Основные инвестиционные цели
В отношении зарубежной недвижимости, приобретаемой россиянами в инвестиционных целях, можно выделить основные мотивации. Во-первых, это приобретение недвижимости в расчете на существенный рост ее стоимости в среднесрочной перспективе; во-вторых, приобретение недвижимости, приносящей доход от сдачи в аренду. Безусловно, имеет место и комбинация этих мотиваций.
Если
Почему арендный бизнес?
Арендный бизнес за рубежом, без сомнения, занимает по популярности первое место у российских инвесторов, приобретающих бизнес за рубежом в бюджете от 100 тыс. до 10 млн евро. По нашим оценкам, в данном инвестиционном бюджете более 80 % сделок российских инвесторов связаны именно с приобретением недвижимости, приносящей рентный доход, то есть с приобретением арендного бизнеса.
Причины популярности арендного бизнеса как направления инвестирования за рубежом:
- простота и прозрачность бизнес-модели. Не важно, каким видом бизнеса занимался или занимается российский инвестор в России, арендный бизнес в силу простоты своей бизнес-модели прозрачен и понятен абсолютно всем категориям предпринимателей, иными словами, арендный бизнес практически не требует от инвестора каких-то специальных знаний и навыков;
- минимальные требования к знанию особенностей ведения бизнеса в конкретной стране. Требования к уровню знания особенностей ведения бизнеса в конкретной стране для арендного бизнеса существенно ниже, чем для других видов бизнеса. Например, получать доход от сдачи торгового помещения в аренду многократно проще, чем самостоятельно вести торговую деятельность в чужой стране, конкурируя с местными торговыми сетями и выполняя многочисленные требования местного законодательства;
- минимальная вовлеченность инвестора в управление бизнесом. Подавляющее большинство российских предпринимателей и топ-менеджеров, за два десятилетия капитализма в России сделавших состояния благодаря упорному труду и предпринимательской жилке, не хотят в своем инвестировании за рубежом начинать с нуля строительство бизнеса. Скорее наоборот, им нужен стабильный доход при минимальном личном вовлечении в управление бизнесом;
- два источника прибыли инвестора. Инвестируя в объект недвижимости, который будет сдан в аренду, инвестор, с одной стороны, получает текущий рентный доход (доход от бизнеса), а с другой стороны, происходит рост капитализации собственно недвижимости, благодаря чему инвестор фиксирует дополнительную прибыть в случае последующей перепродажи своего объекта, выросшего в цене.
Если же говорить о предпочтениях российских инвесторов, инвестирующих за рубежом в бюджете существенно меньшем или существенно большем, чем обозначенный выше бюджет (100 тыс. — 10 млн евро), то доля, приходящаяся на арендный бизнес, несколько меньше. Причины тут следующие:
- россияне, планирующие проинвестировать за рубежом несколько десятков тысяч евро, как правило, ориентируются на объекты малого бизнеса (небольшие бизнесы в сфере услуг, питания и т. п.). Дело в том, что с таким скромным бюджетом они не дотягивают до приобретения интересного объекта арендного бизнеса;
- россияне, планирующие проинвестировать за рубежом десятки и сотни миллионов долларов, — это уже другой класс инвесторов. Как правило, это успешные российские компании, которые покупают контрольные пакеты или даже 100 % акций в зарубежных компаниях.
Рентная доходность и доходность инвестиций
При всей простоте бизнес-модели ведения арендного бизнеса за рубежом есть два ключевых момента, которые инвестор должен четко понимать. Первый заключается в том, что важно различать два типа доходности:
1 рентную доходность, которая рассчитывается как отношение дохода от сдачи в аренду, генерируемого объектом недвижимости, к стоимости этого объекта;
2 доходность инвестиций (или доходность на вложенный капитал), которая рассчитывается как отношение дохода от сдачи в аренду, генерируемого объектом недвижимости, к проинвестированному капиталу (собственным средствам). Дело в том, что объект недвижимости за рубежом, который сдан в аренду, можно приобрести как полностью за собственные средства, так и с использованием кредита зарубежного банка. В случае привлечения кредита (использование так называемого кредитного плеча) для приобретения объекта, например, в странах Западной Европы достаточно
Инвестору крайне важно различать понятия «рентная доходность» и «доходность инвестиций», потому что использование недорогого кредитования позволяет существенно повысить доходность инвестиций. В том случае, если кредит не используется, доходность инвестиций равна рентной доходности.
Кредит в западном банке
Второй ключевой момент: приобретение объекта арендной недвижимости оптимально совершать с использованием кредита. Самым распространенным у европейских и международных инвесторов способом повышения доходности на вложенные инвестиции является покупка объекта гостиничной, коммерческой или доходной недвижимости с использованием долгосрочного кредита западного банка в размере
Для примера рассмотрим два варианта покупки объекта, имеющего уровень рентной доходности 7 %.
Вариант 1: приобретение за собственные средства, без привлечения заемного финансирования. В этом случае доходность инвестиций составит 7 % годовых, то есть равна уровню рентной доходности.
Вариант 2: приобретение с привлечением заемного финансирования в размере 70 % по ставке 3,5 % годовых. В этом случае доходность инвестиций (за вычетом процента по кредиту) составит 15 % годовых, то есть будет существенно выше рентной доходности.
Также в отношении варианта инвестирования с использованием кредитования важно отметить следующее:
- расходы на выплату процентов по кредиту уменьшают налогооблагаемую базу по налогу на прибыль. Таким образом, если сравнивать варианты инвестирования по показателю чистой прибыли после налогообложения, то выгода варианта с использованием кредитования станет еще более показательной;
- банк-кредитор проводит проверку приобретаемого объекта недвижимости. Перед тем как банк выдаст кредит, он проведет полную и всестороннюю проверку приобретаемого объекта недвижимости. Иными словами, если банк одобрил кредит, то и инвестору можно быть спокойным. А вот если банк по какой-то причине не одобрил кредит, то это серьезный повод задуматься.
Топ-10 стран, вызывающих, по нашим оценкам, наибольшее доверие у российских инвесторов, вкладывающих свои средства в недвижимость за рубежом, представлен в табл. 1. В качестве параметров для сравнения стран оценивались политические и экономические страновые риски, устойчивость сектора недвижимости, уровень законодательной защищенности интересов инвесторов, ликвидность недвижимости, также принимались во внимание наличие системы страхования девелоперских проектов, возможность получения инвестором вида на жительство или упрощение визового режима, наличие проектов с гарантированным рентным доходом, доступность ипотеки для россиян и ряд других параметров.
