Итоги 2009 года
Региональные адресные программы капитального ремонта и переселения граждан из аварийного жилья с привлечением средств Фонда содействия реформированию ЖКХ реализуются почти во всех регионах страны. На сегодняшний день из 83 субъектов РФ заявки в Фонд на предоставление средств подавал 81 субъект. Не обращались за финансовой поддержкой только Москва и Чеченская Республика. Общий объем уже освоенных средств — более 211,1 млрд руб. Из них 164,4 млрд руб. — это средства Фонда, а 46,7 млрд — средства регионов, предоставленные в порядке софинансирования.Изначально предполагалось, что доля софинансирования программ субъектами РФ будет весомее, но сложная экономическая ситуация внесла свои коррективы. Правительство страны решило установить в 2009 году региональную долю софинансирования в пределах 5–35 % (в зависимости от бюджетной обеспеченности региона) вместо прежних 20–50 %. По инициативе Фонда такой льготный режим было решено сохранить и в 2010 году.
Напомню, что Фонд содействия реформированию ЖКХ выделяет средства на реализацию двух программ. Во-первых, это капитальный ремонт многоквартирных домов. На эти цели потрачено уже 113 млрд руб.: отремонтировано более 80 тыс домов, в которых проживают более 10 млн граждан. Капитальный ремонт с использованием средств Фонда ЖКХ позволил собственникам жилья решить проблемы, копившиеся десятилетиями: отремонтировать или заменить ветхие инженерные коммуникации, кровли, подвалы, фасады… Особое внимание уделялось замене и ремонту лифтового оборудования, ведь это один из самых дорогих видов ремонта. Один лифт вместе с монтажом обходится в более чем существенную сумму — от 1,2 млн руб. Разумеется, решить эту проблему самостоятельно собственникам не под силу. За 2009 год в одной Свердловской области было заменено 1144 лифта. Это огромная цифра, ведь в предыдущие годы количество замен измерялось лишь десятками. Причем Минрегион России и Фонд рекомендуют закупать отечественное лифтовое оборудование, что является существенной поддержкой производителей. В приоритете — комплексный ремонт с использованием энергосберегающих технологий. При ремонте внутридомовых инженерных систем в обязательном порядке устанавливаются коллективные приборы учета, что позволяет экономить ресурсы и снижать коммунальные платежи.
Вторая программа — это переселение граждан из аварийного жилищного фонда. В прошлом году эта программа разделилась на две подпрограммы. По основной освоено 15,4 млрд руб., которые пошли на расселение 2131 аварийного дома, в которых проживало 37 703 человека. Одновременно средства выделялись и по краткосрочной программе расселения аварийного жилищного фонда с учетом необходимости стимулирования развития рынка жилья. Данная программа являлась частью антикризисного плана Правительства РФ, условия выделения средств были значительно упрощены. Получив деньги, субъект РФ мог потратить их на приобретение жилья в еще недостроенных многоквартирных домах, но высокой степени готовности (не менее 70 %). Это позволило не только расселять аварийные дома в приоритетном порядке, но и оказать существенную поддержку строительной отрасли. Ведь в разгар кризиса у многих застройщиков возникла нехватка средств для завершения строительства домов. С учетом регионального софинансирования по этой программе было выделено более 39 млрд руб. на расселение 4456 аварийных домов, в которых проживало почти 85 тыс. человек.
К сожалению, не все регионы успешно справились с реализацией программы расселения аварийного жилищного фонда в рамках необходимости стимулирования развития рынка жилья. Была установлена фиксированная цена за 1 кв. м, которая не должна была превышать 30 тыс. руб. Ряд регионов не сумели приобрести жилье на таких условиях и вернули часть денег. Тем не менее в целом эта программа сыграла важную роль как для строительной отрасли, так и для решения проблемы расселения аварийного жилья.
Необходимо подчеркнуть, что финансирование вышеуказанных программ — это не единственная задача Фонда. Скорее это инструмент реализации главной задачи — последовательного реформирования жилищно-коммунального хозяйства. Намереваясь получить средства из Фонда, регион обязан выполнить ряд условий, предусмотренных законодательством: способствовать демонополизации отрасли, стимулировать создание ТСЖ и частных управляющих компаний; региональные бюджеты должны прекратить покрывать убытки организаций ЖКХ и т. п.
С каждым годом условия по реформированию ЖКХ усложняются. Если на сегодняшний день действует требование, что доля ТСЖ должна составлять 10 % на рынке жилья, то уже с 1 января 2011 года она должна составлять 20 %. Создание ТСЖ явилось одним из самых сложных условий для муниципалитетов. Требовалась кропотливая работа с собственниками, а ведь у каждого из них свои представления о том, что необходимо отремонтировать в доме в первую очередь. Даже провести собрание среди жильцов многоквартирного дома — задача очень сложная.
Выполнение этих непростых условий способствует формированию в стране института эффективного собственника и является залогом улучшения условий проживания граждан. Отрасль ЖКХ перестает быть бездонной бочкой, в которой бесследно исчезают бюджетные средства. ЖКХ завтрашнего дня — это органичный механизм, построенный на принципах рыночной экономики с сохранением мер социальной защиты малообеспеченных категорий граждан.
Приоритетные задачи 2010 года
Работа по финансированию региональных адресных программ капитального ремонта и переселения граждан из аварийного жилья продолжается и в 2010 году. Фонд осуществляет постоянный мониторинг ситуации в регионах. По нашим данным, в муниципалитетах скопилось большое количество предложений по включению многоквартирных домов в программы переселения и капитального ремонта, с этой целью активно создаются товарищества собственников жилья.Вместе с тем 18 субъектов РФ, успешно реализуя программы капитального ремонта и расселения аварийного жилья, на сегодняшний день полностью выбрали свой лимит финансовой поддержки до 2011 года. Еще семь субъектов РФ выбрали его на 95 %. Но это не значит, что данные регионы больше не могут рассчитывать на выделение средств из Фонда. Им (при соблюдении определенных условий) предполагается выделить дополнительное финансирование сверх отведенных лимитов в рамках так называемой бонусной программы за счет денег, полученных от размещения Фондом временно свободных средств в кредитных организациях.
Что касается других регионов, то в декабре 2009 года Правительство РФ приняло решение об увеличении имущественного взноса РФ на 15 млрд руб., 10 млрд из которых будут распределены между всеми субъектами РФ с учетом выполнения региональных программ по капитальному ремонту и переселению с учетом софинансирования, а также с учетом общего лимита, который был установлен Федеральным законом № 185-ФЗ. Остальные 5 млрд руб. решено распределить между моногородами, которые защитили свои целевые программы. Также на увеличение лимитов регионов могут пойти лимиты финансирования субъектов РФ, которые так и не подали ни одной заявки в Фонд (на данный момент это средства Москвы — 8 млрд руб. и Чеченской Республики — более 500 млн руб.)
Один из приоритетов 2010 года — расселение аварийного жилья. Трущобы в стране должны быть ликвидированы: такая задача была поставлена премьер-министром В. В. Путиным. По состоянию на 1 февраля 2007 года в стране, по данным Росстата, насчитывалось 11,7 млн кв. м аварийного жилья. Конечно, эти цифры устарели. Сейчас Фонд содействия реформированию ЖКХ совместно с Министерством регионального развития РФ проводит инвентаризацию аварийного жилья, чтобы составить полную картину положения дел.
Малоэтажное строительство
В 2010 году будет активно развиваться малоэтажное строительство. Его преимущества очевидны: это короткий цикл возведения зданий, низкая себестоимость материалов, возможность адаптации проектов под местные материалы и конкретные семьи, восприимчивость к новым технологиям. Практически во всех регионах имеются предприятия по производству строительных материалов и конструкций для малоэтажного строительства. В результате станет возможным строительство больших объемов жилья «за те же деньги». А значит, и переселение из аварийных домов большего количества граждан.9 марта 2010 года Президент РФ Д. А. Медведев подписал Закон № 25-ФЗ, «О внесении изменений в Федеральный закон “О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства” и статью 4 Федерального закона “О внесении изменений в Федеральный закон “О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства” и Федеральный закон “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости” и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” и о признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации». Внесение изменений в вышеперечисленные законы создает условия для развития малоэтажного жилищного строительства с использованием средств Фонда содействия реформированию ЖКХ. При этом условия получения средств регионами существенно упрощены. Так, снимаются требования Закона № 185-ФЗ к доле коммерческих организаций коммунального комплекса, к доле частных организаций, осуществляющих деятельность по управлению многоквартирными домами (МКД) и оказанию услуг по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, а также к доле МКД, управляемых товариществами собственников жилья. Снимается требование по количеству и населенности муниципальных образований, включенных в заявку.
Принятый Президентом РФ закон предусматривает вовлечение земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, а также участков, государственная собственность на которые не разграничена, под строительство малоэтажного жилья в соответствии с заключаемыми муниципальными контрактами. Несомненно, этот фактор будет сказываться на уменьшении себестоимости строительства, а если земельные участки будут передаваться с коммуникациями, то эффект будет еще более ощутимым в части уменьшения расходов на строительство. Словом, устранены все возможные барьеры с той целью, чтобы регионы как можно скорее перешли к практической реализации программы малоэтажного строительства.
О региональных фондах капитального ремонта
По закону в 2012 году Фонд содействия реформированию ЖКХ прекращает свою деятельность. Планируется, что за время работы Фонд профинансирует работы по капитальному ремонту лишь в 12 % многоквартирных домов, которые в этом нуждаются. В соответствии с Жилищным кодексом РФ осуществлять ремонт и следить за его своевременным проведением должны сами собственники, но в реальности они морально не готовы к этому, к тому же у них попросту недостаточно средств. В то же время невозможно бесконечно финансировать работы из федерального бюджета.В качестве одного из выходов из создавшейся ситуации нами предложена для обсуждения система региональных фондов капитального ремонта. Согласно поручению Правительства РФ Фонд ЖКХ разрабатывает проект Федерального закона «О внесении изменений и дополнений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части обеспечения финансирования капитального ремонта многоквартирных домов». Его цель — обеспечить создание механизмов накопления средств собственников помещений на ремонт общего имущества многоквартирного дома.
Региональные фонды будут аккумулировать средства, перечисляемые собственниками помещений на капитальный ремонт в рамках коммунальных платежей, на специализированном учетном счете многоквартирного дома. В такие фонды могут поступать и субсидии из бюджетов субъектов РФ. Схема накопления средств прозрачна: собственники всегда смогут выяснить, какой объем средств уже накоплен на счете. Региональные фонды будут управлять накоплениями, размещая их на банковских депозитах, что позволит избежать инфляционных потерь. Такие фонды смогут выступать «поручителем» для собственников, которые смогут рассчитывать на долгосрочные банковские кредиты и проводить капитальный ремонт за счет заемных средств с последующим постепенным погашением в течение длительного периода. В ряде регионов страны уже началась работа по созданию таких фондов в качестве пилотных проектов.
Поэтапное решение проблем
Реформирование ЖКХ — процесс непростой. Увы, нельзя сказать, что он протекает «как по маслу». И чем глубже реформа затрагивает отрасль, тем разнообразнее обнажаемые проблемы, которые требуют незамедлительного решения. Так, одной из препон на пути реализации программы расселения аварийного жилья стало положение Жилищного кодекса РФ, согласно которому новое жилье должно быть построено или приобретено в том же муниципальном образовании. Призванная защитить граждан, данная норма на практике ущемляла их интересы. Ведь нередко аварийное жилье располагается в отдаленном населенном пункте, где нет активного строительства и жильцы не против переселиться, скажем, в райцентр. После всестороннего обсуждения вопроса были внесены поправки в Жилищный кодекс РФ. Теперь переселение возможно в пределах субъекта РФ — разумеется, только с согласия граждан.Еще одна проблема обнаружилась с повсеместным появлением частных управляющих компаний. Помимо фирм, качественно выполняющих свою работу, к сожалению, встречаются и мошенники, которые собирают с граждан коммунальные платежи и исчезают в неизвестном направлении. С целью навести порядок в этой сфере в конце января 2010 года в Москве была учреждена Всероссийская ассоциация «Национальное объединение саморегулируемых организаций, управляющих недвижимостью». Цель ассоциации — формирование единых стандартов управления объектами недвижимости, координация взаимодействия управляющих компаний с поставщиками коммунальных услуг и их потребителями.
Управляющие компании, объединенные в СРО, несут перед собственниками имущественную ответственность. Для обеспечения такой ответственности формируется специальный компенсационный фонд, в котором накапливаются взносы членов саморегулируемой организации. Предполагается, что собственники, выбирая организацию для заключения договора на управление многоквартирным домом, будут отдавать предпочтение членам СРО. В результате недобросовестные управляющие компании, ответственность которых ничем не обеспечивается, будут вытеснены с рынка. Таким образом, при постоянном мониторинге реформы, всестороннем анализе ситуации практически любая проблема находит оптимальное решение.
Журнал "Бюджет", май 2010 г.
