Либерализмом по карману?
Прежде всего у противников кодекса вызывает опасения закрепленная в нем норма о 100-процентной оплате жилищно-коммунальных услуг, они считают, что гражданам это не по карману. С такой точкой зрения категорически не согласен один из разработчиков ЖК РФ – Дмитрий Гордеев из Института экономики города.
Во-первых, в федеральном законодательстве и прежде не было жестких ограничений для тарифов по оплате ЖКУ. Просто изначально стандарты для оплаты ЖКУ были введены как инструмент межбюджетных отношений – чтобы стимулировать субъекты Федерации и муниципальные образования к установлению экономически эффективных цен и тарифов. Сегодня же подобный подход обернулся тем, что при заниженных тарифах организация, предоставляющая ЖКУ, не только не получает от плательщика полного расчета, но и не предоставляет в полном объеме услуги.
Во-вторых, не нужно бояться, что с принятием кодекса монополисты – поставщики ЖКУ заломят цены и разорят плательщиков. Как бы ни выросли тарифы, человек не будет платить за ЖКУ более 22% своего дохода. Автору кодекса вторят защитники системы субсидий «Одно окно». Они утверждают: неспособные платить за «коммуналку» 22% своего дохода получат от государства субсидии через систему персонифицированных банковских счетов.
Кто и кого выбирает
Принципиальное положение ЖК РФ заключается в том, что жильцы должны либо самоорганизоваться в товарищество собственников жилья, либо выбрать управляющую жильем организацию. Но как выбрать управленца, с чем сравнить, ведь подобные договоры заключаются на длительный срок, и компания-управленец не шоколадка?..
«В чем у нас сегодня беда? Люди не знают, с кого им спросить за качество, они платят в РКЦ, работы должны выполнить другие организации, а реально их выполняют третьи… Идет обезличивание обязанностей, – говорит Дмитрий Гордеев. – Кто выбирает сейчас? Мэр. Кого он выбирает? Он выбирает МУП. А все потому, что можно позвонить директору МУПа и сказать: мне группа ветеранов написала письмо, что у них крыша течет. Директор снимет деньги, что запланированы на ремонт других домов, и бросит на крышу ветеранов. Происходит чистое администрирование, а то, что люди рассчитывали на нормальные гражданско-процессуальные нормы, – всем плевать».
В ЖК РФ заложена такая система оплаты, при которой сначала жилищная компания должна выполнить работы, а потом они будут оплачены. Финансовый риск несет именно компания. Но этот бизнес должен быть стабильным, чтобы управляющие компании могли просчитать свою прибыль на период от года до пяти лет.
«Да, будут и проходимцы, стопроцентно будут, но, наверное, большинство будет добросовестных, которые захотят перспективы своему бизнесу. Там, куда не придет бизнес, все останется, как есть, – говорит Дмитрий Гордеев. – МУП назначается мэром, и он слуга этого господина, а не собственников жилья».
Бремя капремонта
Производство коммунальных услуг – это монопольный вид деятельности. Поэтому здесь сохранится государственное регулирование цен. Другое дело – управление многоквартирными домами, их содержание и ремонт. Это уже конкурентная сфера, в которой работает рыночное ценообразование, объясняет Дмитрий Гордеев либеральные тона ЖК РФ.
Для этой сферы в ЖК РФ заложен механизм выработки и принятия решений по общим расходам на дом на общем собрании. Конечно, по Гражданскому кодексу решения, которые касаются находящегося в общей собственности имущества, принимаются по согласию всех собственников. Однако для многоквартирного дома эта процедура практически невыполнима: кто-то сидит в тюрьме, кто-то в отпуске и т. д. Поэтому по нормам нового ЖК РФ для принятия решений по одним вопросам нужно всего 2/3 квалифицированного большинства, по другим – простое большинство в 50% голосов, поясняет Дмитрий Гордеев.
Иначе и быть не может, уверены авторы кодекса. Решение в отношении дома как имущества может принять только его собственник, но никак не наниматели и арендаторы. Ведь именно на собственнике лежит бремя содержания этого имущества.
ЖК РФ предусматривает, что собственники жилья полностью оплачивают капитальный ремонт дома. «Если ставить вопрос жестко, то ответственность перекладывается на собственников жилья. Какая-то доля ответственности с федерального, регионального, местного бюджетов снимается, – подтверждает Дмитрий Гордеев. – До 1 марта 2005 года капитальный ремонт проводился только тогда, когда были возможности его провести. Меняется ли ситуация к лучшему? Только если перевести стрелки на Стабфонд. Это можно обсуждать, но каждый собственник должен нести свою ношу в пределах своей доли».
Однако на Общественном совете по жилищной политике при Минрегионразвития России 31 августа 2005 года Владимир Яковлев заявил: «У нас 92 млн. квадратных метров аварийного ветхого фонда, 650 млн. квадратных метров домов первого поколения, 350 млн. квадратных метров – это дома, в которых несколько десятков лет не было капитального ремонта. Все должны понимать, что отремонтировать этот фонд никто не в состоянии. Но мы обязаны сказать жителям, что не бросаем этот фонд и будем участвовать в решении этой проблемы и финансово, и морально».
«Представьте, что вы купили новый автомобиль. Кто должен платить за его ремонт? Вы. То же самое и в случае, когда вы купили подержанный автомобиль… – объясняет Павел Крашенинников. – И не нужно вспоминать советские времена, когда в оплату жилья включались отчисления на ремонт, и это были символические деньги. У собственности две стороны: радость обладания и бремя ответственности. Если вы не хотите нести бремя ответственности, расприватизируйте жилье. Так вы избавитесь не только от этого бремени, но и от права собственности… Гражданин должен сам решить – имеет ли смысл приватизировать жилье или нет, может быть, и нет, например, в том случае, если жилье ветхое…»
Изъятие жилья
Новый ЖК РФ предусматривает изъятие жилья для государственных и муниципальных нужд, а также в случае, когда дом признан аварийным.
В первом случае ЖК РФ четко оговаривает: это должны быть не нужды рынка, а государственные нужды (прокладка газопровода, дороги и пр.). Причем после вынесения судебного распоряжения об изъятии оно не вступает в силу, но дает основание для диалога власти и собственников. «Если договориться не удается, власти обращаются в суд, – рассказывает Павел Крашенинников. – Выкупная цена должна соответствовать рыночной стоимости жилья. Существуют различные варианты компенсации, не обязательно денежной: это может быть мена, мена с доплатой и так далее».
Во втором случае (если дом признан аварийным) муниципалитет обязан согласовать размеры выкупной цены с собственниками жилья. «В идеале они могут договориться – это первый вариант, второй вариант – цену определяет суд. Но как? Дом признан аварийным. Цена этой квартиры ноль, в этой квартире жить нельзя. Может быть, считать ценой стоимость стройматериалов, мусора, оставшегося после сноса? – рассуждает Дмитрий Гордеев. – Нормативно этот вопрос в ЖК не прописан. Наверное, правильно перевести этот вопрос в плоскость стоимости данного жилья с учетом стоимости земли под домом. Цена земли будет тянуть за собой стоимость жилого помещения, формально сейчас этой связи не установлено».
Стоит также остановиться на норме, которая касается выселения из квартиры при неоплате ЖКУ в течение 6 месяцев. Она существовала и в прежнем законодательстве, однако практически не выполнялась. «Я занимаюсь судебной практикой и могу сказать, что подобные судебные разбирательства по Закону об основах федеральной жилищной политики были. Некоторые из них доходили и до Верховного суда… Но если говорить о масштабах, то они минимальны. Суд всегда найдет уважительные причины, если они есть, – говорит Павел Крашенинников. – И в этом отношении с новым кодексом законодательство практически не изменилось. Не стоит прогнозировать бум выселений…»
Исполнение ЖК
По словам Гордеева, во всех регионах наблюдаются одни и те же симптомы того, что городские власти не спешат претворять новый кодекс в жизнь. Город является собственником множества квартир, это самый организованный собственник. Почему же он не инициирует общие собрания жильцов? Потому что ему не выгодно, чтобы решения принимались на собраниях граждан. Город считает их некомпетентными. Ему нужно принимать решения единолично, и он согласен на открытые конкурсы, предполагая оказать влияние на эту процедуру.
«Администрация пользуется инерцией населения. А люди продолжают думать: квартира моя, а дом муниципальный. Это надо вышибать из мозгов, потому что дом ваш. И если вы хотите жить хорошо, то только сами сможете решить, как это сделать», – считает Дмитрий Гордеев.
Ответственность по исполнению ЖК также возлагает на города и муниципалитеты Павел Крашенинников.
Подготовил Иван ЧАГАТАЕВ
Первые акции протеста
В начале сентября по стране стартовали акции протеста против лишения людей права собственности на жилье в общежитиях. Суть проблемы в том, что в свое время город не муниципализировал этот жилой фонд, хотя должен был сделать это по Закону о приватизации. Это обернулось тем, что сегодня непонятно откуда взявшиеся собственники общежитий приступили к выселению жильцов.
«Мы живем в общежитиях десятки лет, и вот сегодня оказывается, что наше жилье принадлежит каким-то коммерческим структурам. Нас просят покинуть помещения, уплотниться и так далее. Беженцев, проживших не 30, как мы, но 10–12 лет, и имеющих право на жилплощадь, вообще выселяют, ужесточается паспортный режим… – рассказывает лидер Движения общежитий Москвы («ДОМ») Ирина Бергалиева. – Про нас никто не думает, а вспоминают только во время выборов, когда у наших квартир вдруг появляются номера (в штампе паспорта никакого номера нет). Номера появляются и тогда, когда наши дети вдруг понадобились военкомату, в остальное время мы – мертвые души…»
«Протесты происходят не из-за отсутствия в ЖК соответствующих норм, а из-за проблем столкновения людей с местной властью, которая не выполняет закон. Во-первых, потому что не хочет расставаться с собственностью (можно, например, из общежития сделать гостиницу и получать доход). Во-вторых, из-за безграмотности, в-третьих, из-за коррумпированности, может быть, денег хотят… – говорит Павел Крашенинников. – Местные органы власти саботируют новый ЖК, а протест людей концентрируется в политическое русло».
ЖК РФ не является ключом к реформе жилищно-коммунального хозяйства. На этом настаивает автор кодекса, председатель Комитета Госдумы РФ по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству Павел Крашенинников. По его мнению, кодекс – «это всего лишь регулирование и упорядочение прав всех пользователей жилых помещений… И в нем ничего не говорится о налоге на жилье, о тарифах, о чем, кстати, избегают говорить и в Думе, и в Правительстве РФ».
