— Считается, что малоэтажное строительство — это российская традиция. Однако было время, когда мы отошли от нее. Но сегодня у россиян вновь появилось желание жить в индивидуальном доме. К тому же власти на федеральном и региональном уровнях вопросу развития малоэтажного строительства уделяют повышенное внимание. С чем это связано?
— Согласно нашим последним исследованиям более 60 процентов граждан, планирующих улучшить свои жилищные условия, хотели бы жить в собственном доме или квартире в таунхаусе. Это совершенно иная философия жизни. Это свобода от соседей, шума и суеты города, чистый воздух, здоровые дети. Человек, который живет в собственном доме, уже никогда не переедет в квартиру.
Государство также оценило преимущества малоэтажного строительства, а именно короткий цикл возведения зданий, экономичность строительства, адаптивность под социальные нормы распределения жилья. Именно с этим связано своеобразное перераспределение госспроса на жилую недвижимость в пользу «малоэтажек». Сейчас все больше малоэтажного жилья строится для молодых семей и специалистов, военнослужащих, детей-сирот, переселенцев из ветхого и аварийного жилья и т. д.
Кроме того, за счет малоэтажного строительства нивелируются последствия экономического кризиса, ведь оно позволяет развивать малый и средний бизнес, использовать местные природные и трудовые ресурсы. А кроме того, решается такая важнейшая государственная задача, как повышение энергоэффективности строящегося жилья.
— В Европе 70–80 процентов жилья строится в виде индивидуальных домов. А каковы показатели у нас?
— 2009 год стал поворотным для отрасли жилищного строительства в России. Впервые за новую историю доля малоэтажного жилищного строительства приблизилась к отметке в 50 процентов от общего ввода жилья в стране. Доля индивидуального строительства составила 47,8 процента, или 28,2 миллиона квадратных метров. Вместе с тем государство поставило задачу увеличить объем малоэтажного жилья, соответствующего современным стандартам энергоэффективности, экологичности и комфорта, потребностям различных групп населения, до 70 процентов в общем объеме ввода жилья. При этом объем общего ввода жилья должен достичь в 2020 году 141 миллиона квадратных метров, следовательно, на малоэтажное жилье придется 98,7 миллиона.
— То есть сегодня с определенной долей оптимизма можно говорить о том, что малоэтажное строительство в России переживает свое второе рождение?
— Конечно, говорить, что рынок малоэтажного строительства действительно мощно развивается, пока рано. В большинстве регионов для этого просто нет базы, а именно схем территориального планирования (СТП). СТП дает возможность заранее планировать зонирование развития региона, формировать инвестиционные площадки для проектов жилищного строительства, в том числе малоэтажного, с учетом развития транспортной сети, трудовой миграции, инвестиционных программ естественных монополий.
Кроме того, очень важна инфраструктурная подготовка территорий. И здесь мы должны понимать, что проекты, в рамках которых строится жилье эконом-класса, безусловно, должны реализовываться на принципах государственно-частного партнерства (ГЧП), то есть строительство объектов социальной, транспортной и инженерной инфраструктуры должно финансировать государство. Достигается это за счет синхронизации программ обеспечения земельных участков коммунальной и транспортной инфраструктурой в рамках ФЦП «Жилище», региональных программ, а также инвестиционных программ естественных монополий. Ярким примером такого взаимодействия может служить проект, реализуемый в Тверской области. НАМИКС выбрал место для реализации проекта таким образом, чтобы максимально учесть перспективы развития региона. За счет области, в частности, строится одна школа, два детсада и большой паркинг, за счет федеральной программы «Строительство 1000 физкультурно-оздоровительных комплексов» построен большой спортивный комплекс.
Кроме того, малоэтажное строительство должно сложиться как индустрия. И многое для этого уже сделано. На территории страны работает более 600 производств материалов для строительства экономичных, энергоэффективных и быстровозводимых малоэтажных домов. Однако их мощности сегодня не загружены даже наполовину. Обеспечение таких производств заказами — одна из основных задач.
— В каких субъектах РФ уделяется повышенное внимание развитию именно малоэтажного строительства?
— Могу привести в пример несколько субъектов Федерации. Что касается стимулирования индивидуального строительства, лидер, несомненно, Белгородская область. Здесь почти 15 лет работает Фонд поддержки индивидуального строительства, благодаря которому более 40 тысяч семей отпраздновали новоселье. Действует потребительский инвестиционный кооператив граждан «Свой дом», работающий по накопительной системе. Учреждена Ипотечная корпорация, предоставляющая целевые займы на строительство жилья. Обеспечивается практически бесплатное предоставление земельных участков, льготное инженерное обустройство массивов застройки. Как результат, объем строительства многоквартирных домов в области уменьшился с 427,6 тысячи квадратных метров в 2008 году до 331,8 тысячи квадратных метров в 2009-м, тогда как объем индивидуального жилищного строительства вырос соответственно с 684,6 тысячи квадратных метров до 765,6 тысячи квадратных метров. Стратегическая цель региона — ежегодно вводить 1,15 миллиона квадратных метров жилья, из которых только 150 тысяч должно составлять многоэтажное.
Прекрасный пример развития государственного спроса на малоэтажное жилье — малоэтажный жилой комплекс «Боталово-3» в Нижегородской области. В микрорайоне построено 72 дома по программам «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда», «Дети-сироты», «Обеспечение жильем ветеранов Великой Отечественной войны», «Социальная поддержка молодых специалистов». На строительство инженерной инфраструктуры поселка было выделено 105,7 миллиона рублей, в том числе из областного бюджета — 103,4 миллиона, из местного — 2,3 миллиона. В Нижегородской области создана рабочая группа по развитию малоэтажного строительства, которая проводит направленную, продуманную, скоординированную работу.
Республика Башкортостан может служить примером самых низких цен на жилье. Там в поселках Шамонино, Жуково и Зародино малоэтажные дома для работников бюджетной сферы реализуются по цене 12 тысяч рублей за квадратный метр. Столь низкая цена обусловлена тем, что инженерные коммуникации и дороги проводятся за счет государства в рамках республиканской правительственной программы «Свой дом».
— На какие категории граждан рассчитано малоэтажное строительство? Может ли сегодня среднестатистический россиянин позволить себе купить удобный современный дом? И что нужно предпринять, чтобы цены на такое жилье не «кусались»?
— Перед кризисом 18 процентов населения России за счет собственных и заемных средств могли себе позволить улучшить жилищные условия. Сегодня эта цифра находится в рамках статпогрешности, то есть не превышает 3–4 процентов. Для того чтобы в корне изменить ситуацию, необходимо одновременно резко снижать себестоимость жилья, в том числе малоэтажного, и развивать приемлемые финансовые механизмы. Необходимо внедрять pre-fabricated технологии, позволяющие перенести значительную часть работ в цех, а значит, повысить качество строительства, экономичность, энергоэффективность, экологичность жилья. Одним словом, без индустриализации невозможно достичь массовости строительства, тем более по доступным ценам.
При этом хочу подчеркнуть: дома должны сооружаться по типовым проектам индустриальным способом. Для того чтобы банки легко давали ипотеку, они должны быть уверены, что без проблем смогут продать эти обязательства на профессиональном инвестиционном рынке и полученные (рефинансированные) деньги снова пустить на ипотеку. А для этого, в частности, необходимо разработать четкие стандарты малоэтажного жилья, отражающие площадь, технологии, планировку. По своей сути это будет некий реестр типовых проектов малоэтажных домов, в достаточной мере стандартизированных и отвечающих современным требованиям качества, чтобы служить ликвидным залогом для банков. Подготовка такого стандарта сейчас активно ведется при участии НАМИКС.
После отработки таких механизмов на пилотных проектах будут разработаны и широко внедрены стандартизированные, понятные банковские продукты. Напомню, сегодня руководством страны поставлена задача снизить процентную ставку по ипотечным кредитам до 10–11 процентов. Такая ставка доступна для 40 процентов россиян, это достаточно большая категория, которая может поддержать спрос.
— Президент РФ подписал закон, направленный на создание условий для развития малоэтажного жилищного строительства за счет средств Фонда содействия реформированию ЖКХ. Какие перспективы для малоэтажного строительства вы связываете с этим законом?
— Закон предлагает ввести новый вид региональных адресных программ по переселению граждан с учетом необходимости развития малоэтажного жилищного строительства. Это позволит снизить стоимость квадратного метра за счет того, что земельные участки для муниципальных нужд будут предоставляться бесплатно. Цена муниципального контракта на строительство малоэтажных домов или приобретение жилых помещений в этих домах не должна превышать предельной стоимости одного квадратного метра, определяемой Министерством регионального развития. Разница между рассчитанной начальной (максимальной) ценой муниципального контракта на строительство малоэтажных домов или приобретение жилых помещений в них и ценой заключенного муниципального контракта может быть использована органом местного самоуправления на формирование земельных участков и обеспечение их объектами инженерной инфраструктуры.
Закон также сокращает перечень условий, которые должны выполнить субъекты РФ и муниципальные образования для получения финансовой поддержки, а также устанавливает сокращенный срок госрегистрации перехода прав собственности на жилые помещения, строительство которых ведется в рамках этой программы.
В соответствии с этим законом на цели переселения граждан из ветхого фонда в малоэтажные дома предполагается направить около 20 миллиардов рублей, а это немалая поддержка в условиях снижения коммерческого спроса на жилье. Кроме того, с 1 января 2010 года вступили в силу поправки к Жилищному кодексу РФ, в соответствии с которыми из неприватизированного ветхого жилья можно переселять людей в другие населенные пункты в пределах региона. Это тоже простимулирует развитие малоэтажного строительства, для которого в черте города не всегда могут найтись площадки. Безусловно, это лишь начало решения проблемы ветхого и аварийного жилья: около 40 процентов жилья в России не отвечает современным требованиям благоустройства. Однако по подсчетам Фонда содействия реформированию ЖКХ переселение именно в малоэтажные дома позволит улучшить жилищные условия почти вдвое большего количества людей, чем при переселении в многоквартирные дома.
Материал подготовила О. В. ГОРШЕНИНА, Журнал "Бюджет", май 2010 г.
