Вопросы, связанные с государственным кадастровым учетом недвижимого имущества и регистрацией прав на него, обсуждались сразу на двух мероприятиях, организованных Агентством социально-экономического развития. Особое внимание было уделено последствиям появления в российском законодательстве такой правовой конструкции, как единый недвижимый комплекс.
Новая «неделимость»
Завершившийся 2013 год оказался богат на законодательные изменения, напрямую затрагивающие сферу оборота недвижимости. Так, Федеральным законом от 30 декабря 2012 г. №
Выступая на семинаре, посвященном реформированию Гражданского кодекса и новым правилам государственной регистрации прав на имущество, ведущий советник аппарата Госдумы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству А. В. Демкина подробно остановилась на июльских изменениях в ГК РФ. В частности, она напомнила, что статья 133 ГК РФ («Неделимые вещи») изложена в новой редакции. Если ранее неделимой признавалась вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения ее назначения, то теперь это определение стало заметно шире. «Вещь, раздел которой в натуре невозможен без разрушения, повреждения вещи или изменения ее назначения и которая выступает в обороте как единый объект вещных прав, является неделимой вещью и в том случае, если она имеет составные части», — гласит часть 1 обновленной статьи 133 ГК РФ. Важно, что согласно части 3 этой же статьи взыскание может быть обращено на неделимую вещь только в целом, если законом или судебным актом не установлена возможность выделения из вещи ее составной части, в том числе в целях продажи отдельно. «То есть можно объединить в одну неделимую вещь разные вещи. Это может иметь практическое значение, например, в целях защиты такого комплекса от кредиторов. Если кредитор имеет относительно небольшое по сумме требование, то, поскольку обратить взыскание можно только на всю вещь, в удовлетворении такого требования ему может быть отказано. Для того чтобы такие требования были удовлетворены, кредитору придется специально обращаться в суд и доказывать, что существует необходимость защиты его прав путем обращения взыскания на составную часть вещи, а это займет определенное время», — отметила Демкина.
Понятие единого недвижимого комплекса
Вопрос регулирования неделимости важен еще и потому, что в ГК РФ введена статья 133.1, закрепляющая новый вид недвижимого имущества — единый недвижимый комплекс. Предполагается, что нововведение должно упростить оборот различных комплексных инфраструктурных объектов, в частности коммунальных, энергетических, транспортных, объектов связи. Под единым недвижимым комплексом понимается совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и др.), либо расположенных на одном земельном участке. Любого из трех признаков, содержащихся в приведенной норме, достаточно для признания соответствующего имущества единым недвижимым комплексом (разумеется, это делается по желанию правообладателя). К таким объектам применяются правила о неделимых вещах, таким образом, комплексом можно будет распорядиться (например, продать его) только целиком.
«Еще одно условие: в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество должно быть зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как на одну недвижимую вещь. Правообладатель должен принять решение, составить акт об объединении и обратиться с соответствующим заявлением в Росреестр», — подчеркнула Демкина. В то же время, несмотря на то что новая статья официально действует с 1 октября 2013 года, закон о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним до сих пор не содержит норм, предусматривающих порядок регистрации прав на такой вид недвижимости. По информации сотрудника аппарата Госдумы, Росреестр планирует отказывать в регистрации прав в том случае, если кто-то в отсутствие указанного порядка все же обратится с соответствующим заявлением. Те, кто все-таки хочет добиться регистрации единого недвижимого комплекса, могут опереться разве что на позицию Конституционного суда, согласно которой отсутствие регламентированного порядка реализации права не может быть основанием для отказа в его реализации.
Примечательно, что в статье 133.1 ГК РФ говорится о зданиях, сооружениях и иных вещах. Возникает вопрос: могут ли в единый недвижимый комплекс включаться движимые вещи? Первоначальная редакция этой статьи (которая рассматривалась в рамках первого чтения законопроекта и говорила об «аналогичных» объектах) позволяла дать однозначно отрицательный ответ. Принятый же вариант, как считает Демкина, дает возможность отнести к иным вещам и движимое имущество. Впрочем, насколько можно судить, у Росреестра противоположный взгляд на эту проблему.
Больше вопросов, чем ответов
Проблема единого недвижимого комплекса обсуждалась и на круглых столах, прошедших в рамках «Земельной недели — 2013». То, что в законе появились слова «единый недвижимый комплекс» и при этом никто не дал исчерпывающего толкования нового феномена, приведет к тому, что каждый будет использовать данную правовую модель в своих интересах, считает руководитель Экспертно-аналитического центра экономики недвижимости НИУ ВШЭ А. Б. Ефимов.
Пока кадастра объектов недвижимости как единых объектов не существует, напомнила президент саморегулируемой организации оценщиков НП «Кадастр-оценка» О. А. Нестерова. «Сегодня отдельно учтены земельные участки, отдельно — объекты капитального строительства. Они совершенно не „женятся“. Когда проводилась государственная кадастровая оценка объектов капитального строительства, была некоторая растерянность: оказалось, что невозможно соединить даже объекты капитального строительства одного и того же предприятия. По адресу можно догадаться, что все цеха относятся к одному заводу, но никаких документальных подтверждений этому нет. И тем более — если говорить об автоматизированных процедурах — нет оснований для объединения земельных участков и объектов капитального строительства, которые на них расположены. Пока здесь больше вопросов, чем ответов», — подчеркнула Нестерова.
Генеральный директор ГУП «Московское областное бюро технической инвентаризации» В. А. Денисов полагает, что движение в сторону единых недвижимых комплексов должно быть постепенным. К тому же в сфере государственного кадастрового учета недвижимости и регистрации прав и без того немало неувязок. «Сейчас существует два совершенно не взаимосвязанных между собой ресурса — государственный кадастр недвижимости (ГКН) и единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Предполагалось, что ГКН должен включить в себя сведения из ЕГРП. Но мы видим, что данные, которые были перекачаны в ГКН из всевозможных ресурсов, как правило из архивов БТИ, к сожалению, далеки от совершенства. В Московской области в БТИ хранятся сведения о 10 миллионах объектов, на учете находится 3,5 миллиона земельных участков. Наш анализ показывает, что границы 40 процентов земельных участков не определены в соответствии с действующим законодательством. Наблюдается и такое неприятное явление, как пересечение границ земельных участков», — перечислил проблемы Денисов. По его мнению, в этой ситуации следует не форсировать процесс образования единых недвижимых комплексов, а постепенно, в том числе в ручном режиме, уточнять границы земельных участков, вносить соответствующие сведения в ГКН и привязывать объекты капитального строительства к земельным участкам. Эксперт добавил, что без решения этой задачи нет никаких шансов ввести единый налог на недвижимость в том виде, в котором это планируется сделать в настоящее время.
Как отметила начальник управления имущественных отношений ФГУП «Ростехинвентаризация — Федеральное БТИ» Ю. Н. Пацеля, крупным собственникам недвижимого имущества следует проявлять больше инициативы и более активно заниматься выверкой государственных информационных баз по своим объектам. «Как правило, у предприятия на руках есть какие-то правоустанавливающие, правоудостоверяющие документы, а вот какая информация находится в ГКН и ЕГРП — большой вопрос. С развитием государственных электронных сервисов проверка такой информации стала гораздо дешевле и быстрее», — добавила Пацеля. Так, пакетный запрос сведений о 100 объектах недвижимости обойдется юридическому лицу всего в 500 руб., притом что госпошлина за предоставление выписки отдельно по одному объекту составляет 300 руб.
Главное — документы
До тех пор пока новый объект недвижимости — единый недвижимый комплекс не появится в законе о государственном кадастре недвижимости, его кадастровый учет, а соответственно и регистрация права будут невозможны, уверена доцент Высшей школы приватизации и предпринимательства М. Г. Пискунова. «Первый принцип государственной регистрации — принцип зеркальности. В ЕГРП, а перед этим и в ГКН должно быть только то, что есть в правоустанавливающем документе. Никаких вольностей здесь быть не может: нельзя искусственно слепить из нескольких зданий, сооружений нечто и обозвать это имущественным комплексом, потому что законодательством это не предусмотрено», — добавила эксперт. Она также отметила, что гарантировать бесспорную регистрацию и помочь избежать ненужной дискуссии с регистрирующим органом о наличии физической либо технологической связи соответствующих объектов может лишь правильно оформленный правоустанавливающий документ.
Между тем не совсем понятно, откуда может появиться такой документ в случае единого имущественного комплекса. «Если в закон вводится дефиниция, должно быть предусмотрено и специфическое правовое регулирование, а его нет. Способы приобретения прав на единый недвижимый комплекс такие же, как и для любой другой недвижимости, в частности приобретение и постройка. Но как вводить такой комплекс в эксплуатацию, не ясно. В градостроительном кодексе в перечне объектов капитального строительства присутствуют лишь здания, строения, сооружения и объекты незавершенного строительства. Вообще единый недвижимый комплекс — это очень тяжелая конструкция, „игры“ с ней впоследствии могут обернуться против правообладателя. Например, если возникнет необходимость продать объект, который входит в этот неделимый комплекс», — пояснила Пискунова.
Она также отметила, что, поскольку новая правовая конструкция пока плохо подкреплена законодательно, в ряде случаев собственникам целесообразно регистрировать права на де-факто недвижимые имущественные комплексы как на сооружения. По крайней мере общероссийский классификатор основных фондов позволяет притянуть под это определение довольно сложные наборы объектов, в ряде случаев целые заводские комплексы. Для собственника это очевидный способ сократить расходы на государственные пошлины, «накрыв» одной регистрацией сразу несколько строений. Однако регистрирующие органы склонны придираться к таким попыткам и требовать регистрации всех объектов по отдельности. Здесь решающее значение опять-таки имеют правоустанавливающие документы и правильные формулировки, содержащиеся в них, подчеркнула Пискунова.
Ранее
Госзаказ: как разбирать споры с подрядчиками и работать по 44 ФЗ с малым бизнесом
Государственный сектор в процессе перемен
Рост зарплаты бюджетников вызовет рост средней зарплаты по стране
