Пионером в либерализации жилкомхоза на постсоветском пространстве стала Республика Казахстан. Качество услуг ЖКХ во многих населенных пунктах республики после реформы повысилось, выяснилось, что имеющихся мощностей достаточно для высококлассного обслуживания людей.
Тем не менее, информация о реформе ЖКХ по-казахски предоставляется с трудом, вероятно, по той причине, что реформа проводилась в духе «шоковой терапии». Известно, что людям приходилось зимовать практически без отопления: в шерстяных носках, в стенах, обитых лотками из-под яиц, и так далее. Мы попытались собрать крохи этого негативного опыта.
Схема реформы
Алгоритм либеральной реформы, казалось бы, прост – сделать граждан собственниками жилья, а государственные предприятия ЖКХ (теплосети, котельные, электростанции и т. д.) перевести в частную собственность, на поруки бизнеса. Между потребителями, организованными в кондоминиумы, и производителями ЖКУ законодательно прописать посредника – управляющую компанию. Дальше появляется «невидимая рука рынка» и расставляет все по местам…
В результате массовой приватизации с 1997 года ответственность по эксплуатации и ремонту жилищного фонда республики перешла от государства к новым собственникам – населению, которое в своем большинстве оказалось не готовым к этому бремени.
Как сообщили «Бюджету» в Министерстве индустрии и торговли Казахстана, корень зла нужно искать в пассивности граждан, в нежелании управлять своим домом.
К этому добавляется и национальная особенность проблемы: в результате миграции граждан в ряде регионов республики имеются бесхозные, брошенные собственниками квартиры. Но действующее законодательство устанавливает право собственности на квартиру независимо от факта проживания в ней и любого срока отсутствия собственника. Самоустранение от бремени собственности наносит ущерб правам других граждан.
По мнению же критиков «казахского пути», головная боль от реформы была вызвана тем, что монополии сектора ЖКХ в результате разгосударствления стали частными (в большинстве случаев, кстати, они были выкуплены иностранным капиталом). Часто приводится следующий пример: купившая Усть-Каменогорский свинцово-цинковый комбинат компания Samsung приобрела в придачу и местную энергетику. Разумеется, для своих нужд компания задает низкие тарифы, и получается, что за дешевый металл расплачиваются граждане – для которых электроэнергия отпускается по высоким ставкам. Были приватизированы энергокомпании, электрические и тепловые сети: «невидимая рука рынка» постучалась в двери с тройной силой… И новые хозяева зачастую не выполнили инвестиционных обязательств.
Мера выселения людей применялась в Казахстане даже в том случае, когда жилье являлось единственной собственностью. Но, несмотря на это, часть иностранных компаний по своим соображениям не смогла продолжить коммунальный бизнес, и предприятия ЖКХ были перепроданы в национальные компании (по цене, превышающей изначальную во много раз).
Кооперативный вопрос
Кооперативы собственников помещений (квартир) КСК стали наиболее распространенной формой управления объектами кондоминиума. По разным причинам другие формы управления, предусмотренные Законом Республики Казахстан от 16 апреля 1997 г. «О жилищных отношениях», не получили своего развития и функционируют в настоящее время только в отдельных населенных пунктах: солидарное, юридические лица, предприниматели.
Но КСК не смогли выполнить своего главного предназначения и фактически стали выполнять функции не столько потребительских, сколько производственных кооперативов, монополизировав предоставление жильцам услуг по эксплуатации и содержанию домов и придомовой территории.
Собственники квартир не имеют возможности проверить фактические затраты КСК на ремонт и содержание объектов кондоминиума. Отсутствуют четкое определение и механизм установления границ собственности объекта кондоминиума, основ его образования.
В результате проведенной массовой приватизации новые собственники приобретали (приватизировали с помощью купонного механизма, выкупали) только свои квартиры и не ощущали себя сособственниками общего имущества в жилом доме. Это касается внеквартирных (общедомовых) элементов здания и помещений общего пользования, а также земельного участка – придомовой территории.
Указанные недостатки создают условия для административных, хозяйственных и финансовых нарушений со стороны руководства КСК.
В действующей практике КСК объединяют несколько жилых домов, а то и целые кварталы или микрорайоны. Собственники квартир даже если и платят деньги на содержание и капитальный ремонт своего дома, то эти средства могут быть беспрепятственно использованы на другой объект. Разумеется, может возникнуть и обратная ситуация, когда жильцы не платят за ремонт, а их дом ремонтируется за счет средств жильцов другого дома, входящего в данный КСК.
Одни не платят потому, что не уверены, что деньги будут использованы на ремонт именно их дома, другие считают, что рано или поздно кто-нибудь заплатит за ремонт. И тем и другим все равно, каково состояние соседнего дома, им важно, как содержится и ремонтируется их собственный дом. Не говоря уже о том, что реальных механизмов контроля за крупными КСК у жильцов практически нет. Но проблема капремонта остается, усугубляемая физическим и моральным износом основных фондов коммунальной инженерной инфраструктуры.
Сообщает Министерство торговли и индустрии Казахстана
Большинство многоквартирных домов в республике эксплуатируются с нарушением установленных требований, их своевременный капитальный ремонт не производится.
Уровень благоустройства жилищного фонда (централизованное отопление, холодное и горячее водоснабжение, централизованная канализация, газификация, электричество) зависит от расположения жилищ в городской или сельской местности, уровня обеспеченности инженерной инфраструктурой данного населенного пункта или его части (местоположения жилых кварталов, массивов).
До сих пор не создан реальный механизм стимулирования ресурсосбережения как для поставщиков коммунальных услуг, так и для их потребителей. Во многих случаях поставка ЖКУ не осуществляется на конкурсной основе, а договоры на коммунальное обслуживание заключаются формально и не обеспечивают минимальных стандартов качества предоставляемых услуг. Монополист заключает договора на поставку услуг непосредственно с потребителем, но процедура эта не отлажена. Именно по этой причине происходит большинство случаев перебоев в коммунальном обслуживании потребителей.
Положение усугубляется низким уровнем обеспеченности потребителей приборами учета коммунальных услуг. По состоянию на 1 января 2004 года приборами учета потребления холодной воды охвачено всего 41% потребителей.
В настоящий момент большинство многоквартирных домов, по сути являющихся кондоминиумами, не зарегистрировано как единый комплекс. Объект кондоминиума является совокупностью квартир и встроенных нежилых помещений, имущества общего пользования, придомовой территории и расположенных на ней строений, инженерных сетей и иных объектов инфраструктуры. Так они и должны быть зарегистрированы в центрах регистрации прав на недвижимое имущество, но не зарегистрированы.
Тарифы на ЖКУ сегодня покрывают издержки организаций, оказывающих эти услуги. Для компенсации затрат по оплате коммунальных услуг для малообеспеченных слоев населения применяются меры социальной защиты в виде жилищной помощи. Однако она не везде предоставляется в одинаковом объеме, детерминируемая размером местного бюджета.
Тем не менее, информация о реформе ЖКХ по-казахски предоставляется с трудом, вероятно, по той причине, что реформа проводилась в духе «шоковой терапии». Известно, что людям приходилось зимовать практически без отопления: в шерстяных носках, в стенах, обитых лотками из-под яиц, и так далее. Мы попытались собрать крохи этого негативного опыта.
Схема реформы
Алгоритм либеральной реформы, казалось бы, прост – сделать граждан собственниками жилья, а государственные предприятия ЖКХ (теплосети, котельные, электростанции и т. д.) перевести в частную собственность, на поруки бизнеса. Между потребителями, организованными в кондоминиумы, и производителями ЖКУ законодательно прописать посредника – управляющую компанию. Дальше появляется «невидимая рука рынка» и расставляет все по местам…
В результате массовой приватизации с 1997 года ответственность по эксплуатации и ремонту жилищного фонда республики перешла от государства к новым собственникам – населению, которое в своем большинстве оказалось не готовым к этому бремени.
Как сообщили «Бюджету» в Министерстве индустрии и торговли Казахстана, корень зла нужно искать в пассивности граждан, в нежелании управлять своим домом.
К этому добавляется и национальная особенность проблемы: в результате миграции граждан в ряде регионов республики имеются бесхозные, брошенные собственниками квартиры. Но действующее законодательство устанавливает право собственности на квартиру независимо от факта проживания в ней и любого срока отсутствия собственника. Самоустранение от бремени собственности наносит ущерб правам других граждан.
По мнению же критиков «казахского пути», головная боль от реформы была вызвана тем, что монополии сектора ЖКХ в результате разгосударствления стали частными (в большинстве случаев, кстати, они были выкуплены иностранным капиталом). Часто приводится следующий пример: купившая Усть-Каменогорский свинцово-цинковый комбинат компания Samsung приобрела в придачу и местную энергетику. Разумеется, для своих нужд компания задает низкие тарифы, и получается, что за дешевый металл расплачиваются граждане – для которых электроэнергия отпускается по высоким ставкам. Были приватизированы энергокомпании, электрические и тепловые сети: «невидимая рука рынка» постучалась в двери с тройной силой… И новые хозяева зачастую не выполнили инвестиционных обязательств.
Мера выселения людей применялась в Казахстане даже в том случае, когда жилье являлось единственной собственностью. Но, несмотря на это, часть иностранных компаний по своим соображениям не смогла продолжить коммунальный бизнес, и предприятия ЖКХ были перепроданы в национальные компании (по цене, превышающей изначальную во много раз).
Кооперативный вопрос
Кооперативы собственников помещений (квартир) КСК стали наиболее распространенной формой управления объектами кондоминиума. По разным причинам другие формы управления, предусмотренные Законом Республики Казахстан от 16 апреля 1997 г. «О жилищных отношениях», не получили своего развития и функционируют в настоящее время только в отдельных населенных пунктах: солидарное, юридические лица, предприниматели.
Но КСК не смогли выполнить своего главного предназначения и фактически стали выполнять функции не столько потребительских, сколько производственных кооперативов, монополизировав предоставление жильцам услуг по эксплуатации и содержанию домов и придомовой территории.
Собственники квартир не имеют возможности проверить фактические затраты КСК на ремонт и содержание объектов кондоминиума. Отсутствуют четкое определение и механизм установления границ собственности объекта кондоминиума, основ его образования.
В результате проведенной массовой приватизации новые собственники приобретали (приватизировали с помощью купонного механизма, выкупали) только свои квартиры и не ощущали себя сособственниками общего имущества в жилом доме. Это касается внеквартирных (общедомовых) элементов здания и помещений общего пользования, а также земельного участка – придомовой территории.
Указанные недостатки создают условия для административных, хозяйственных и финансовых нарушений со стороны руководства КСК.
В действующей практике КСК объединяют несколько жилых домов, а то и целые кварталы или микрорайоны. Собственники квартир даже если и платят деньги на содержание и капитальный ремонт своего дома, то эти средства могут быть беспрепятственно использованы на другой объект. Разумеется, может возникнуть и обратная ситуация, когда жильцы не платят за ремонт, а их дом ремонтируется за счет средств жильцов другого дома, входящего в данный КСК.
Одни не платят потому, что не уверены, что деньги будут использованы на ремонт именно их дома, другие считают, что рано или поздно кто-нибудь заплатит за ремонт. И тем и другим все равно, каково состояние соседнего дома, им важно, как содержится и ремонтируется их собственный дом. Не говоря уже о том, что реальных механизмов контроля за крупными КСК у жильцов практически нет. Но проблема капремонта остается, усугубляемая физическим и моральным износом основных фондов коммунальной инженерной инфраструктуры.
Сообщает Министерство торговли и индустрии Казахстана
Большинство многоквартирных домов в республике эксплуатируются с нарушением установленных требований, их своевременный капитальный ремонт не производится.
Уровень благоустройства жилищного фонда (централизованное отопление, холодное и горячее водоснабжение, централизованная канализация, газификация, электричество) зависит от расположения жилищ в городской или сельской местности, уровня обеспеченности инженерной инфраструктурой данного населенного пункта или его части (местоположения жилых кварталов, массивов).
До сих пор не создан реальный механизм стимулирования ресурсосбережения как для поставщиков коммунальных услуг, так и для их потребителей. Во многих случаях поставка ЖКУ не осуществляется на конкурсной основе, а договоры на коммунальное обслуживание заключаются формально и не обеспечивают минимальных стандартов качества предоставляемых услуг. Монополист заключает договора на поставку услуг непосредственно с потребителем, но процедура эта не отлажена. Именно по этой причине происходит большинство случаев перебоев в коммунальном обслуживании потребителей.
Положение усугубляется низким уровнем обеспеченности потребителей приборами учета коммунальных услуг. По состоянию на 1 января 2004 года приборами учета потребления холодной воды охвачено всего 41% потребителей.
В настоящий момент большинство многоквартирных домов, по сути являющихся кондоминиумами, не зарегистрировано как единый комплекс. Объект кондоминиума является совокупностью квартир и встроенных нежилых помещений, имущества общего пользования, придомовой территории и расположенных на ней строений, инженерных сетей и иных объектов инфраструктуры. Так они и должны быть зарегистрированы в центрах регистрации прав на недвижимое имущество, но не зарегистрированы.
Тарифы на ЖКУ сегодня покрывают издержки организаций, оказывающих эти услуги. Для компенсации затрат по оплате коммунальных услуг для малообеспеченных слоев населения применяются меры социальной защиты в виде жилищной помощи. Однако она не везде предоставляется в одинаковом объеме, детерминируемая размером местного бюджета.
