Недавно вступил в силу Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ). Принятие столь социально значимого кодифицированного акта давно не вызывало столь бурных дискуссий в СМИ, народных выступлений и противоборства юридических позиций. Но это и понятно, ведь именно ЖК РФ решил судьбу бесплатной приватизации, внес изменения в другие российские законы. По каким правилам теперь предстоит жить и решать наши жилищные проблемы, когда завершится приватизация, – эти вопросы без сомнения, коснуться каждого из нас. На эти и другие вопросы отвечает один из разработчиков Кодекса — Галина Хованская, депутат Государственной Думы РФ, член Комитета по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству.
— Что изменилось с момента принятия Кодекса и какие поправки к нему готовятся?
— Я захлебываюсь от писем с жалобами на многие нормы ЖК РФ. К сожалению, меня иногда ставят на одну доску с его разработчиками, хотя я последовательно в трех чтениях голосовала против этого документа и вносила альтернативный вариант. Который в итоге не был рассмотрен. В первом чтении приняли вариант «Единой России». Из 250 моих поправок прошло только 40 процентов.
Положение многих категорий граждан ухудшилось с принятием ЖК РФ. Если раньше при сносе дома предоставляли взамен жилье по так называемой норме предоставления, то сейчас вам дадут ровно столько, сколько имели – была комната в коммуналке, ее и получите; и так далее.
В соответствии со ст. 16 Закона об основах Федеральной жилищной политике был возможен выкуп комнат, причем не по цене БТИ, а по рыночной стоимости. Вырученные деньги поступали в бюджет. На них муниципалитет предоставлял очередникам субсидии либо строил новое жилье. Теперь введено ограничение. Если ваша комната в коммуналке больше «нормы предоставления», то вы освободившееся помещение уже не можете выкупить. Оно будет заселено. Зачем эта консервация коммунального заселения квартир?
Почему отсутствуют критерии, кто такие «малоимущие»? Каким образом ориентироваться сегодня субъектам Федерации при написании местных законов. Нет такого критерия в федеральном законе.
Эти и многие другие вопросы постараюсь решить с помощью инициированных мною изменений в действующий ЖК РФ.
— Государство в новом ЖК РФ отказалось от своих обязательств в отношении граждан?
— В соответствии с ЖК РФ собственник должен платить за капитальный ремонт. Для него введен этот платеж. В проекте эта плата предполагалась и для социального нанимателя. Мне удалось ввести поправку, которая избавила социального нанимателя от этого платежа. Потому что, согласитесь, нелогично объявлять социального нанимателя малоимущим и при этом вводить для него платеж за капремонт.
Это обязанность собственника жилищного фонда, установленная ГК РФ. Помимо платы за капремонт существует проблема увеличения налогового платежа. Пока проект о внесении изменений в НК РФ прошел первое чтение и завис. Но этим законом предполагается, что налог на имущество, в том числе квартиры, находящиеся в собственности граждан будет расти.
Предусматривается, что местные власти будут самостоятельно устанавливать налоговую ставку в определенном законом диапазоне. Но стоимость квартиры будет близка к рыночной. Соответственно, когда такой возросший платеж сравняется с месячной пенсией, одинокий пенсионер подумает, зачем ему приватизированная квартира с такой платой? Тем более что планируемыми изменениями предполагается отмена всех льгот. Самая массовая категория льготников – пенсионеры. Представим, если некоторым из них некому завещать свою квартиру, может быть следует деприватизировать свое жилье? Ведь бремя платы за жилье для них станет непосильным.
Хочу напомнить, что срок (приватизации) и деприватизации ограничен 1 января 2007 года, что с моей точки зрения абсолютно нелогично. Временные ограничения приватизации мотивируются тем, что нам надо сохранить социальный фонд. Но деприватизация увеличивает фонд социального использования. Осознав, что надо платить за капремонт, теперь пенсионер не будет освобожден и от уплаты налога, он может решить – деприватизировать жилье.
А после отмены деприватизации после 1 января 2007 года, она остается на усмотрение коррумпированных чиновников, и договориться с ними будет очень непросто. Договориться можно будет только за определенную мзду. Сейчас они обязаны заключить договор социального найма. Если такой обязанности не будет – ничего не будет кроме нового витка коррупции и взяточничества. А вымогать взятки с пенсионеров – последнее дело, ведь в данном случае речь идет о людях, которым сложно платить за свое жилье.
Тем не менее, если квартира является, например, стартовым капиталом для улучшения условий жизни, или по материальным соображениям ее следует обменять на меньшую, получив определенную разницу, то, конечно, приватизировать нужно. Так, что касается «за и против» приватизации, я - за нее, за исключением тех случаев, о которых было сказано выше.
Еще один момент. Когда мы говорим о плате за капремонт, забываем что ныне действует ст. 16 Закона о приватизации жилищного фонда, которая гласит: «Приватизация занимаемых гражданами жилых помещений в домах требующих капитального ремонта осуществляется в соответствии с настоящим Законом». При этом, за бывшим наимодателем, то есть за государством, за муниципалитетом, (потому что именно эти помещения передаются в собственность граждан) сохраняется обязанность производить капитальный ремонт в соответствии с нормами содержания и эксплуатации жилищного фонда. Эта обязанность, в первую очередь, финансовая и она совсем не означает, что государство должно прийти и отремонтировать. Это может сделать и частная компания.
Но финансовые обязательства по такому дому должны быть выполнены. Опираясь на эту норму многие граждане приватизировали квартиры в ветхих домах, в надежде, что дом не сегодня – завтра будет отремонтирован. И соответственно рыночная стоимость их дома возрастет. Отмена этого закона с 1 января 2007 года означает односторонний отказ государства от принятых ранее на себя обязательств. Что не допускается без соответствующей полной компенсации – и это подтверждено и постановлением КС РФ. При сносе дома компенсация собственнику за непроизведенный ремонт должна включаться в выкупную цену.
—По новому ЖК РФ теперь можно выселять неплательщиков. А ведь раньше предоставлялись отсрочки по неуплате?
—Норма о выселении при неуплате за коммунальные услуги существует более 6 месяцев после принятия Закона об Основах Федеральной жилищной политики. Ему более 10 лет, и в настоящее время он отменен с принятием Кодекса. Так что эта норма не нова.
Новеллой ЖК РФ стало следующее – если раньше выселение было возможно только при неуплате за жилищные услуги, а вот за свет, воду, и другие коммунальные услуги, или если нельзя отключить воду и свет, то соответствующая организация могла подать в суд на неплатетельщика, сейчас гражданина могут выселить и за неоплату коммунальных услуг. Это изменение я считаю некорректным и неправильным, ухудшающим положение граждан.
Если в старом законодательстве предоставлялось право органам местного самоуправления с учетом особых обстоятельств давать отсрочку на 6 месяцев и не подавать в суд, то сейчас эта норма исключена, что соответственно также ухудшает положение граждан. Муниципалитет теперь обязан подать в суд.
Что же касается собственника жилого помещения, если он является собственником единственного жилого помещения, например, элитного коттеджа, выселить его нельзя. Обратить взыскание на такое имущество должника по-прежнему невозможно.
Другой случай. У вас есть второе жилье – комната в коммуналке. Но вы многодетная семья. С учетом даже этой комнаты вы нуждаетесь в улучшении жилищных условий. Как это ни странно, Закон позволяет при наличии задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг у этой семьи обратить взыскание на вторую комнату в коммуналке, ее продать, вычесть долги и судебные издержки. Насколько эта норма справедлива? Я считаю, что она нуждается в корректировке.
На сегодняшний день существует новая редакция статьи 446 ГПК РФ (обращение взыскания на имущество должника), но в ней указано что на единственное жилое помещение можно обратить взыскание только в том случае, если это жилье является предметом ипотеки. Я считаю, что это нелогично. Мы не можем выселить злостного неплательщика - владельца коттеджа и обращать взыскание на вторую комнату в коммуналке в многодетной семье? Необходимо установить другой критерий, например, по «норме предоставления».
— 1 января 2007 года – не за горами. Какие еще сложности по приватизации остались?
— Приватизацию действительно необходимо завершить. Вопрос - как именно это сделать? Существовало два подхода. Один П. В. Крашенинникова (Единая Россия), другой мой. Как уже отмечено выше - вариант Единой России принят.
Он заключается в том, что «кто не успел, тот опоздал». Как говорилось выше - я получаю массу обращений о помощи. И не могу помочь им иначе, как внести изменения в ФЗ о введении в действие ЖК РФ, где сказано, что те, кто получают жилье по договору социального найма после 1 марта 2005 года это право утрачивают.
Тот кто ничего не имел и иметь не будет – вот как это называется. В Законе о приватизации перечислены жилые помещения, которые не подлежат передаче в собственность гражданину. И в первую очередь, речь идет об аварийном жилье, общежитиях, военные и служебные городки и так далее. Дело в том, что у нас уникальная страна, где общежитие стало местом для постоянного проживания граждан - и далеко не самых обеспеченных. Этих людей обделили. Таким образом, мы категорию людей наиболее ущемленных в жилищных правах лишили права собственности. Именно эта категория никогда теперь не будет иметь стартового капитала для того, чтобы изменить свое положение в обществе, приобрести жилье по ипотеке, и так далее. Мы лишили людей этого стартового капитала. Причем, по статистике, таких лишенцев, проживающих в общежитиях, аварийном жилье, более 15 % по всей стране.
Другая проблема. Престарелые родители принципиально не дают согласие на приватизацию, для этого нужно согласие всех членов семьи. Как будут складываться отношения в этой квартире, учитывая, приближение даты 1 января 2007г? Думаю, этим старикам придется несладко. Непродуманно выбранный финиш приватизации провоцирует ненужные конфликты в семьях граждан.
Моя позиция заключалась в следующем. Когда только вносили ЖК РФ мы должны были честно и открыто заявить нуждающимся в жилье очередникам: для тех, кто встал на учет после вступления в силу ЖК РФ будет действовать правило: получишь квартиру – приватизировать ее не сможешь… Тогда бы в законном режиме остановили этот процесс. Однако, было приято иное решение, повлекшее неприятные и непростые последствия для граждан. Гражданам, проживающим в аварийных домах и общежитиях придется теперь обращаться в КС РФ – это их единственный шанс отстоять свое право.
— Ранее было запрещено использовать жилое помещение для предпринимательской деятельности. Что изменилось?
— Как вы знаете, было запрещено использовать помещение в предпринимательских целях. Сейчас разрешили. Считаю, что в дополнение необходимо принять соответствующий подзаконный акт, в развитие этой нормы. Совершенно очевидно, что режим использования не должен нарушать правила проживания в жилых домах. К вам не должна стоять очередь на лестничной клетке, вы не должны шуметь, соблюдать санитарные нормы и так далее.
Андрей Золотов
— Что изменилось с момента принятия Кодекса и какие поправки к нему готовятся?
— Я захлебываюсь от писем с жалобами на многие нормы ЖК РФ. К сожалению, меня иногда ставят на одну доску с его разработчиками, хотя я последовательно в трех чтениях голосовала против этого документа и вносила альтернативный вариант. Который в итоге не был рассмотрен. В первом чтении приняли вариант «Единой России». Из 250 моих поправок прошло только 40 процентов.
В соответствии со ст. 16 Закона об основах Федеральной жилищной политике был возможен выкуп комнат, причем не по цене БТИ, а по рыночной стоимости. Вырученные деньги поступали в бюджет. На них муниципалитет предоставлял очередникам субсидии либо строил новое жилье. Теперь введено ограничение. Если ваша комната в коммуналке больше «нормы предоставления», то вы освободившееся помещение уже не можете выкупить. Оно будет заселено. Зачем эта консервация коммунального заселения квартир?
Почему отсутствуют критерии, кто такие «малоимущие»? Каким образом ориентироваться сегодня субъектам Федерации при написании местных законов. Нет такого критерия в федеральном законе.
Эти и многие другие вопросы постараюсь решить с помощью инициированных мною изменений в действующий ЖК РФ.
— Государство в новом ЖК РФ отказалось от своих обязательств в отношении граждан?
— В соответствии с ЖК РФ собственник должен платить за капитальный ремонт. Для него введен этот платеж. В проекте эта плата предполагалась и для социального нанимателя. Мне удалось ввести поправку, которая избавила социального нанимателя от этого платежа. Потому что, согласитесь, нелогично объявлять социального нанимателя малоимущим и при этом вводить для него платеж за капремонт.
Это обязанность собственника жилищного фонда, установленная ГК РФ. Помимо платы за капремонт существует проблема увеличения налогового платежа. Пока проект о внесении изменений в НК РФ прошел первое чтение и завис. Но этим законом предполагается, что налог на имущество, в том числе квартиры, находящиеся в собственности граждан будет расти.
Предусматривается, что местные власти будут самостоятельно устанавливать налоговую ставку в определенном законом диапазоне. Но стоимость квартиры будет близка к рыночной. Соответственно, когда такой возросший платеж сравняется с месячной пенсией, одинокий пенсионер подумает, зачем ему приватизированная квартира с такой платой? Тем более что планируемыми изменениями предполагается отмена всех льгот. Самая массовая категория льготников – пенсионеры. Представим, если некоторым из них некому завещать свою квартиру, может быть следует деприватизировать свое жилье? Ведь бремя платы за жилье для них станет непосильным.
Хочу напомнить, что срок (приватизации) и деприватизации ограничен 1 января 2007 года, что с моей точки зрения абсолютно нелогично. Временные ограничения приватизации мотивируются тем, что нам надо сохранить социальный фонд. Но деприватизация увеличивает фонд социального использования. Осознав, что надо платить за капремонт, теперь пенсионер не будет освобожден и от уплаты налога, он может решить – деприватизировать жилье.
А после отмены деприватизации после 1 января 2007 года, она остается на усмотрение коррумпированных чиновников, и договориться с ними будет очень непросто. Договориться можно будет только за определенную мзду. Сейчас они обязаны заключить договор социального найма. Если такой обязанности не будет – ничего не будет кроме нового витка коррупции и взяточничества. А вымогать взятки с пенсионеров – последнее дело, ведь в данном случае речь идет о людях, которым сложно платить за свое жилье.
Тем не менее, если квартира является, например, стартовым капиталом для улучшения условий жизни, или по материальным соображениям ее следует обменять на меньшую, получив определенную разницу, то, конечно, приватизировать нужно. Так, что касается «за и против» приватизации, я - за нее, за исключением тех случаев, о которых было сказано выше.
Но финансовые обязательства по такому дому должны быть выполнены. Опираясь на эту норму многие граждане приватизировали квартиры в ветхих домах, в надежде, что дом не сегодня – завтра будет отремонтирован. И соответственно рыночная стоимость их дома возрастет. Отмена этого закона с 1 января 2007 года означает односторонний отказ государства от принятых ранее на себя обязательств. Что не допускается без соответствующей полной компенсации – и это подтверждено и постановлением КС РФ. При сносе дома компенсация собственнику за непроизведенный ремонт должна включаться в выкупную цену.
—По новому ЖК РФ теперь можно выселять неплательщиков. А ведь раньше предоставлялись отсрочки по неуплате?
—Норма о выселении при неуплате за коммунальные услуги существует более 6 месяцев после принятия Закона об Основах Федеральной жилищной политики. Ему более 10 лет, и в настоящее время он отменен с принятием Кодекса. Так что эта норма не нова.
Новеллой ЖК РФ стало следующее – если раньше выселение было возможно только при неуплате за жилищные услуги, а вот за свет, воду, и другие коммунальные услуги, или если нельзя отключить воду и свет, то соответствующая организация могла подать в суд на неплатетельщика, сейчас гражданина могут выселить и за неоплату коммунальных услуг. Это изменение я считаю некорректным и неправильным, ухудшающим положение граждан.
Если в старом законодательстве предоставлялось право органам местного самоуправления с учетом особых обстоятельств давать отсрочку на 6 месяцев и не подавать в суд, то сейчас эта норма исключена, что соответственно также ухудшает положение граждан. Муниципалитет теперь обязан подать в суд.
Что же касается собственника жилого помещения, если он является собственником единственного жилого помещения, например, элитного коттеджа, выселить его нельзя. Обратить взыскание на такое имущество должника по-прежнему невозможно.
На сегодняшний день существует новая редакция статьи 446 ГПК РФ (обращение взыскания на имущество должника), но в ней указано что на единственное жилое помещение можно обратить взыскание только в том случае, если это жилье является предметом ипотеки. Я считаю, что это нелогично. Мы не можем выселить злостного неплательщика - владельца коттеджа и обращать взыскание на вторую комнату в коммуналке в многодетной семье? Необходимо установить другой критерий, например, по «норме предоставления».
— 1 января 2007 года – не за горами. Какие еще сложности по приватизации остались?
— Приватизацию действительно необходимо завершить. Вопрос - как именно это сделать? Существовало два подхода. Один П. В. Крашенинникова (Единая Россия), другой мой. Как уже отмечено выше - вариант Единой России принят.
Он заключается в том, что «кто не успел, тот опоздал». Как говорилось выше - я получаю массу обращений о помощи. И не могу помочь им иначе, как внести изменения в ФЗ о введении в действие ЖК РФ, где сказано, что те, кто получают жилье по договору социального найма после 1 марта 2005 года это право утрачивают.
Тот кто ничего не имел и иметь не будет – вот как это называется. В Законе о приватизации перечислены жилые помещения, которые не подлежат передаче в собственность гражданину. И в первую очередь, речь идет об аварийном жилье, общежитиях, военные и служебные городки и так далее. Дело в том, что у нас уникальная страна, где общежитие стало местом для постоянного проживания граждан - и далеко не самых обеспеченных. Этих людей обделили. Таким образом, мы категорию людей наиболее ущемленных в жилищных правах лишили права собственности. Именно эта категория никогда теперь не будет иметь стартового капитала для того, чтобы изменить свое положение в обществе, приобрести жилье по ипотеке, и так далее. Мы лишили людей этого стартового капитала. Причем, по статистике, таких лишенцев, проживающих в общежитиях, аварийном жилье, более 15 % по всей стране.
Другая проблема. Престарелые родители принципиально не дают согласие на приватизацию, для этого нужно согласие всех членов семьи. Как будут складываться отношения в этой квартире, учитывая, приближение даты 1 января 2007г? Думаю, этим старикам придется несладко. Непродуманно выбранный финиш приватизации провоцирует ненужные конфликты в семьях граждан.
Моя позиция заключалась в следующем. Когда только вносили ЖК РФ мы должны были честно и открыто заявить нуждающимся в жилье очередникам: для тех, кто встал на учет после вступления в силу ЖК РФ будет действовать правило: получишь квартиру – приватизировать ее не сможешь… Тогда бы в законном режиме остановили этот процесс. Однако, было приято иное решение, повлекшее неприятные и непростые последствия для граждан. Гражданам, проживающим в аварийных домах и общежитиях придется теперь обращаться в КС РФ – это их единственный шанс отстоять свое право.
— Ранее было запрещено использовать жилое помещение для предпринимательской деятельности. Что изменилось?
— Как вы знаете, было запрещено использовать помещение в предпринимательских целях. Сейчас разрешили. Считаю, что в дополнение необходимо принять соответствующий подзаконный акт, в развитие этой нормы. Совершенно очевидно, что режим использования не должен нарушать правила проживания в жилых домах. К вам не должна стоять очередь на лестничной клетке, вы не должны шуметь, соблюдать санитарные нормы и так далее.
Андрей Золотов
