— Г-н Ван Рит, российский инвестиционный рынок отличается от западного?
— Я представляю девелоперскую компанию, предлагающую складские и производственные услуги, поэтому свою оценку постараюсь дать именно в этой плоскости. Для того чтобы лучше понять состояние дел на российском и московском рынках складской и производственной недвижимости, надо принять какую-то точку отсчета. Логично, что для меня как для американца такой точкой является недвижимость США.
В России крупнейшими городами с высоким спросом на современную складскую и производственную недвижимость являются Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург, Новосибирск, Нижний Новгород, Ростов, Казань и Самара. Общий годовой объем российской экономики составляет около 1,7 триллиона долларов США, из них примерно 500 миллиардов приходится на Москву. На сегодняшний день потребность в коммерческой недвижимости только Москвы составляет 12 миллионов квадратных метров.
В Америке объем экономики — 6,5 триллиона и более 700 миллионов квадратных метров складской и производственной недвижимости. К примеру, экономика Детройта — это 200 миллиардов долларов, ее функционирование обеспечивает 50 миллионов квадратных метров недвижимости. При этом Детройт далеко не самый крупный город США и неперспективный рынок для инвестиций — старый промышленный город с низким потенциалом роста.
— Что вы можете сказать про Москву?
— Как мы уже говорили, на экономику российской столицы приходится 500 миллиардов долларов в год и 6,6 миллиона квадратных метров коммерческой недвижимости. По объему экономики Москва сопоставима с Чикаго, где рынок складской недвижимости — 100 миллионов квадратных метров. Москве, по самым скромным оценкам, нужно в десять раз больше площадей, чем есть сейчас. Значит, вокруг столицы должно появиться еще 50 таких индустриальных парков, как «Южные врата», что потребует привлечения порядка 50 миллиардов долларов. Это внушительная сумма, которую тем не менее можно изыскать. Еще такой же объем инвестиций необходимо привлечь для развития рынков других крупных российских городов. В итоге Москве и крупным городам в течение десяти лет необходимы 100 миллиардов долларов и 100 миллионов квадратных метров складов.
Так как в Москве наблюдается острая нехватка складских помещений, этот рынок характеризуется высокими арендными ставками и малым количеством свободных площадей — их всего один процент. Одно из основных объяснений этой ситуации — короткая история российского бизнеса. По моему мнению, эта ситуация будет сохраняться еще лет десять.
— Какая главная проблема рынка инвестиций в России?
— Главная проблема вовсе не в деньгах, а в специалистах. На сегодняшний день в России нет компетентных специалистов для управления даже 50 крупными проектами. Ведь недостаточно просто построить помещения. Нужна профессиональная команда для решения множества вопросов каждого этапа проекта — от привлечения серьезных арендаторов до организации текущей работы. Реализация одного качественного проекта требует колоссальных материальных, временных и кадровых затрат. В Москве в нашем офисе над одним проектом работает 50 человек, в Америке сопоставимые по масштабам задачи выполняют
— Где выгоднее вести бизнес — в России или на Западе?
— Да, на московском рынке спрос на качественные склады превышает предложение. Казалось бы, в этих условиях мы могли бы расслабиться и стричь купоны. На самом деле это не так. Маржинальность деятельности в России не намного выше, чем в США. При этом здесь у нас гораздо большие расходы — только содержание офиса и зарплаты сотрудникам обходятся в несколько миллионов долларов в год. Для того чтобы иметь прибыль, мы должны постоянно работать над новыми проектами.
По итогам 2012 года в Москве будет введен миллион квадратных метров складских площадей с общим объемом инвестиций в миллиард долларов. Как видно из приведенных выше цифр, это совсем не много. По сути, наш проект «Южные врата» займет всего 20 процентов московского рынка. Основные арендаторы складов — транснациональные корпорации, которые обращают все более пристальное внимание на Россию. Среди них такие гиганты мирового бизнеса, как John Deere, Volvo Trucks, Hartmann, Iron Mountain. И новых игроков с каждым годом будет все больше. И естественно, им нужны площади.
— Как крупные компании развивают рынок коммерческой недвижимости в России?
— Яркий пример того, как крупные компании подстегивают развитие рынка качественной складской и производственной недвижимости, — это история ведущего международного производителя сельхозтехники John Deere. Продажи на российском рынке его продукции каждый год уверенно росли. Три года назад в компании приняли решение строить производство в России, поскольку экспорт техники с заводов в США и Германии требовал значительных затрат. Кроме того, важнейшим элементом работы такого крупного производителя является наличие склада запчастей для своевременного ремонта техники. Потребности John Deere составили 130 тысяч квадратных метров, из которых половина приходится на собственно производство, а другая половина — на склад запчастей и распределительный центр. Совершенно очевидно, что без таких активов вести бизнес для компании мирового уровня практически невозможно.
— То есть инвестиции в коммерческую недвижимость будут расти?
— Да, я с уверенностью могу сказать, что инвестиции в складскую и производственную недвижимость будут год от года только расти. Сейчас этот сегмент один из самых выгодных и опережает сегменты торговой и офисной недвижимости. И это очень хороший знак. Ведь производства, в отличие от торговых центров, создают не только больше новых рабочих мест. Иностранные компании приносят в Россию свою культуру производства и главное — современные технологии.
Рост экономики должен обеспечиваться развитием инфраструктуры — дорог, объектов энергетики, складских и производственных помещений. И если с последним, несмотря на все трудности, мы справимся, то в том, что касается дорог и энергетики, усилий бизнеса недостаточно. Тут нужна политическая воля на самом высоком уровне.
