эти работы, испытывает трудности как с количеством, так и с квалификацией кадров. Как следствие, разрабатываемые проекты зачастую не опираются на современную научную методологию в определении темпов и направлений развития городов.
Недавно стало известно о том, что группа депутатов представила в Госдуму законопроект, который предлагает внести изменения в девять действующих законов, касающихся работы органов местного самоуправления. Среди прочего предлагается отодвинуть дату, после которой местные власти не смогут выдавать разрешения на строительство при отсутствии правил землепользования, на 1 января 2012 года (то есть на два года). Данный законопроект должен быть рассмотрен на осенней сессии Государственной Думы. Принятие этих поправок представляется единственным выходом из ситуации, в которой местные власти оказались не готовы к истечению контрольного срока, предусмотренного законодательством для разработки документов территориального планирования.
От лицензий — к саморегулированию
Необходимо упомянуть еще об одном важном нововведении, напрямую касающемся сферы жилищного строительства. С 1 января 2009 года в России была прекращена выдача строительных лицензий (Федеральный закон от 22 июля 2008 г. № 148-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ»). Все строительные лицензии, выданные ранее, будут действовать только до 1 января 2010 года. Впоследствии же проводить строительные работы можно будет только тем организациям, которые являются членами СРО (саморегулируемых организаций).Саморегулирование задумывалось как мера для повышения качества сдаваемых объектов. Ранее лицензию мог получить любой подрядчик, а контроль над их обладателями практически отсутствовал. Не был предусмотрен и механизм отзыва лицензии. Поэтому неэффективное лицензирование было решено заменить страхованием. В каждой СРО должен быть сформирован компенсационный фонд за счет взносов ее участников. Если компания — член СРО нарушит свои обязательства или недобросовестно выполнит работу, пострадавшая сторона сможет рассчитывать на выплаты из компенсационного фонда. Таким образом, часть ответственности за «проштрафившегося» участника СРО будет лежать на его коллегах: в этом и заключается суть саморегулирования.
Проблемные вопросы
Процесс формирования саморегулируемых организаций проходит с определенными шероховатостями. Во-первых, многие региональные некоммерческие партнерства не могут набрать 100 реально работающих строительных компаний (минимум, необходимый для регистрации СРО). Стоит учитывать, что к членам СРО предъявляются достаточно жесткие требования, которые касаются как квалификации кадров, так и качества материально-технической базы.Во-вторых, существуют опасения относительно перспектив окончательной монополизации отрасли крупным строительным бизнесом в ущерб малым и средним строительным предприятиям. Ведь, как уже было сказано, с 1 января 2010 года допуск на рынок всем строительным компаниям может выдать только СРО. При этом, чтобы стать членом СРО, необходимо заплатить взнос в компенсационный фонд, который одинаков и для крупных структур, и для фирм из нескольких человек. Кроме того, каждая СРО вправе определять размер единовременных вступительных и регулярных членских взносов.
По оценке Росстата, доля малых строительных предприятий численностью в среднем до восьми человек составляет 32 % от общего числа предприятий и организаций в строительной отрасли. Малый и средний бизнес занят преимущественно в таких сферах, как малоэтажное строительство, проектирование, отделочные работы. В конце июля в Госдуму внесен законопроект, который предусматривает сокращение минимальных размеров взносов в компенсационный фонд СРО для членов, являющихся субъектами малого предпринимательства.
Несмотря на трудности, процесс формирования СРО продолжается. В строительной сфере действует около 200 некоммерческих партнерств, претендующих на получение этого статуса. В данный момент в Государственный реестр СРО включено 45 организаций. Всего же соответствующие заявления представили порядка 90 организаций. Пока во многих регионах так и нет ни одной зарегистрированной саморегулируемой организации. В то же время каждую неделю статус СРО получают одна-две организации, так что, вполне вероятно, к началу нового года эта задача будет решена.
