— Сергей Владиславович, какие ключевые цели будут стоять перед Фондом в ближайшие годы? За счет чего предполагается создать условия для строительства жилья именно эконом-класса?
— Основной целью деятельности Фонда как института развития является формирование благоприятной среды жизнедеятельности человека и общества, в том числе безопасных и благоприятных условий проживания для всех категорий граждан, содействие развитию жилищного строительства, иному развитию территорий. Ключевым приоритетом Фонда является создание условий для строительства жилья экономического класса, в первую очередь малоэтажного. Мы рассчитываем, что с 2012 года строительство не менее 30 процентов жилья в Российской Федерации будет осуществляться на земельных участках, вовлеченных в оборот Фондом. Принятая стратегия развития Фонда на 2010–2014 годы дает четкие ответы на вопросы о том, как мы собираемся добиться запланированных результатов.
Стратегией утверждены три основные задачи Фонда. Первая — оказывать определяющее влияние на развитие рынка жилья экономического класса через вовлечение в оборот необходимого количества комплексно обеспеченных земельных участков. Вторая задача —вовлекать в оборот необходимое количество земельных участков, обеспечивающих рост производства современных строительных материалов, изделий и конструкций, отвечающих стандартам энергоэффективности и экологичности, содействовать созданию на этих участках современных производственных мощностей. И третья — стимулировать негосударственный (коммерческий) и координировать государственный спрос на жилье экономического класса. Для успешного выполнения этих задач Фонд должен одновременно активно работать на трех рынках: земельных участков, жилья и жилищного строительства, промышленности строительных материалов.
Можно выделить основные стратегические направления деятельности Фонда. К ним относятся, в частности, предоставление земельных участков для целей жилищного и иного строительства, содействие развитию промышленности строительных материалов и строительных технологий, стимулирование и координация спроса, формирование нормативной базы, содействие развитию проектирования и разработке градостроительной документации, создание единой информационно-аналитической системы, финансы и инвестиции.
— Вы активно взаимодействуете с регионами. Что становится предметом соглашений, заключаемых между Фондом и субъектами Федерации?
— Предметом соглашений о сотрудничестве, которые заключает Фонд с органами власти субъектов Федерации, являются в первую очередь федеральные земельные участки, которые могут быть вовлечены в оборот для целей жилищного строительства. Сегодня в Фонде аккумулирована информация почти о 1350 таких участках общей площадью более 1 миллиона 200 тысяч гектаров. Из них значительная часть — как раз предложенные субъектами Федерации.
Кроме того, в развитие заключенных соглашений Фонд РЖС координирует действия и планы администрации субъекта Федерации, органов местного самоуправления, естественных монополий, а также ОАО «АИЖК» в части фондирования банков под гарантии выкупа Фондом части построенного жилья у застройщика.
Основная цель работы Фонда по этому направлению — обеспечение каждого земельного участка всеми документами, необходимыми для подготовки предложений, и ориентированность подбора земельных участков на спрос на жилье экономического класса, прежде всего малоэтажное. Фонд РЖС подписывает с субъектами приложения, относящиеся к конкретному участку, где определены ответственные исполнители и сроки реализации мероприятий, которые будут контролироваться с момента заключения соглашения с победителем аукциона до момента регистрации прав граждан на жилье, вплоть до получения ими ключей от квартир.
— Удалось ли Фонду вовлечь в оборот достаточное количество земельных участков? Существуют ли здесь какие-то препятствия?
— Без сомнения, удалось. Ведь самый главный момент — это снятие федерального ограничения с точки зрения вовлечения их в оборот. Очень многие губернаторы, мэры, проезжая мимо участка, который можно было бы давным-давно застроить, не раз думали, как бы это сделать. Но не могли: законодательство не позволяло.
Регионам крайне выгодно с нами сотрудничать. Если по решению Правительственной комиссии участок из федеральной собственности передается в управление субъекту РФ, то он и проводит предаукционную подготовку. При этом деньги от продажи федерального имущества поступают в региональный и муниципальный бюджеты в пропорции «пятьдесят на пятьдесят».
Что касается цифр. Фонд уже провел 27 земельных аукционов. По результатам аукционов заключено 20 договоров по участкам площадью 398 гектаров. Также Правительственной комиссией по развитию жилищного строительства приняты решения о передаче полномочий по управлению и распоряжению 27 участками площадью 698 гектаров субъектам Федерации.
На законодательном уровне препятствий для такой работы нет, хотя по землям Минобороны существует нормативная коллизия. В соответствии с постановлением Правительства РФ военные особым образом распоряжаются своим имуществом, и пока мы не можем работать из-за этого особого порядка. В остальном главное противодействие, которое мы встречаем, оказывает Россельхозакадемия. Причем сопротивление абсолютно неконструктивное.
— Существуют ли, на Ваш взгляд, в земельном и градостроительном законодательстве недостатки, мешающие реализации задач, стоящих перед Фондом?
— Начнем с того, что в целом в стране ощущается резкая нехватка градостроительной документации. По данным на конец 2009 года документацией было обеспечено только большинство административных центров регинов, крупных городов.
Именно поэтому в соответствии со Стратегией развития Фонда на 2010–2014 годы для обеспечения земельных участков Фонд будет участвовать в разработке координационных механизмов взаимодействия, которые должны обеспечить эффективное включение участков Фонда в планы развития территорий Российской Федерации, отражаемые в документах территориального планирования и градостроительного зонирования.
Чтобы обеспечить выполнение требований, предъявляемых Фондом к параметрам жилой застройки, прежде всего малоэтажной, размещаемой на предоставленных Фондом земельных участках, а также чтобы ускорить темпы освоения таких участков, новым видом нашей деятельности должна стать совместная работа со специализированными проектными организациями по осуществлению эскизной градостроительной проработки. Она обеспечит строительство преимущественно малоэтажных жилых домов экономического класса с использованием энергоэффективных технологий и экологически чистых строительных материалов.
Фонд будет проводить работу по формированию методической базы нормативных документов в области градостроительства, создавать базу «лучшего опыта» с целью тиражирования наиболее удачных проектов, привлекать к сотрудничеству отечественные и зарубежные проектные организации, владеющие современными технологиями проектирования малоэтажной жилой застройки, проводить профессиональные градостроительные конкурсы.
Мы будем также интегрировать Единую информационно-аналитическую систему Фонда с федеральными государственными информационными системами и информационными системами обеспечения градостроительной деятельности. Результатом этого станет предоставление федеральным органам исполнительной власти, органам управления и структурным подразделениям Фонда сведений и информационно-аналитических материалов для обоснования принятия решений и повышения их эффективности.
— Как осуществляется подготовка земельных участков, предлагаемых Фондом РЖС: инфраструктурное обеспечение, документарное сопровождение, и так далее? Кто берет на себя соответствующие расходы?
— Все будет зависеть от самих земельных участков. Фонд планирует тратить на это заработанные средства, и здесь все достаточно просто. Если имеется участок, уже включенный в градостроительные планы, то есть имеющий потенциальные условия подключения, это будут обязательства муниципальных и региональных властей. Если же речь идет о новом участке, который не являлся до этого плановым в смысле его освоения с точки зрения градопланирования, то инвестировать в создание инфраструктуры будет Фонд. Причем возможно как использование средств Фонда, так и привлечение средств Внешэкономбанка.
Пример? Пожалуйста. У нас налажено весьма плодотворное сотрудничество с мэром Москвы Юрием Лужковым, и по двум участкам, которые были проданы с аукционов в Москве, город взял на себя обязательства по созданию инфраструктуры. При этом доли города в построенном жилье не будет. В то же время, если сейчас в Москве или области появятся новые земельные участки, которые не были внесены в городские планы инфраструктурирования, их будет обеспечивать уже Фонд.
— Каким образом Фонд РЖС предполагает стимулировать малоэтажное строительство?
— Во-первых, это механизм предоставления гарантии (оферты) на покупку согласованного объема жилья после завершения его строительства Фондом. Выкуп будет осуществляться в пределах установленных ограничений, в том числе и по цене, которая не может превышать централизованно устанавливаемой цены жилья экономического класса по данному региону. Предполагается, что общий объем гарантий будет составлять до 25 процентов от общего количества жилых помещений для многоэтажного жилья экономического класса, а вот для малоэтажного жилья этот показатель увеличен до 35 процентов.
Также будет осуществляться совместная работа со специализированными проектными организациями по осуществлению эскизной градостроительной проработки, обеспечивающей строительство преимущественно малоэтажных жилых домов экономического класса с использованием энергоэффективных технологий и экологически чистых строительных материалов.
Фонд РЖС провел конкурс на лучший проект малоэтажного жилья экономического класса «Дом ХХI века». Предполагается, что на экспериментальных площадках Фонда РЖС будут возводиться дома, которые спроектировали участники конкурса. При этом Фонд намерен сделать лучшие проекты проектами повторного применения и довести их до практической реализации.
Материал подготовил М. А. Цуциев Журнал "Бюджет", май 2010 г.
